주택재개발 업무편람

2000

건설교통부

목     차

업무편람의 구성 및 활용방법

■ 업무편람의 제작 목적	1

■ 업무편람의 구성 및 표기	1

■ 관련 법조문의 표기	2

■ 시․도 조례의 인용	3

제 1 장  주택재개발사업의 개관	5

1. 재개발사업의 종류	7

2. 재개발사업과 주택재개발사업의 정의	7

3. 주택재개발 사업의 종류	8

4. 계획의 종류	10

5. 주택재개발사업 시행절차	12

6. 주택재개발사업의 심의	13

제 2 장  주택재개발사업의 계획단계	15

Ⅰ. 재개발기본계획의 수립	17

1. 재개발기본계획의 개념	17

2. 재개발기본계획 수립의 목적 및 의의	17

3. 재개발기본계획 수립절차	18

4. 재개발기본계획 수립대상 지역	19

5. 재개발기본계획의 내용	19

6. 재개발기본계획의 변경	19

Ⅱ. 주택재개발구역지정	21

1. 주택재개발 구역의 정의	21

2. 주택재개발 구역지정의 대상지역	21

3. 구역지정 절차	22

4. 주택재개발구역지정 신청	23

5. 구역지정 신청에 따른 검토 및 협의․심의 절차	25

6. 주택재개발 구역결정시 세부기준사항	25

7. 구역지정의 내용	31

8. 주택재개발구역지정고시	32

9. 구역지정의 변경	32

10. 재개발사업의 분할시행	34

11. 진입로설치를 위한 특례	34

12. 재개발구역 지정의 실효(失效)	34

▣ 판  례	37

▣ 질의회신	41

제 3 장  주택재개발 사업의 시행	53

Ⅰ. 주택재개발사업 시행자의 종류와 지정	55

1. 가옥 및 토지 소유자 또는 조합의 시행	55

2. 지방자치단체 또는 대한주택공사, 지방공사의 시행	70

3. 제3개발자의 시행	72

Ⅱ. 시행인가신청 전 각종 심의 및 평가	74

1. 교통영향평가	74

2. 건축심의	76

3. 기타 평가 및 심의	77

Ⅲ. 주택재개발사업 시행인가	78

1. 사업시행인가의 의의	78

2. 시행인가의 범위	80

3. 규약의 작성	80

4. 사업비 예치(제3개발자에 한함)	81

5. 사업시행인가시 협의하여야 할 사항	81

6. 사업시행인가신청준비	84

7. 사업시행계획서의 작성	87

8. 사업시행인가의 신청	88

9. 사업시행인가의 절차	90

10. 관계서류의 공람․의견청취 및 관계기관 협의	90

11. 주택재개발사업 시행의 인가 및 조치사항	91

12. 사업시행인가의 변경․중지 및 폐지	92

Ⅳ. 사업시행을 위한 조치	94

1. 설계자 및 건설업체(시공회사) 등의 선정	94

2. 손실보상	95

3. 토지의 출입 및 일시사용	95

4. 관계서류의 열람 등	96

5. 서류의 송달	96

6. 토지의 수용	96

7. 국․공유지의 처분	98

8. 이주대책	101

9. 세입자 대책	103

10. 공공시설의 설치	104

▣ 판  례	109

▣ 질의회신	133

제 4 장  관리처분계획	173

Ⅰ. 관리처분계획의 개념과 내용	175

1. 관리처분계획의 개념 및 효과	175

2. 관리처분계획의 내용	176

Ⅱ. 분양신청	178

1. 분양신청의 개념	178

2. 분양신청	178

3. 분양미신청(분양신청철회자 포함) 및 분양제외자에 대한 조치	180

Ⅲ. 관리처분계획의 기준	181

1. 일반적 기준 및 방법	181

2. 종전소유권의 유형	182

3. 분양설계의 기준(종전권리의 인정기준)	183

4. 종전가액과 권리가액의 산정	186

5. 주택재개발사업의 분양대상	487

6. 주택재개발사업의 분양방법	191

7. 보류(분양유보)시설(보류지 및 보류건축물) 및 체비시설의 관리처분	495

8. 임대주택의 관리처분	194

Ⅳ. 관리처분계획의 인가절차	198

Ⅴ. 관리처분계획의 수립 및 인가신청	199

1. 관리처분계획의 대상	199

2. 관리처분계획의 내용	199

3. 관리처분계획서 작성 및 첨부서류	199

4. 관리처분계획의 인가신청 및 검토	201

5. 관리처분계획인가	202

6. 관리처분계획의 변경	203

▣ 판  례	209

▣ 질의회신	216

제 5 장  주택재개발사업의 완료단계	225

Ⅰ. 사업완료의 개관	227

Ⅱ. 주택재개발사업의 완료절차	228

Ⅲ. 사업완료를 위한 조치	229

1. 공사의 완료	229

2. 분양처분	230

3. 청  산	232

Ⅳ. 사업완료에 따른 조치	235

1. 지적법에 의한 완료신고	235

2. 지상권 등의 계약 해지	235

3. 등  기	236

4. 조합의 해산과 청산법인	238

5. 관계서류의 이관	239

▣ 판  례	243

▣ 질의회신	246

제 6 장  주택재개발 사업 세무․회계	251

Ⅰ. 주택재개발사업의 세무	253

1. 재개발 조합이 내는 세금	253

2. 재개발 조합원이 내는 세금	257

Ⅱ. 회계감사	259

1. 회계감사의 대상	259

2. 회계감사 기준	259

3. 회계감사 시기	259

4. 회계감사 대상 기간	260

5. 회계감사인	260

6. 벌  칙	261

▣ 판  례	265

▣ 질의회신	292

판례 및 질의회신 색인목록

1. 판  례

• 행위제한해제 여부	37

• 도시재개발구역의 지정	38

• 재개발구역결정처분취소	38

• 재개발구역분할 및 사업계획변경신청반려처분 취소	39

• 구역내 토지의 사용금지 여부	40

• 무허가건축물소유자의 조합원자격	109

• 조합장의 손해배상(기)	110

• 무허가건축물소유자의 주택재개발조합원 지위확인	110

• 무허가건축물소유자의 조합원자격확인	111

• 관리처분계획 후 조합원지위확인	112

• 임시총회결의 무효확인	113

• 조합원의 권리이전	113

• 조합원지위확인	114

• 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(횡령)무고	115

• 도로점용료부과처분 취소	117

• 공공시설 및 그 부지의 소유권 귀속시기	118

• 수분양권존재확인 등	120

• 이주대책	121

• 건물철거 등	122

• 임시수용의 면제여부	122

• 임대아파트 입주확인권	123

• 영구임대아파트입주권 비해당사자확정통보 처분무효확인	124

• 명의변경과 무허가건물 소유주의 조합원 확인	125

• 행정정보 비공개결정처분 취소	126

• 재개발사업시행 동의철회서 반려처분 취소	126

• 도로의 행정재산여부	127

• 손해배상(기)	128

• 토지수용재결처분취소	129

• 토지수용재결처분취소 등	130

• 토지수용재결처분취소 등	132

• 토지수용이의재결처분취소 등	133

• 분양거부처분취소	209

• 권리자 변동시 분양신청의 효력 등	210

• 주택재개발사업 관리처분계획변경인가신청 반려처분취소	211

• 총회결의 없는 관리처분계획의 효력	212

• 환지예정지 지정변경처분 취소	213

• 관리처분계획	213

• 관리처분계획	214

• 소유권 이전등기	215

• 토지인도 등	243

• 청산금부과처분무효확인	243

• 주택재개발사업지구 청산금징수조례안 재의결 무효확인	245

• 공사중지 가처분	245

• 양도소득세부과처분취소	265

• 부가가치세환급거부처분취소	266

• 부당이득금	266

• 부당이득금	268

• 양도소득세부과처분취소	270

• 양도소득세등부과처분취소	270

• 양도소득세등부과처분취소	271

• 양도소득세등부과처분취소	271

• 양도소득세등부과처분취소	273

• 양도소득세등부과처분취소	274

• 양도소득세부과처분취소	274

• 아파트 양도차익산정 취득시기기준	275

• 취득세등부과처분취소	275

• 법인세등부과처분취소	276

• 부당이득금	277

• 부당이득금 반환	278

• 법인세등부과처분취소	279

• 재산세등부과처분취소	281

• 취득세등부과처분취소	282

• 비업무용부동산의 여부	283

• 양도소득세부과처분취소	284

• 취득세 면제대상의 조건에 관한 조례저촉 여부	284

• 세법관계	286

• 취득세부과처분취소	287

• 재산세등 부과처분취소	288

• 종합토지세등 부과처분취소	289

• 부당이득금반환	290

• 부당이득금	291

2. 질의회신

• 재개발구역지정 신청 시점	41

• 재개발 구역면적의 경미한 사항의 변경	41

• 경미한 변경사항 포함여부	42

• 구역 지정신청	42

• 구역지정시 동의여부	42

• 구역내 사찰의 포함여부	43

• 분할된 양지구를 주민의 동의없이 통합, 사업시행인가의 가능여부	43

• 잔여지가 도로변 옹벽 등의 설치로 건축이 불가능한 경우 당해

재개발사업시행자에게 매수 청구할 수 있는 지 여부	44

• 용도변경시 공람 여부	44

• 기부체납 관련 질의	45

• 재개발구역의 용도지역 변경	45

• 재개발구역에 상세계획구역지정	46

• 재개발구역 변경지정시 구역지정결정고시일	46

• 토지의 지목변경의 여부	46

• 구역분할에 관한 건	47

• 구역의 면적증감에 관한 건	47

• 재개발사업시행지구 통합	47

• 주택재개발구역내에 위치하고 있는 기존의 학교시설을 도시계획시설로

결하고자 할 경우 결정절차	48

• 도시재개발법 제5조제7항의 적용시기여부	49

• 사업계획의 입안이 결정되기 이전의 적용 법령	49

• 주택재개발구역에 토지를 추가편입코자 할 때 조합총회결의를

거쳐야하는지의 여부	50

• 토지이용확인서에 도시계획시설 저촉 표기	50

• 재개발조합의 공고료 부담여부	51

• 주택재개발 관련 문의	51

• 재개발사업 단독시행 가능 여부	133

• 사원용 주택으로 사용하던 공동주택의 재개발 여부	134

• 자력재개발방식시 지방자치단체장을 시행자로 지정	134

• 시공업자에 대한 행정처분 여부	135

• 사업시행자 변경	135

• 조합이 시행자가 될 수 있는지 여부	136

• 재개발사업 시행	136

• 재개발조합이 영리법인 인지 여부	137

• 규약의 변경	137

• 조합 설립	138

• 동의율 산정	138

• 조합장 보궐선임시 권한대리 가능여부	139

• 개정도시재개발법 적용범위등	139

• 총회 속기록 사본 요청	140

• 공유토지 동의율 산정기준	140

• 조합원 총회시 의결권	140

• 주택재개발조합의 특수법인 여부	141

• 조합설립인가신청시 동의율/조합원자격 및 아파트의 분양자격	141

• 분야별로 용역을 줄 수 있는 지의 여부	142

• 조합원자격 / 임원자격의 존속여부	142

• 도시재개발법 제20조제2항에서 규정하는 공유의 개념	143

• 손실보상금 충당을 위한 토지 등의 매매가능 여부	143

• 조합의 설립과 사업시행의 인가	143

• 재개발조합원의 자격 관련 질문	144

• 토지의 소유권 등 관련 질의	144

• 조합정관 관련 질의	145

• 개정된 도시재개발법 적용	145

• 사업계획결정 전 조합설립 인가	146

• 자력재개발방식에서 사업시행자 지위부여 여부	146

• 공사비의 조합원부담여부	147

• 국․공유지 소관청의 조합가입 여부 등	147

• 재개발사업시행인가 후의 절차 등	148

• 법 개정 이후의 사업시행인가	149

• 사업 기간 경과된 사업시행인가	149

• 사업시행인가 신청 기간	150

• 표준정관과 다른 경우 사업시행인가	151

• 사업시행인가시 주민동의여부	151

• 주민동의시 공유토지의 산정기준	151

• 동의철회시기	152

• 사업시행계획 및 조합정관에 동의한다는 내용이 포함되지 않은

동의서로 사업시행인가가 가능한지의 여부	152

• 부적절한 동의서 사용의 효력	153

• 동의철회에 관한 질의회신	153

• 자력재개발시 사업실시인가고시일의 의미	154

• 제3개발자 사업시행인가시 동의자수	154

• 동의철회 경우	155

• 유효기간 지난 인감증명 효력	155

• 법령을 위반한 인가	156

• 공공시설용지 형질변경 시점	156

• 공공시설 무상양도 범위	157

• 공공시설의 무상양도 및 무상귀속	157

• 공공시설 설치	158

• 공공시설의 무상 귀속 및 양도평가시점	158

• 공공시설의 범위	159

• 국공유지가 공공시설로 이용되는 경우 무상귀속 여부	159

• 동의율 산정시 국․공유지에 대한 동의판단여부	160

• 공공시설 설치비용부담에 토지 건물보상비 포함여부	160

• 잔여지가 건축이 불가능한 경우 시행자에게 매수 청구 가능 여부	161

• 토지수용 재결신청시 절차 및 도시재개발법에 관한 문의	161

• 국․공유지 시행자 매각	162

• 국․공유지상의 건물매각	162

• 사업시행고시 후 국․공유지 매수시 평가기준	163

• 용도변경된 국․공유지 평가	163

• 가처분 되어 있는 국․공유지 관리처분	164

• 국․공유지 처분	164

• 토지수용 절차	165

• 토지수용법에 의한 수용이나 사용이 아닌 토지의 취득	165

• 재개발사업에 공여될 국․공유지 관련 질의	166

• 감정평가기준	166

• 감정평가	167

• 국․공유지의 처분	167

• 영업손실 보상	168

• 도시계획시설	169

• 미등록 무허가건물에 대한 손실보상 여부	170

• 임시수용시설 등의 제공요건에 세입자 포함 여부	170

• 국․공유지의 용도폐지	171

• 다수인의 불하신청	172

• 재개발구역내 지역주택조합의 설립인가 여부	172

• 분양신청 시점	216

• 분양대상자 변동시 권리 승계	217

• 임대주택 입주 자격	217

• 분양신청기간 후 분리 매각한 경우 분양대상조합원	217

• 동․호수 배정 방법	218

• 분양권 자격	218

• 잔여분 관련 질의	219

• 국․공유지 종전토지 등의 가격	219

• 감정평가업자 선정	220

• 조합이 보유한 토지 매각	220

• 전원동의시 관리처분계획인가	220

• 종전건축물 가격의 재평가	221

• 분할된 구역외 토지	221

• 감정평가업자	222

• 주택공사의 시행시 총회의결여부	222

• 공사착수전 가격이란	223

• 분양처분이 이루어지는 시점	246

• 시공자에게 공사비 증가액을 대물변제할 수 있는지 여부	247

• 소유자 전원의 동의에 의해 관리처분계획과 다르게 분양	247

• 체비시설을 분양완료되지 않은 상태에서 분양처분여부	247

• 청산금산정 기준	248

• 분양받지 못한 청산조합원 추가비용 부담	248

• 분양처분고시후 등기촉탁 또는 신청가능 여부/소유권자 이외의 자에게

재분양하여 등기하여 줄 수 있는지의 여부	249

• 매입자에게 이전등기를 하여야 하는지 여부	249

• 벌칙규정 관련 질의	250

• 부기등기 적용 여부	292

업무편람의 구성 및 활용방법

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■ 업무편람의 제작 목적

이 업무편람은 주택재개발사업과 관련된 부서에서 일하는 공무원들을 위한 것이다. 주택재개발사업의 경우 공공사업이라는 점에서 공무원들의 감독 등의 역할이 매우 중요하다 하겠다. 그럼에도 공무원, 특히 일선에서 일하는 공무원들이 참고할 만한 업무편람이 그리 마땅치 않았다. 그나마 대부분의 업무편람은 지금까지의 민원과 그에 대한 회신을 모아 놓은 것들이어서, 주택재개발사업에 관한 체계적인 지침서가 되어주질 못했다.

이 주택재개발업무편람은 앞에서도 언급한 바와 같이 주택재개발사업과 관련한 부서에서 일하는 공무원들이 주택재개발의 전체적인 흐름을 알기 쉽게 익힐 수 있을 뿐 아니라, 각 단계의 세부적인 내용들에 대해서도 쉽게 찾아 참고할 수 있도록 하기 위해 만들어 졌다.

■ 업무편람의 구성 및 표기

이 업무편람은 주택재개발사업의 진행단계에 따라 구성되어 있다. 그리고 필요한 내용을 쉽게 찾아볼 수 있도록 가급적 제목을 세분하였으며, 그 순서를 목차로 정리하였다.

본문의 내용 중 “시․도”로 표기될 때의 “시”는 특별시와 광역시를 의미하는 것이고, “시․군․구” 등으로 언급될 때의 “시”는 그 외의 기초자치 단위로서의 시를 의미한다.

본문의 내용에서 특히 강조하고자 한 부분은 ‘유의사항’이라는 제목으로 따로 정리하였으며, 법조문만으로 명확치 않은 내용들은 [질의․회신] 또는 [판례] 등을 간단하고 이해하기 쉽게 풀어서 그 내용에 해당하는 곳에 ※로 삽입하여 이해를 돕고 있다. 또한, 모든 [질의․회신]과 [판례]는 내용별로 분류하여 관련 장 말미에 수록하여 민원인들의 민원에 쉽게 대처할 수 있도록 하고 있다. 그밖에 주택재개발사업의 진행과정에서 문제가 많이 발생하는 내용들에 대해서도 그에 해당하는 곳에 ※로 정리하여 설명하였다.

도시재개발법은 1995년 12월 29일 자로 전면 개정되었다. 따라서 모든 내용은 개정된 이후의 내용을 담고 있으며, 특히 [판례]의 경우에는 특별히 중요한 내용을 제외하고는 1995년 이후의 것을 주로 실었다. 그러나 [질의․회신]의 경우는 공무원들의 경우 매우 유용한 자료로 사용되기 때문에 법의 전면개정 이후 내용이 완전히 달라진 것과 중복되는 것을 제외하고는 모두 모아서 부록에 담았다.

■ 관련 법조문의 표기

주택재개발법은 도시재개발법 이외에도 14개 법에 의해 규정되고 있다. 이 업무편람에서는 각 내용에 해당되는 법의 이름과 조문번호를 해당 내용에 항상 병기하고 있다. 따라서 필요할 경우 항상 해당 법조문을 쉽게 찾아 볼 수 있도록 하였다.

특히, 도시계획법은 주택재개발사업에 있어서도 매우 중요하다. 그것은 도시재개발사업 역시 도시계획사업의 일환이기 때문이다. 이 도시계획법은 2000년 7월 1일부로 전면 개정되고, 일부 조문은 2002년 1월1일부로 개정될 예정이다. 따라서 2000년 7월1일부터 적용되는 내용은 개정된 도시계획법을 인용하였으며(법의 조문번호 포함), 2002년 1월1일부로 적용되는 조문은 현행 도시계획법(전면 개정 전)의 조문을 언급하고 괄호로 “2002년 1월1일부터 ㅇㅇ조 적용” 등의 형식으로 표기하였다. 이 경우에는 조문의 내용은 변하지 않고, 해당 조문의 번호만 바뀐 경우이다.

건설교통부의 도시재개발업무지침은 건설부 훈령 제851호로 1994년 1월 10일 발표된 것이다. 따라서 이 지침은 도시재개발법이 전면 개정되기 이전에 발표된 것이므로, 현재의 도시재개발법에 비추어 유효하지 못한 내용이 많다. 그러나 이 업무편람에서는 아직도 아직도 유효하고, 실제 재개발현장에서도 유효하게 적용되는 내용에 대해서만 건설교통부의 업무지침을 참조․인용하였다.

■ 시․도 조례의 인용

주택재개발사업에 대한 도시재개발법에서는 그 자세한 내용을 언급하지 못하고 있기 때문에 많은 내용들을 각 시․도의 조례나 시행규칙에 위임하고 있다. 현재 도시재개발사업과 관련한 조례는 서울특별시, 부산광역시, 인천광역시, 광주광역시, 대구광역시, 대전광역시, 경기도에서 제정되어 있다. 이 업무편람에서도 도시재개발사업조례를 제정한 위 시․도의 조례만을 참고하였다.

이 업무편람에서는 각 시․도의 조례 및 시행규칙의 내용 등을 모두 풀어서 설명하고 있다. 그것은 각 시․도의 조례나 시행규칙이 대체로 비슷한 내용을 담고 있기 때문이다. 그러나 각 시․도에 따라 조금씩의 차이를 보이고 있는데, 그럴 경우에는 괄호 안에 시․도에 따른 차이를 설명하고 있다. 즉, 시․도의 조례 및 시행규칙에서 규정한 내용을 설명하는 경우에, 특정한 각 시․도의 조례 및 시행규칙에만 언급이 있는 대목은 괄호 안에 “oo시만 적용” 등으로 표시하였고, 특정 시․도의 조례나 시행규칙에서는 특별한 언급이 없을 경우 괄호 안에 “oo시의 조례(또는 시행규칙)에서는 언급하고 있지 않음” 등으로 표시하였다.

또한 각 시․도에서 다르게 언급하고 있으면서 그 내용이 길어 각 시․도의 조례 및 시행규칙을 모두 언급하는 것이 곤란한 경우에는 서울시의 조례 및 시행규칙만을 언급하였다. 그리고 이러한 경우에는 서울시의 조례 및 시행규칙을 예시하였음을 밝히고, 다른 시․도의 조례 및 시행규칙을 참조하도록 하였다.

제 1 장  주택재개발사업의 개관

1. 재개발사업의 종류

재개발사업에는 주택재재발, 도심재개발, 공장재개발이 있다. 그 각각의 내용을 간략하게 설명하면 다음과 같다.

1) 도심재개발사업

도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴하여진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업

2) 주택재개발사업

노후․불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업

3) 공장재개발사업

노후․불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업

2. 재개발사업과 주택재개발사업의 정의

재개발 사업이란 재개발 구역 안에 있는 토지를 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 따라 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 택지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업, 그리고 이에 부대되는 사업을 말한다.

재개발사업은 도시계획사업의 하나이기 때문에 사업대상구역의 지정절차는 도시계획법에 의하고, 대상구역에 대한 사업계획과 시행은 도시재개발법이 정하는 절차에 따른다.

재개발사업의 절차는 행정청 내부에서 대부분 이루어지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가․허가․승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계 그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 4단계로 구분할 수 있다.

주택재개발사업은 재개발사업의 하나로서, 노후․불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업을 말한다.(도시재개발법 제2조 제2호)

3. 주택재개발 사업의 종류

가. 사업방식에 의한 분류

(1) 전면재개발 또는 철거 재개발(Redevelopment)

도시재개발을 협의로 해석할 때 이를 전면재개발 또는 철거재개발이라 한다. 전면재개발은 밀집시가지, 불량시가지 또는 비위생주택지를 대상으로 하면서 기존 건축물을 전반적으로 제거해서 새로운 건축물과 공공용지를 확보 할 수 있는 계획적 시가지정비를 하는 도시계획사업이다.

그러나 이 재개발은 지역환경이 악화되어 도시기능과 주거생활이 그 자체로서는 도저히 허용될 수 없는 일정한 대상지에 대해 토지이용계획을 수립해서 적정한 건축물과 가로, 주차장, 공원 등 도시시설을 재정비하는데 목적이 있다.

(2) 수복 재개발(Rehabilitation)

지구수복에 의한 재개발은 도시기능과 생활환경이 점차 악화되고 있는 대상지에서 건축물의 신축을 부분적으로 허용하되 나머지 건축물을 수리․개조함으로써 점진적으로 개선하는 재개발방법이다.

대상지 안에 보존할 가치가 있는 건축물에 대해서는 되도록 증축 및 개량을 통해 그 가치를 증진하도록 한다. 지구수복은 전면재개발과 지구보존의 복합적 성격을 지니고 있어 지구환경에 어울리지 않는 건축물의 개선을 권고하고 지정하는 내용도 포함하고 있다.

(3) 보존 재개발(Conservation)

재개발대상지가 현재는 그런대로 바람직스럽지만 앞으로 악화될 염려가 있거나 역사적, 문화적으로 보존해야 될 건축물을 포함하는 경우가 있다. 여기서 용도를 규제하고 건축을 제한함으로써 재개발대상지가 이 보다 더 악화되는 것을 방지하고 그 가치를 보존하려는 수법이 지구보존에 의한 재개발이다.

이 수법은 재개발 대상지 자체를 보존하고 건축물이 훼손되지 않게 할 뿐 아니라 지구환경을 개선하면서 가로, 주차장, 공원 등 도시시설을 동시에 정비하는 것을 뜻한다.

(4) 개량재개발

개량재개발은 철거재개발과 반대방식으로 수행하는 재개발이다. 즉, 지구내의 주거환경을 점진적으로 개선해 나가는 재개발 방식이다.

(5) 순환재개발

재개발구역의 일부 지역 또는 당해 재개발구역 외의 지역에 주택을 건설하거나 건설된 주택(양 주택을 합하여 “순환용주택”이라 함)을 활용하여 재개발구역을 순차적으로 개발하거나 재개발구역 또는 재개발사업시행지구를 수개의 공구로 분할하여 순차적으로 시행하는 재개발방식

나. 사업시행주체에 의한 분류

주택재개발사업 방법을 사업시행주체에 따라 법상 분류할 경우 가옥 및 토지의 소유자, 재개발조합, 기초지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제3개발자 등이 있다(도시재개발법 제8․9․10조).

※ 주택재개발사업을 토지 등의 소유자가 시행할 것인가, 조합이 시행할 것인가 하는 문제는 법률적으로 토지 등의 소유자가 5인 미만의 경우에는 토지 등의 소유자만이 시행할 수 있다. 그러나 토지 등의 소유자가 5인 이상일 때에는 선택적이다. 주택재개발사업의 경우, 일반적으로 수십, 수백인의 권리자로 구성되어 있어 다양한 권리형태의 조정․관리 그리고 사업의 집행은 조합설립에 의한 사업시행이 효율적이다.

※ 재개발사업의 시행주체에 따라서 주택재개발사업의 절차와 내용이 달라지므로 이에 유의하여야 한다.

다. 기타 분류(서울시의 분류)

(1) 합동재개발방식

1983년부터 시행된 합동재개발방식은 사업지역 권리자인 가옥 및 토지의 소유자가 조합을 구성하여 법정 시행자의 자격을 갖추어 자율적으로 주택재개발을 시행하는 방식이다.

사업시행에 필요한 자금과 시공은 순수한 도급자의 지위로 또는 도시재개발법에 의한 공동사업 시행자 자격으로 주택건설사업자가 제공하며, 조합원인 권리자에 대하여 구획정리기법의 권리변환(공용환권) 방법을 활용하게 된다

주택건설사업자로부터 제공된 자금은 조합원 분양 후 잔여시설을 체비시설로 하여 이를 시행자가 매각하여 충당하거나 정관의 규정에 따라 주택건설사업자가 대물상환받아 처분된다.

※ 지금까지의 주택재개발사업의 대부분은 이 방식에 의하여 추진되어 왔음

(2) 자력재개발방식

1973년부터 시행된 자력재개발방식은 지방자치단체가 시행자가 되어, 공공시설 설치 및 행정지원 등을 담당하고 주택은 주민이 건립하는 형태로 운영하는 방식이다. 즉, 구획정리기법을 도입하여 관리처분계획절차를 통해 환지된 토지에 주민자력으로 주택을 건립하고, 지방자치단체는 공공부문의 투자를 실시하는 기법이다. 자력재개발에 의한 방식의 경우 대부분 단독주택 또는 연립주택 등 저층․저밀도의 개발이 이루어진다.

4. 계획의 종류

주택재개발사업에서 수립되는 계획의 종류는 “재개발기본계획”, “재개발구역지정시 결정사항”, “재개발사업시행계획”, “관리처분계획” 등이 있으며, 이 중 “재개발기본계획”, “재개발구역지정시 결정사항”은 계획단계에서 이루어지고, “재개발사업시행계획”과 “관리처분계획”은 시행단계에서 수립․집행된다.

주택재개발사업에서 수립되는 계획들은 “재개발기본계획” -> “재개발구역지정시 결정사항” -> “재개발사업시행계획” -> “관리처분계획”의 순서로 진행된다.

또한 주택재개발사업에 관한 일련의 계획은 도시계획사업의 성격을 가진다. 도시계획사업은 그 도시 전체의 도시계획적 측면에서 계획되며 시행되고 있다. 따라서 재개발기본계획은 국토이용관리법에 의한 국토이용계획과 도시계획법에 의한 도시기본계획의 하위계획이다.

① 재개발기본계획：재개발사업을 필요로 하는 일정규모 이상의 도시에서 수립되는 장기적이고 통합적인 재개발계획이며, 재개발구역지정의 기준이 되고 시행계획의 지침이 된다.

② 재개발구역지정：재개발기본계획에서 정한 주택재개발대상지역 중 일정기준에 해당하는 지역을 도시계획법 절차에 의해 지역적 범위를 구체적으로 결정함으로써 도시계획사업의 효력을 부여하고 사업시행계획의 지역적 단위기준이 된다.

③ 기타 “사업시행계획”과 “관리처분계획”은 3장과 4장에서 다룰 것이다.

※ 종전(1996. 6. 30 이전)에는 ‘재개발사업계획’을 재개발구역지정 이후에 입안․결정하였다. 그러나 현재는 재개발구역지정시 함께 결정하며, 필요한 경우 따로 결정할 수 있다.

5. 주택재개발사업 시행절차

6. 주택재개발사업의 심의

① 주택재개발사업에 관한 다음 사항은 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(법 제58조).

◦ 재개발기본계획의 수립 및 조정

◦ 주택재개발구역의 지정 및 변경

◦ 협의매수시 당사자에 대한 협의의 권고 기타 의견제시

◦ 시장․군수 또는 자치구청장 외의 자가 사업을 시행하는 경우, 분쟁의 사전방지를 위한 권고․조언 기타 필요한 조치의 요구

◦ 토지수용위원회에 대한 의견서 또는 자료의 제출

◦ 사정변경으로 인한 인가 등의 취소에 관한 사항

◦ 기타 도시재개발법의 규정에 의하여 도시계획위원회의 심의를 요하는 사항

② 다음 사항을 심의하는 때에는 심의대상구역의 토지 또는 건축물의 소유자를 2인 이상을 참여시켜야 하며, 토지 또는 건축물의 소유자는 의견을 제시할 수 있다(법 제58조, 시행령 제58조제1, 2, 3항).

◦ 협의매수시 당사자에 대한 협의의 권고 기타 의견제시

◦ 시장․군수 또는 자치구청장외의 자가 사업을 시행하는 경우 분쟁의 사전방지를 위한 권고․조언 기타 필요한 조치의 요구

◦ 토지수용위원회에 대한 의견서 또는 자료의 제출

◦ 사정변경으로 인한 인가 등의 취소에 관한 사항

제 2 장  주택재개발사업의 계획단계

Ⅰ. 재개발기본계획의 수립

1. 재개발기본계획의 개념

재개발기본계획은 한 도시의 재개발사업에 대한 기본방향과 원칙을 제시하며, 장기적인 도시의 발전방향을 유도하고 도시 전체의 조화와 균형개발에 기여하기 위한 목적으로 각 시․도에서 수립하는 계획이다.

재개발기본계획은 도시재개발에 관한 기본계획으로, 특별시․광역시․시 또는 군의 장이 수립하고 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관의 승인을 얻는다.(법 제3조제1항, 법 제 58조제1항)

2. 재개발기본계획 수립의 목적 및 의의

◦ 도시 전체 및 주변 지역과 균형적이고 친화로운 재개발 유도

◦ 미래의 수요를 예측하여 쾌적한 도시환경 구축

◦ 공공 주도에 의한 재개발구역지정으로 합리적인 토지이용 및 지역발전에 기여

◦ 효율적인 공공시설 투자를 통한 저소득층 주택지의 주거환경개선

◦ 과밀개발에 따른 도시기반시설과 공공시설 부족문제 해결

3. 재개발기본계획 수립절차

4. 재개발기본계획 수립대상 지역(시행령 제3조)

재개발기본계획을 수립하여야 하는 곳은 다음의 사항 중 한 가지 이상에 해당하는 지역이다.

◦ 인구 100만 이상의 특별시, 광역시, 또는 시

◦ 재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하여 도지사가 지정하는 시 또는 군

◦ 당해 시장 또는 군수가 재개발기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시 또는 군

5. 재개발기본계획의 내용

재개발기본계획은 도시기본계획에 적합하여야 한다. 특별시장․광역시장․시장 또는 군수는 도시기본계획의 타당성 여부에 관한 검토주기에 맞추어 재개발기본계획을 조정하여야 한다(시행령 제5조제2항).

재개발기본계획의 내용은 다음과 같다.(법 제3조제1항, 시행령 제4조)

◦ 재개발의 기본방향

◦ 계획기간

◦ 재개발 구역의 지정대상 범위

◦ 토지이용계획

◦ 교통계획

◦ 공공시설계획

◦ 지역별 건폐율 및 용적률의 계획

◦ 단계별 추진계획

◦ 재개발 시행방식

6. 재개발기본계획의 변경

재개발기본계획을 변경하기 위한 절차는 수립하는 절차와 같다. 단지, 대통령 령이 정하는 경미한 사항은 건설교통부장관에게 보고만 함으로써 변경할 수 있다(법 제3조제1항). 대통령령에서 규정하는 경미한 사항은 다음과 같다(시행령 제6조).

◦ 재개발구역 지정대상 범위의 100분의 20 미만의 면적 변경

◦ 건폐율 및 용적률의 각 100분의 10 미만의 변경

◦ 공공시설 규모의 100분의 10 미만(도로의 경우에는 너비 또는 길이의 100분의 10미만)의 변경

◦ 도시기본계획의 변경에 따른 변경

Ⅱ. 주택재개발구역지정

1. 주택재개발 구역의 정의

주택재개발구역이란 주택재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 지정․고시된 구역을 말한다(법 제2조제1호). 주택재개발구역 안에 계획․결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다.

주택재개발구역의 지정은 재개발기본계획에 적합한 범위 안에서 지정 또는 변경될 수 있다.

2. 주택재개발 구역지정의 대상지역

주택재개발구역은 아래의 각 사항에 해당하는 지역을 대상으로 지정한다(법제4조제1항, 시행령 제7조).

① 공공시설의 정비에 따라 토지가 건축 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나, 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

② 건축물이 노후․불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

③ 인구․산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능을 회복하기 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역

④ 재개발구역 안의 토지면적(공공시설용지를 제외)의 2분의 1을 초과하는 부분이 최저고도지구이고, 그 최저고도지구 안에 있는 건축물 바닥면적의 3분의 2 이상에 해당하는 건축물이 최저 한도의 높이에 미달하는 지역

⑤ 순환용 주택을 건설하기 위하여 필요한 지역

<참  고>

위의 조건들을 기준으로 보다 구체적인 주택재개발 대상지역을 서울시의 경우로 예를 들면 다음과 같다.

총 호수 밀도가 80호/ha 이상이고 평균 경사도가 21도 미만인 지역으로, 다음에 해당하는 지역

ⅰ) 불량주거지에 해당하는 지역

ⅱ) 당해 지역․지구(구역지정시 결정될 용도)의 대지면적 최소한도에 미달되는 토지. 또는 토지형상이 부정형하거나 세장형(細長型)으로, 건축대지로서의 효용을 다할 수 없는 토지의 필지 수가 대상구역 전체 필지 수의 2분의 1 이상인 지역

ⅲ) 기존무허가주택이 점유하고 있는 국․공유지 면적이 당해 구역 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 지역

ⅳ) 주택 접도율(接道率)이 30% 이하인 지역

ⅴ) 대상구역내 주택지 중 2분의 1 이상의 주택이 화재․침수 등 재해가 발생한 지역

ⅵ) 기존 공원의 일부 또는 전체를 존치(存置)해야 할 경우, 존치면적을 제외한 주택의 밀도가 ha당 80호 이상인 지역으로 위 ⅰ)～ⅴ)에 해당하는 지역

3. 구역지정 절차

4. 주택재개발구역지정 신청

주택재개발 구역의 지정은 시장․군수 또는 구청장이 시․도지사에게 신청하는 것이다. 그러나 주민들이 재개발구역지정을 발의하는 경우에는, 해당 구역 토지 및 건축물의 소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다. 이 경우, 시장․군수․구청장이 주민들의 발의를 받아들이면 이를 시․도지사에게 신청할 수 있다.

대한주택공사 및 지방공사가 발의한 경우, 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지 소유자 총수 및 건축물 소유자 총수의 1/2 이상의 동의가 필요하다.

※ 주택재개발사업은 재개발기본계획에 적합한 범위 안에서 구역을 지정․변경토록 하고 있다. 이는 주택재개발사업이 도시 전체의 차원에서 계획적․체계적으로 시행될 수 있도록 하고, 도로 등 공공시설을 원활히 확충하기 위한 것이다.

주택재개발구역 주민이 재개발구역지정 입안신청을 하는 경우, 당해 시장․군수․구청장은 입안내용이 법령에서 규정한 요건에 해당되는지 여부와 사업시행의 필요성 등을 검토한 후 주택재개발구역의 지정을 입안할 수 있다.(질의․회신, 1997. 2. 5)

가. 구역지정을 위한 기초조사

(1) 조사권자

도시계획에 관한 기초조사권자는 특별시장․광역시장․시장․군수이다(도시계획법 제8조제1항).

(2) 기초조사의 내용(도시재개발법 제4조제2항, 시행령 제9조)

◦ 인구 및 산업의 현황

◦ 토지 및 건축물의 이용상황

◦ 도시계획시설의 설치현황

◦ 재개발구역 및 주변지역의 교통상황

◦ 토지 및 건축물의 가격과 임대차의 현황

◦ 재개발사업의 시행에 관한 계획 및 방법에 대한 주민의 의견

◦ 당해 특별시․광역시 또는 도의 조례로 정하는 사항

- 거주가구 및 세입자 현황

- 도시계획상 토지이용계획 현황

- 토지의 용도․소유․규모별 현황

- 건축물의 허가유무 및 노후불량 현황

- 건축물의 용도․구조․규모 및 건축경과년도별 현황

- 토지 등의 소유자가 발의하는 주택재개발사업일 때에는 주민의 동의 여부 포함

나. 계획수립

① 기초조사 내용을 분석하여 결과를 정리한다.

② 구역지정 계획의 입안：기초조사 내용을 토대로 해당 구역의 도시계획 및 구역지정 관련 기관 또는 관련 부서간 종합 심의를 거쳐 의견을 조정한다. 공공시설 및 도시계획시설은 관계 법령의 설치기준에 맞도록 하여 가장 적합한 계획을 입안하도록 한다.

다. 공고와 공람(법 제4조제2항)

1) 공고：일간신문에 공고

2) 공고내용

앞의 가. (2) 기초조사의 내용과 같다.

3) 공  람：공람요지와 장소를 공고하여 14일간의 공람기간을 거쳐, 일반인의 의견을 들은 후 지방의회의 의견을 듣는다.

라. 구역지정신청을 위한 서류(시행령 제8조)

구역지정신청을 위한 서류에는 다음의 것들이 포함되어야 한다.

◦ 구역지정 시 결정할 사항을 기재한 서류

◦ 재개발구역 지정도서 및 도면

◦ 공람시 제출된 의견과 지방의회의 의견 및 그 조치결과(구 도시계획위원회 자문결과 포함)

◦ 재개발사업의 시행에 따른 관련 도시계획의 조정계획

◦ 기타 지방도시계획위원회의 심의에 필요한 서류

◦ 그밖의 구체적인 서류는 각 시․도의 조례와 시행규칙으로 정하고 있다.

- 재개발구역지정신청서 3부

- 입안절차 이행서류 1부

- 기타 시․도의 도시계획위원회 심의와 협의에 필요한 서류 1부

5. 구역지정 신청에 따른 검토 및 협의․심의 절차

구역지정 신청에 따른 검토 및 협의․심의절차는 각 시․도마다 다르나, 대체로 다음과 같은 절차를 거친다.

◦ 신청서 검토

◦ 주택재개발구역 지정과 관련이 있는 도시계획과 등과의 협의

◦ 도시경관에 관한 자문

◦ 도시계획위원회 상임기획단(도시계획법 제88조) 등의 전문가 자문을 통한 심사

◦ 도시계획위원회 심의

◦ 구역지정 결정과 고시 및 지적승인

◦ 구역지정 사항의 보고(건설교통부장관)와 시장․군수 또는 구청장 및 관련부서에 통보

6. 주택재개발 구역결정시 세부기준사항

주택재개발 구역결정시 세부기준사항은 각 시․도의 조례로 따로 정하고 있으나 대체로 다음과 같은 내용을 담고 있다. 그러나 자세한 사항은 각 시․도의 조례를 참고하여야 한다.

가. 구역의 범위

행정구역, 지형, 이미 결정된 도시계획사항, 건축시설의 배치 및 규모, 효율적인 사업시행 규모 및 주민의 의견과 부담능력 등을 종합적으로 고려하여 주변환경과의 조화와 주변에 설치된 도시계획시설과의 연계성을 갖도록 정한다.

나. 구역의 형태

합리적이고 효율적인 토지이용이 될 수 있도록 정한다.

다. 녹지의 제외

구역에는 원칙적으로 공원․녹지(도시계획법 제32조 규정에 의한 녹지지역을 포함한다) 또는 건축물이 없는 토지(나대지) 등은 포함해서는 안 된다.

※ 예  외

◦ 순환 재개발방식으로 시행하기 위하여 필요한 경우

◦ 공원․녹지기능을 회복하거나, 그 지상의 불량건축물을 철거정비하기 위하여 필요한 경우

◦지형여건, 건축시설의 배치, 토지이용의 증진을 위하여 특히 필요한 경우

라. 공공시설과 도시계획시설의 설치․정비에 관한 계획

도로․공원 등 공공시설과 도시계획시설이 당해 구역에 적정한 배치 및 규모가 되도록 계획하고, 구역주변에 이미 결정된 도시계획이 있을 때에는 그 내용과 연관되게 계획한다. 이 경우 학교에 대하여는 입안 전에 관계기관과 협의를 거쳐 당해 시설용지의 확보여부를 결정하여야 하고, 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 진입도로가 확보되었거나 재개발사업으로 확보할 수 있는 경우에 한하여 구역을 지정할 수 있다.

마. 기존건축물의 정비․개량에 관한 계획

건축물의 건축경과년도, 용도, 구조, 규모, 입지, 허가유무 및 노후․불량정도를 고려하여 존치, 개수, 철거 후 신축, 철거이주 등으로 구분하여 계획한다.

바. 건축시설계획

토지 등의 소유자에게 공급하기 위한 분양주택과 구역 안에 거주하는 세입자에게 공급하기 위한 임대주택의 건설을 계획한다. 다만 임대주택 대상 세입자가 적거나 건축계획상 임대주택의 건설이 곤란한 경우, 또는 다른 구역의 임대주택을 공급할 수 있는 경우에는 임대주택 건립계획을 세우지 않을 수 있다(부산시의 경우, 임대주택을 건립하지 않아도 좋은 조건은 “재개발구역 내 국․공유지 면적이 구역면적의 100분의 30 이상일 경우”이다).

사. 공동주택의 1세대당 규모

분양주택 및 임대주택의 1세대당 규모는 각 시․도에 따라 달리 규정하고 있으므로, 각 시․도의 조례에 따라 건설하여야 한다.

1) 서울시

◦ 분양주택의 경우：전용면적 기준 115m2 제곱미터 이하로 한다. 그러나 종전의 주택규모(다가구주택으로서 가구별 분양 대상인 경우에는 가구별 주택 지분면적을 말한다)가 115m2 초과하는 때에는 165m2 범위 안에서 종전 주택의 규모 이하로 건설할 수 있다.

◦ 임대주택의 경우：전용면적 기준 30m2 이상 45m2 이하(공사가 시행자인 경우에는 시행규정과 사업시행계획이 정하는 바에 의한다)로 한다.

2) 부산시

획일성을 피하고 규모별로 다양하게 계획하되, 공급대상자의 세대별 구성원 수, 소득수준 등을 고려하여 계획하여야 한다. 단, 공동주택의 최대규모는 전용면적 기준 165m2 이하로 한다.

3) 인천시

획일성을 피하고 규모별로 다양하게 계획하되, 공급대상자의 세대별 구성원 수, 소득수준 등을 고려하여 계획하여야 한다.

◦ 분양주택의 경우：전용면적 115m2 이하로 한다.

◦ 임대주택의 경우：전용면적 기준 40m2 이상 85m2 이하

4) 대전시

획일성을 피하고 규모별로 다양하게 계획하되, 공급대상자의 세대별 구성원 수, 소득수준 등을 고려하여 계획하여야 한다.

◦ 분양주택의 경우：전용면적 기준 115m2 이하

◦ 임대주택의 경우：전용면적 기준 85m2 이하

5) 대구시

획일성을 피하고 규모별로 다양하게 계획하되, 공급대상자의 세대별 구성원 수, 소득수준 등을 고려하여 계획하여야 한다.

◦ 분양주택의 경우：전용면적 기준 135m2 이하

◦ 임대주택의 경우：전용면적 기준 30m2 이상, 60m2 이하

6) 경기도

획일성을 피하고 규모별로 다양하게 계획하되, 공급대상자의 세대별 구성원 수, 소득수준 등을 고려하여 계획하여야 한다.

◦ 분양주택의 경우：전용면적 기준 132m2 이하

◦ 임대주택의 경우：전용면적 기준 66m2 이하

7) 광주시

획일성을 피하고 규모별로 다양하게 계획하되, 공급대상자의 세대별 구성원 수, 소득수준 등을 고려하여 계획하여야 한다.

아. 공동주택의 규모별 건설비율

공동주택의 규모별 건설비율 역시 각 시․도의 조례에 따라 달리 정하고 있으므로, 각 시․도의 조례에 따라야 한다.

1) 서울시

총건설 세대수의 80% 이상을 주택의 전용면적이 85m2 이하인 주택(이하 “국민주택 규모”라 한다) 규모로 건설한다. 그리고 총건설 세대수의 40% 이상을 주택의 전용면적이 60m2 이하인 주택규모로 건설하여야 한다. 다만, 지역적 여건에 따라 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐, 총건설 세대수의 10% 범위 내에서 건설비율을 조정할 수 있다.

2) 부산시, 경기도

시행자가 건설하는 주택 연면적의 75%의 범위 안에서 국민주택규모(전용면적 85m2)로 건설하도록 할 수 있다(주택건설촉진법 시행령 제31조).

3) 대전시

총건설 세대수의 50% 이상을 주택의 전용면적 85m2 이하인 주택 규모로 건설하여야 한다.

4) 인천시

전용면적 85m2 이하인 주택의 총건설 세대수에 대한 건설비율은 주택의 규모별 공급비율에 관한 지침을 준용한다.

5) 광주시, 대구시

공동주택의 규모별 건설비율에 대해서는 언급이 없음.

자. 구역의 부지별 용적률

구역의 부지별 용적률은 각 시․도의 조례에 따라 달리 정하고 있으므로, 각 시․도의 조례에 따라야 한다.

1) 서울시

◦ 표고 40m 이상：230% 이하

◦ 표고 40m 미만：250% 이하

◦ 표고 40m 미만의 역세권으로서 공공시설을 15% 이상 확보할 경우：300% 이하

※ 표고는 구역면적 평균치 개념임

※ 역세권은 철도역사(지하철, 전철포함) 출입구로부터 반경 500m 범위를 의미함

2) 인천시

인천광역시 건축조례 제33조의 규정을 준용. 다만, 공동주택의 경우에는 330% 이하로 한다.

3) 경기도

당해 용도지역․지구에 적합하도록 하되, 주택부분(부대복리시설 포함)은 최대 300% 이내

4) 대  구

건축계획이 주택(부대․복리시설 포함)만을 포함하고 있는 경우에는 300% 초과할 수 없다.

※ 부산, 경기도, 광주, 대전의 조례에서는 언급하지 않고 있다.

차. 건축부지 정비계획

건축부지의 정비계획 역시 각 시․도의 조례에 따라 약간의 차이가 있으므로, 보다 자세한 내용은 각 시․도의 조례에 따라야 하나, 대체로 다음과 같은 내용들을 포함하고 있다.

① 가구의 배열은 교통의 흐름을 원활하게 처리할 수 있도록 하고, 그 규모는 도로기능의 위계성과 획지분할 계획을 고려하여 정한다(서울시는 삭제).

② 획지의 분할은 토지이용도를 높이고 계획하는 개발밀도에 적응하도록 하여야 한다. 획지분할의 규모는 당해 건축계획, 주변 건축물과의 관계 등 대지의 이용상황을 고려하여 사업의 효과가 극대화 될 수 있는 방향으로 정하되 가능한 정방형의 형태가 되도록 한다(서울시는 삭제).

③ 공동주택건설을 계획하는 구역의 임대주택부지, 종교부지 및 분양대상 복리시설 등은 향후 시설의 효율적인 유지․관리를 위하여 필요한 경우 획지로 분할하고 적정한 진입로가 확보되도록 정하여야 한다.

④ 간선도로에 접하는 가구는 간선도로와 잦은 교차가 발생하지 않도록 배치하고, 하수도의 시설은 우․오수분류식으로 시설하여야 한다(대전시의 조례에서만 언급).

카. 지구분할계획

지구분할계획은 지형여건, 공공시설 및 도시계획시설의 설치계획, 구역 안의 지구 상호간의 사업성 등을 고려하여 사업추진의 효율성과 사업효과를 높일 수 있도록 정한다(서울시는 삭제).

타. 사업시행예정시기

주택재개발사업의 사업시행예정시기는 시행자별 사업시행인가신청 준비기간을 고려하여 재개발구역지정고시가 있은 날부터 4년(서울, 부산, 광주, 경기도) 내지 5년(대구, 인천, 대전) 이내의 범위 안에서 정하도록 각 시․도 별로 따로 정하고 있다.

7. 구역지정의 내용

시․도지사가 재개발구역을 지정하고자 할 때에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 다음의 사항들을 결정하여야 한다(법 제4조제3항, 시행령 제11조제1항).

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 재개발사업구역의 위치 및 면적

◦ 공공시설과 도시계획법에 의한 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획

◦ 건폐율, 용적률, 건축시설의 주된 용도․높이 및 층수, 연면적 또는 주택의 규모별 비율에 관한 계획(재개발구역을 2이상의 사업시행지구로 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업시행지구별로 구분하여야 한다)

◦ 사업시행예정시기

◦ 기존건축물의 정비․개량에 관한 계획

◦ 재개발사업을 분할시행하는 경우 지구분할에 관한 계획

◦ 건축시설의 건축선에 관한 계획

◦ 기타 당해 시․도의 조례로 정하는 사항

- 건축부지의 정비에 관한 계획

- 세입자 공급용 임대주택의 건설에 관한 계획(서울시와 경기도에만 해당)

8. 주택재개발구역지정고시

재개발구역이 지정되면 시․도지사는 다음 사항을 관보 또는 시보에 고시한다.

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 재개발구역의 위치 및 면적

◦ 공공시설의 위치 및 규모

◦ 건폐율, 용적률, 건축시설의 주된 용도․높이 및 층수, 연면적 또는 주택의 규모별 비율에 관한 계획(재개발구역을 2이상의 사업시행지구로 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업시행지구별로 구분하여야 한다)

◦ 사업시행예정시기

9. 구역지정의 변경

재개발구역을 변경하고자 할 때에도 구역을 지정하기 위한 절차와 내용을 갖추어야 한다. 그러나 대통령령이 규정하는 경미한 사항에 대해서는 그러한 절차를 거치지 않아도 된다. 그 내용은 다음과 같다.(시행령 제10조제2항)

① 재개발구역 면적의 100분의 10 미만의 면적증감

② 건축시설에 대한 건축계획의 변경을 수반하지 않는 범위 안에서 공공시설의 위치변경과 규모(도로의 경우에는 너비 또는 길이를 말한다)의 100분의 10 미만의 변경

③ 기능이 유사한 다른 공공시설로의 변경

④ 건축시설의 건폐율․용적률, 층수 및 연면적의 각 100분의 10 미만의 변경

⑤ 건축시설의 주된 용도(당해 건축시설 중 가장 많은 면적을 차지하는 용도를 말한다) 및 1층 용도의 각 100분의 10 미만의 범위 안에서의 용도변경. 다만, 건축시설의 일부를 주거용도로 사용하는 건축시설로서 주된 용도의 면적이 감소되는 경우는 제외한다.

⑥ 재개발기본계획의 변경이나 도시계획법에 의한 도시계획의 변경에 따른 사업내용의 변경

⑦ 기타 시․도의 조례로 정하는 경미한 사항의 변경

<참  고>

다음은 서울시의 경우를 예시한 것으로 각 시․도의 조례는 다음의 내용들을 담고 있으나, 시․도에 따라 첨가되거나 언급하지 않는 부분들이 있으므로, 보다 구체적으로는 각 시․도의 조례를 반드시 참조해야 한다.

◦ 재개발사업 명칭의 변경

◦ 건축시설에 대한 건축계획의 변경을 수반하지 아니하는 범위 안에서의 도시계획시설의 위치 변경과 규모의 100분의 10 미만의 변경(시행령 제10조제2항제2호) 및 기능이 유사한(시행령 제10조제2항제3호) 다른 도시계획시설로의 변경

◦ 도로모퉁이를 잘라내기 위한 구역결정사항의 변경

◦ 기존 건축물의 정비․개량에 관한 계획의 변경

◦ 구역이 접하여 있는 경우, 상호 경계조정을 위한 구역범위의 변경

◦ 구역의 결정내용 중 구역 또는 지구범위의 변경이 없는 단순한 면적의 정정 및 지구의 정정을 위한 변경

◦ 건축시설계획의 변경을 수반하지 않는 사업시행지구 분할계획 또는 건축부지계획의 변경

◦ 건축시설계획 중 각 시․도의 조례로 정한 주택의 규모별 건설비율의 범 위안에서의 주택의 규모별 비율의 변경

◦ 구역지정고시가 있은 날부터 각 시․도의 조례로 정한 사업시행예정시기 안에서의 사업시행예정시기의 변경

주택재개발구역에 도시재개발법령과 관련지침, 그리고 당해 조합의 정관에 따라 토지를 추가로 편입하고자 할 때에는 재개발구역변경(도시계획변경)의 절차를 따라야 한다. 이를 위해서는 당해 시장․군수의 입안과 주민의견청취(공람, 공고), 지방도시계획위원회의 심의 등을 거쳐야 한다. 또한 당해 재개발구역의 조합정관에 총회결의 사항이 명시되어 있다면 조합총회의 결의절차도 이행해야 한다.(주개58507-1114)

10. 재개발사업의 분할시행

시행자는 재개발사업을 효율적으로 추진하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 재개발구역지정고시내용에 따라 재개발구역을 2이상의 사업시행지구로 분할하여 재개발사업을 시행할 수 있다(법 제5조).

11. 진입로설치를 위한 특례

시․도지사는 재개발구역의 진입로 설치를 위하여 필요한 경우 진입로지역과 그 인접지역을 포함하여 재개발구역으로 지정할 수 있다. 이 경우 토지 또는 건축물의 소유자, 재개발조합이나 제3개발자가 재개발구역을 분할시행하는 때에는 당해 진입로지역 안 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의와 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻어 사업시행인가를 신청할 수 있다(법 제55조제5항).

12. 재개발구역 지정의 실효(失效)

재개발구역결정시 결정한 사업시행예정시기 이내에 사업시행인가신청이 없을 때에 재개발구역은 그 효력이 상실되며, 이 경우에는 지체없이 다음 사항을 시․도지사가 관보 또는 공보에 고시하여야 한다.(법 제11조)

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 재개발사업의 구역 및 그 면적

◦ 재개발구역지정의 효력상실연월일

◦ 재개발구역지정의 효력상실사유

▣ 판  례

• 행위제한해제 여부

【판시사항】

가. 도시계획으로 재개발구역이 지정고시됨으로써 권리행사가 일정한 제한을 받은 토지에 대하여 시장이 재개발사업계획을 결정고시한 것만으로 행위제한이 해제되는지 여부(소극)

나. 재개발사업구역 안에 있는 법인 소유의 부동산이 ‘법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 것’으로서 비업무용 부동산으로 되는 경우

【판결요지】

(대법원 1992. 10. 27. 선고 91누11810 판결)

가. 도시계획으로 재개발구역이 지정고시되면 재개발구역 안의 토지나 건물소유자는 시장의 허가 없이 토지의 형질변경, 건축물의 신축, 개축, 증축 등 권리행사가 일정한 제한을 받게 되는데, 위와 같은 행위제한은 시행자가 재개발사업시행인가를 받아 그 사업계획에 따라 사업을 시행함으로써 시행자의 경우에 한하여 해제되고 시장이 재개발사업계획을 결정고시한 것만으로 위 행위제한이 해제되는 것이 아니다.

나. 법인이 재개발사업구역 안에 부동산을 소유하고 있다 하더라도 그 법인이 도시재개발법 소정의 시행자로 지정되어 사업시행인가를 받고도 재개발사업을 시행하지 않는 경우가 아닌 한 위 재개발구역지정처분의 효력이 상실되기 전에는 도시계획법상의 행위제한의 효력은 여전히 위 법인에게 미친다 할 것이고, 따라서 이는 구 법인세법시행규칙(1990.10. 22. 재무부령 제1835호로 개정되기 전의 것) 제18조 제4항 제1호 소정의 당해 부동산 취득 후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 것으로서 비업무용 부동산으로 볼 수 없다.

【참조조문】

도시재개발법 제4조, 제5조, 제12조, 제13조, 제65조, 도시계획법 제2조 제1항, 제4조 제1항, 구 법인세법시행규칙 제18조 제4항

• 도시재개발구역의 지정

【판시사항】

도시재개발구역 지정 변경처분의 법적 성질 및 그 처분에 주민의 동의가 필요한지 여부

【판결요지】

(1993. 10. 8. 93누10569 판결)

도시재개발법에 의한 도시재개발구역의 지정 변경은 관계행정청이 법령의 범위내에서 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 위한 도시정책상의 전문적, 기술적 판단을 기초로 하여 그 재량에 의하여 이루어지는 것이므로 재량권 일탈 또는 남용이 없는 한 그 처분을 위법하다고 할 수 없고, 재개발사업에 있어 주민의 동의는 재개발구역 내의 토지 등 소유자 또는 그들이 설립하는 재개발조합이 재개발사업 시행인가 신청할 때 필요할 뿐 건설부장관이 재개발구역을 지정 고시하거나 변경 결정할 때 필요한 것은 아니다.

【참조조문】

도시계획법(89.12.30.개정전) 12조1항, 시행령(88.8.18.개정전)7조의2제1호, 도시재개발법(89.12.20.개정전)4조1항,8조, 시행령(89.9.5.개정전)58조1항1호

【참조판례】

83누727(1985. 7. 23.), 90누2994(1991. 4. 23.)

• 재개발구역결정처분취소

【판시사항】

도시재개발법에 의한 도시재개발구역의 지정 및 변경처분의 성질

【판결요지】

(1991. 4. 23. 90누2994 판결)

도시재개발법에 의한 도시재개발구역의 지정 및 변경은 관계 행정청이 법령의 범위 내에서 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 위한 도시 정책상의 전문적, 기술적 판단을 기초로 하여 그 재량에 의하여 이루어지는 것이라고 할 것이므로 그 재량권의 일탈 또는 남용이 없는 한 그 처분을 위법하다고 할 수 없다.

【참조조문】

도시재개발법 4조, 행정소송법 27조

【참조판례】

83누727(1985. 7. 23.)

• 재개발구역분할 및 사업계획변경신청반려처분 취소

【판시사항】

[1] 재개발 사업지구내 토지 등의 소유자의 재개발사업계획 변경신청에 대한 불허통지가 항고소송의 대상이 되는 행정처분인지 여부(소극)

[2] 구 행정규제및민원사무기본법 제2조 제3호, 제9조 제3항 및 같은법시행령 제2조 제3호 (바)목의 규정에 의하여 민원인에게 민원에서 요구하는 행정기관의 행위에 대한 실체적 신청권이 인정되는지 여부(소극)

【판결요지】

(1999. 8. 24. 97누7004)

[1] 행정청이 국민의 신청을 거부하는 행위를 한 경우에 그 거부행위가 행정처분이 되기 위하여는 우선 국민에게 법규상 또는 조리상의 신청권이 인정되어야 하는데, 주택개량재개발사업계획의 변경에 관하여는 사업지구 내 토지 등의 소유자라 하더라도 그 변경신청을 할 수 있는 법규상의 근거가 없을 뿐만 아니라, 재개발사업의 성격에 비추어 보더라도 그와 같은 신청권을 인정할 수 없으므로, 결국 재개발 사업지구 내 토지 등의 소유자의 재개발사업에 관한 사업계획 변경신청에 대한 불허통지는 항고소송의 대상이 되는 행정처분에 해당하지 아니한다.

[2] 구 행정규제및민원사무기본법 제2조 제3호와 제9조 제3항 및 같은법시행령 제2조 제3호 (바)목의 규정은, 행정기관에 대하여 특정한 행위를 요구하는 행위도 민원사항의 하나로 규정하면서 그에 관한 신청이 있을 경우 행정기관은 그 접수를 보류 또는 거부하거나 혹은 접수된 서류를 부당하게 되돌려 보낼 수 없도록 규정하고 있으나, 위 법이 민원사무의 처리에 관한 기본적인 사항을 정하는 것을 그 입법목적으로 하여 주로 절차적인 사항을 정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 위 각 규정에서 위와 같이 민원사항의 신청에 대한 행정기관의 절차적인 접수의무를 규정하고 있다고 하더라도 그로써 바로 민원인에게 그 민원에서 요구하는 행정기관의 행위에 대한 실체적인 신청권까지 인정되는 것이라고 볼 수는 없다.

【참조조문】

[1] 구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것)제5조(현행 제3조 참조), 제6조의 2(현행 제5조 참조), 행정소송법 제1조(행정처분일반), 제2조, 제4조

[2] 구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것) 제5조(현행 제3조 참조), 제6조의 2(현행 제5조 참조), 구행정규제및민원사무기본법 제2조 제3호(현행 민원사무처리에관한법률 제2조 제2호 참조), 제9조 제3항(현행 민원사무처리에관한법률 제4조 제2항 참조), 구행정규제및민원사무기본법시행령 제2조 제3호 (바)목(현행 민원사무처리에관한법률시행령 제2조 제2항 제6호 참조), 행정소송법 제1조(행정처분일반), 제2조, 제4조

【참조판례】

[1] 대법원 1984.10.23. 선고, 84누227 판결(공1984, 1858)

대법원 1989.12.12. 선고, 89누5348 판결(공1990, 291)

대법원 1996.5.14. 선고, 95누13081 판결(공1996하, 1886)

대법원 1998.2.24. 선고, 96누5612 판결(공1998상, 914)

대법원 1998.7.10. 선고, 96누14036 판결(공1998하, 2125)

• 구역내 토지의 사용금지 여부

【판시사항】

재개발구역 안에 있는 토지가 구 소득세법시행령 제46조의3 제1호 소정의 "건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지"에 해당하는지 여부

【결정요지】

(1994. 4. 26. 92누18962 판결)

도시계획법(1991.12.14 법률 제4427호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 제1호 (다)목, 제1항 제5호, 제4조 제1항, 도시재개발법 제65조 제1항 등 관계 규정을 종합하면, 재개발구역의 지정고시가 있은 후에는 재개발구역 안의 토지 소유자는 시장의 허가없이는 토지의 형질변경, 건축물의 신축, 개축 및 증축 등 의 행위를 할 수 없게 되므로, 재개발구역 안에 있는 토지는 구 소득세법시행령 제46조의3 제1호 소정의 “건축 및 사용이 금지 또는 제한된 토지”로서 장기보유 특별공제의 대상이 된다.

【참조조문】

소득세법 제23조 제2항 제2호, 구 소득세법시행령(1989.8.1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제46조의3 제1호, 구 도시계획법(1991.12.14. 법률 제4427호로 개정되기 전의 것), 제2조 제1항 제1호 (다)목, 제1항 제5호, 제4조 제1항, 도시재개발법 제65조 제1항

【참조판례】

91누11810(1992. 10. 27.), 92누12537(1993. 4. 23.)

▣ 질의 회신

• 재개발구역지정 신청 시점

【질의요지】

재개발구역지정 신청시 서울특별시도시재개발사업조례 부칙 제2조 적용시점

【회신내용(서울시 주재 58533-161 :1997. 1. 25)】

재개발구역 지정은 도시재개발법 제4조제1항에 의해 구청장의 신청을 받아 시장이 지정토록 하고 있으므로 동 조례 부칙 제2조의 적용시점은 구청장이 시장에게 구역지정 신청한 시점을 말함.

• 재개발 구역면적의 경미한 사항의 변경

【질의내용】

도시재개발법시행령 제10조제2항제1호의 규정에 의한 재개발구역면적의 경미한 사항의 변경

【회신내용(1997. 8. 4.)】

도시재개발법시행령 제10조제2항제1호의 규정에 의한 재개발구역면적의 경미한 사항의 변경은 동법 제4조제1항의 규정에 의하여 지정하는 재개발구역면적의 변경을 말하는 것임.

• 경미한 변경사항 포함여부

【질의요지】

도시재개발법시행령 제10조제2항제2호의 규정에 의하여 경미한 사항의 변경에 해당하는 도로의 범위에 건축법상 막다른 도로가 포함되는지 여부.

【회신내용(1997. 2. 12.)】

도시재개발법시행령 제10조제2항제2호의 도로는 같은법 제2조제4호에서 규정한 도로로서 같은법 제4조제3항의 규정에 의하여 도시계획으로 결정한 도로를 말하는 것임. 따라서 질의와 같이 도시계획으로 결정되지 아니한 경우에는 같은법 제4조제3항에 의한 재개발구역지정시 결정사항에 포함되지 아니함.

• 구역 지정신청

【질의요지】

주택재개발 사업을 추진함에 있어 도시재개발업무지침 제17조제1호의 규정에 의하여 토지 등의 소유자의 동의서를 받아 입안권자에게 구역지정을 신청할 경우 법 제12조제2항의 규정을 적용하여도 가능한지 여부

【회신내용(1997.12. 11.)】

도시재개발법 시행일 이후에 재개발구역을 지정할 경우에는 도시재개발법 제4조제1항의 규정에 의하여 특별시장․광역시장 또는 도지사가 관할 지역내의 시장․군수 또는 자치구의 구청장의 신청에 의하여 당해 재개발기본계획에 적합한 범위 안에서 지정 또는 변경하는 등 당해 지역의 도시계획 및 재개발기본계획 등이 종합적으로 검토되어야 하는 것임.

• 구역지정시 동의여부

【질의요지】

시장 등이 시․도지사에게 주택재개발구역 지정을 신청하는 경우 토지 등의 소유자의 동의를 받아야 하는지 및 동의를 받아야 하는 경우 인감증명서를 첨부해야 하는지 여부

【회신내용(1998. 6.)】

도시재개발법 제4조제2항의 규정에 의하여 시장․군수․구청장이 시․도지사에게 재개발구역의 지정 또는 변경을 신청하고자 하는 경우에는 미리 공람․공고 등의 절차 및 당해 지방의회의 의견을 듣도록 규정하고 있으나 동 법에서 공람․공고시 토지 등의 소유자의 동의비율 및 인감증명서 첨부 등에 대하여는 별도로 규정하고 있지 아니함. 다만, 주택재개발사업의 원활한 추진을 위하여 지방자치단체의 조례에서 별도로 정하여 운영할 수는 있을 것임.

• 구역내 사찰의 포함여부

【질의요지】

가. 재개발구역 내 사찰에 대한 국가적 보호의 필요여부와 이에 대한 견해

나. 도시재개발법 시행령 제3조의 2의 규정에 의거 10m 도시계획도로가 개설된 사찰이 재개발구역에 포함될 수 있는 지의 여부

다. 사업시행시에 구역지정시의 인가조건을 반드시 이행하여야 하는 지의 여부

라. 지정된 재개발구역을 변경하고자 할 경우 변경시점은?

마. 동의없는 강제철거에 대한 법적 대응방안과 구제수단은?

【회신내용(1995. 1. 24)】

가. 도시재개발법령에 의하여 시행되는 주택재개발사업은 노후․불량주택이 밀집된 지역을 대상으로 토지의 효율적인 고도이용과 도시기능의 회복을 위하여 시행되는 도시계획사업으로서 동구역내의 모든 사유재산권은 당연히 그 정당한 권리를 인정받아야 할 것임. 따라서 재개발사업을 위해 기존 건축물을 철거할 경우에는 종전 토지 등의 평가액에 따라 새로이 건립되는 건축물을 분양 받으며, 재개발사업의 시행에 동의하지 않는 경우에는 토지수용법 등의 관련법령에 따라 권리의 정당한 평가와 처리를 주장할 수 있을 것임.

나. 주택재개발구역의 지정요건을 규정하고 있는 동법 제4조제1항의 규정과 상기 재개발사업의 목적을 고려해볼 때 기존 10m 도시계획도로가 이미 개설되어 있고 사찰지하로 지하철이 개설되어 있다하더라도 재개발구역의 지정이 가능할 것임.

• 분할된 양지구를 주민의 동의없이 통합, 사업시행인가의 가능여부

【질의요지】

분할된 양지구를 주민의 동의없이 통합하여 사업시행인가를 할 수 있는 지의 여부

【회신내용(주관 58507-29 : 1994.12.30)】

단일 재개발구역을 수개의 지구로 분할하여 재개발사업을 시행하고자 할 경우에는 도시재개발법 제6조의 2와 동법 시행령 제4조제1항제6호의 규정에 의하여 재개발사업계획에 지구분할에 관한 계획이 반영되어야 할 것이므로, 분할된 수개의 지구를 단일구역으로 통합하여 사업을 시행하고자 할 경우에도 동사업계획결정 및 변경권자의 동사업계획 변경이 우선되어야 할 것임.

• 잔여지가 도로변 옹벽 등의 설치로 건축이 불가능한 경우 당해 재개발사업시행자에게 매수 청구할 수 있는 지 여부

【질의요지】

1필지의 토지 중 30㎡가 도시재개발사업에 편입되고 48㎡는 재개발사업구역밖의 잔여지로 남게 되었는 바, 동 잔여지가 도로변 옹벽 등의 설치로 건축이 불가능한 경우 당해 재개발사업시행자에게 매수 청구할 수 있는 지 여부

【회신내용(주개58507-1103 : 1994.11.8)】

재개발사업은 사업지구 내의 토지 및 건축물 등의 권리를 변환시키는 공용환권방식으로 시행되는 사업이므로, 1필지의 토지의 일부가 당해 재개발사업구역안에 편입됨으로 인하여 잔여지가 발생되어 동 잔여지를 종래의 목적대로 사용하기 현저히 곤란한 경우에는 이를 당해 재개발사업구역내에 포함시켜 도시재개발법 제40조의 규정에 의한 관리처분계획에 반영토록 함이 타당할 것임.

• 용도변경시 공람 여부

【질의요지】

도시재개발법시행령 제10조제2항 제5호 단서규정의 운영방법.

【회신내용(도정 58400-1644 :1996. 9. 5)】

도시재개발법 제4조제2항의 규정에 의하여 시장 등이 시․도지사에게 재개발구역 지정 또는 변경을 신청할 때에는 미리 공람․공고 및 지방의회의 의견을 들은 후 신청하여야 하며, 같은법시행령 제10조제2항의 규정에 의하여 건축시설의 주된 용도의 100분의10미만의 용도변경등 경미한 변경은 공람 등의 절차 없이 신청할 수 있도록 신청절차가 간소화되어 있음. 그러나 경미한 용도변경 사항이라 하더라도 복합용도의 건축시설에서 주된 용도가 감소되는 용도변경은 미리 공람 등의 절차를 거쳐야 하는 것임.

• 기부체납 관련 질의

【질의요지】

재개발사업시행인가시 재개발구역밖에 도로(폭 15미터 연장 72.8미터)를 개설하여 기부체납토록 인가조건이 부여되어 사업시행인가된 경우 동 도로개설 부지상에 위치한 국유지를 재개발조합이 매입하여 도로개설후 기부체납하여야 하는지 여부.

【회신내용(주환 58531- :1999. 12. 3.)】

질의의 경우 재개발구역 밖에 설치하는 도로의 경우는 재개발사업과는 별도로 도시계획법에 의한 도시계획으로 시행하는 사업이므로, 이는 도시계획사업으로 도로를 개설하여 기부체납토록 조건부여한 행정청에서 판단할 사항임. 참고로, 도시재개발법 제55조제5항의 규정에 의하면 시․도지사는 재개발구역의 진입로 설치를 위하여 필요한 경우는 진입로지역과 그 인접지역을 포함하여 재개발구역으로 지정할 수 있도록 규정하고 있음.

• 재개발구역의 용도지역 변경

【질의요지】

일단의 지역(일반주거지역)에 대해 재개발기본계획상 건폐율․용적률 등 토지이용계획을 준주거지역에 해당하는 수준으로 수립한 경우, 일반주거지역인 일단의 지역을 재개발구역으로 지정하여 사업을 시행코자 한다면 일반주거지역을 준주거지역으로 용도지역 변경을 해야 하는지 아니면 상세계획구역으로 지정하여 상세계획으로 변경하면 되는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58070-2461 : 1997. 11. 25)】

재개발기본계획은 도시 전체의 재개발에 관한 기본방향과 대상범위 등을 장기적인 관점에서 결정하는 것으로 도시기본계획 등을 고려하여 계획을 수립함. 따라서 재개발구역으로 계획된 일단의 지역에 대한 재개발기본계획상 토지이용계획과 도시계획상 현행 용도지역의 토지이용 범위가 맞지 않을 경우에는 용도지역을 재개발기본계획 내용에 부합하는 용도지역으로 변경해야 할 것이며, 상세계획구역은 도시계획법 제20조의3의 규정에 의거 도시계획구역안에서 토지이용을 합리화하고 도시의 기능․미관 및 환경을 효율적으로 유지 관리하기 위해 필요하다고 판단되는 경우 택지개발예정지구․공업단지․재개발구역 등에 대해 지정할 수 있도록 한 것임.

•재개발구역에 상세계획구역지정

【질의요지】

재개발 및 토지구획정리사업지구에 대한 상세계획구역 지정은 사업시행인가 신청시 상세계획을 수립하여 인가를 받으면 결정되는 것인지 여부

【회신내용(건교부 관리 58407-920 :1996. 4. 29)】

도시재개발법이나 토지구획정리사업법에 의한 사업시행인가로 상세계획구역이 지정된 것으로 보지 않고 있으므로 도시재개발이나 토지구획정리사업지구에 대해 상세계획구역을 지정하기 위해서는 도시계획법 제20조의3의 규정에 의한 도시계획결정 절차를 별도로 거쳐야 함.

•재개발구역 변경지정시 구역지정결정고시일

【질의요지】

기존의 주택재개발구역이 구역외 일부를 추가로 편입하여 변경지정 결정되었다면 당초의 재개발구역내 토지의 구역지정결정 고시일은?

【회신내용(서울시 주재 58507-0830 :1996. 12. 7)】

주택재개발사업은 도시재개발법 제4조 규정에 의해 재개발구역을 지정하여 시행되는 도시계획사업이며, 구역외 일부를 추가로 편입하여 구역변경지정결정 되었다 하더라도 기존의 재개발구역은 변경지정과 관계없이 당초의 구역지정결정고시일로 보아야 할 것임.

• 토지의 지목변경의 여부

【질의요지】

재개발사업으로 아파트를 건설하고자 토지형질변경 허가를 받았다면 허가된 날을 기준으로 임야가 주거지역으로 변경되는지 여부

【회신내용：1997. 7. 2)】

도시계획상 지역․지구의 변경은 토지형질변경허가로 변경되는 것이 아니고 도시계획법 제12조의 규정에 의한 도시계획의 결정절차를 거쳐 도시계획결정고시가 있어야 하는 것이며 고시되는 날에 도시계획변경의 효력이 발생되는 것임.

• 구역분할에 관한 건

【질의요지】

하나의 재개발구역을 여러 개의 지구로 세분하여 인가를 받았을 경우 도시재개발법시행령 제10조제2항제1호의 규정을 적용함에 있어 기준을 구역면적으로 해야 하는지 아니면 세분된 지구별 면적으로 해야 하는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58070-1678 :1997. 8. 5)】

도시재개발구역의 지정 또는 변경은 재개발을 추진할 지역의 범위와 그 구역에 설치할 공공시설계획, 건축물의 건폐율․용적율 등을 도시계획으로 정하는 것으로, 도시재개발법시행령 제10조제2항제1호의 규정은 재개발계획단계인 재개발구역지정(변경) 및 사업계획 수립과정의 절차간소화 차원에서 재개발구역면적의 100분의10미만의 증감이 있을 경우 지방의회 의견청취, 공람, 지방도시계획위원회의 심의를 생략할 수 있도록 한 것이며, 재개발지구는 단지 재개발사업 시행단계에서 시행자가 효율적으로 추진할 수 있도록 하기 위해 재개발구역을 2이상의 사업시행지구로 분할 시행할 수 있도록 규정한 것임.

• 구역의 면적증감에 관한 건

【질의요지】

도시재개발법시행령 제10조제2항제1호의 규정에 의한 재개발구역면적의 100분의10미만의 면적증감이라 함은 구역경계의 변경이 없는 경우만을 말하는지 여부.

【회신내용(1997. 1. 20)】

재개발구역을 지정하거나 변경하는 경우에는 도시재개발법 제4조제2항의 규정에 의하여 공람․공고 및 지방의회의 의견을 들어야 하는 것이나 재개발구역면적의 100분의 10미만의 면적증감은 상기 절차를 거치지 않아도 되는 것이며 이러한 구역면적의 변경은 구역경계의 변경과는 관계가 없는 것임.

• 재개발사업시행지구 통합

【질의요지】

1-1. 재개발구역내 지주가 재개발사업시행지구 통합요청안을 제출할 권한이 있는지

1-2. 동 통합 요청안을 서울시장이 수용할 수 있는지

1-3. 서울시장이 수용할 수 있는 법적 근거는?

1-5. 14일 이상 주민의견청취 절차를 거칠 때 도시계획법 제16조의2 제2항, 동법 시행령 제14조의2 제6항을 적용함이 없이도 14일이상 주민의견청취 절차를 거친 것으로 볼 수 있는지

1-6. 도시재개발사업계획변경(지구통합)에 있어서 개인이나 법인이 지구통합안을 제출할 수 있는지 그리고 14일 이상 주민의견청취 절차를 생략해도 좋은지 재개발조합도 구성되지 아니하는 상태에서 해당지구에 토지 또는 건물을 소유하지 않고 있는 법인도 (구)도시재개발법 제14조를 무시하고 재개발지구 통합 요청안을 제출할 수 있는지?

【회신내용(건교부 관리 58407-2197 : 1996. 10. 11)】

2-1. (1-1, 1-2, 1-3, 1-5에 관하여) 재개발사업시행지구 통합은 (구)도시재개발법 제5조에 의해 재개발사업계획의 변경으로 할 수 있으며, 재개발사업계획은 동법 제5조에 의거 시장․군수가 입안하는 도시계획으로 시장․군수가 재개발사업(변경)계획을 입안할 때에는 도시계획법 제16조의2 제2항 및 동시행령 제14조의2 제6항 및 제7항에 의거 동 도시계획안의 내용을 일간신문에 2회 이상 공고하고 14일간 일반에게 공람시켜야 하며, 동 도시계획안의 내용에 대하여 의견이 있는 자(질의내용중 지주도 포함됨)는 공람 기간내에 시장․군수에게 의견서를 제출할 수 있으며, 시장․군수는 그 의견이 타당하다고 인정하는 때에는 이틀 도시계획의 입안에 반영하여야 함. 따라서 재개발구역내 지주는 재개발사업시행지구 통합을 위한 도시계획에 관하여 의견을 제출할 수 있으며 시장․군수는 이것의 타당성 여부를 판단하여 수용여부를 결정하게 되는 것임.

2-2. (1-4, 1-5에 관하여) 주민의견청취 절차는 도시계획법 제16포의2 제2항 및 동시행령 제14조의2 제6항 및 제7항에 의거해야함

2-3. (1-6에 관하여) 재개발사업계획(도시계획)에 관하여 의견을 제출할 수 있는 자의 범위에는 적어도 동일 도시계획구역내 주민이 포함되며, 주민이 도시계획에 관하여 시장․군수에게 의견을 제출하는 것과 (구)도시재개발법 제14조(사업시행인가신청을 위한 토지 등의 소유자의 동의)와는 무관함.

• 주택재개발구역내에 위치하고 있는 기존의 학교시설을 도시계획시설로 결정하고자 할 경우 결정절차

【질의요지】

주택재개발구역내에 위치하고 있는 기존의 학교시설을 도시계획시설로 결정하고자 할 경우 도시재개발법에 의한 재개발사업계획결정시에 함께 결정, 고시할 수 있는지 아니면 도시계획법에 의한 별도의 입안, 결정절차를 거쳐야 하는지의 여부

【회신내용(주개58507-816 : 1994. 8. 12)】

도시재개발법시행령 제4조에서 재개발사업계획의 내용에는 재개발구역 및 면적, 공공시설과 도시계획법에 의한 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획, 건축시설의 건축면적, 건폐율, 용적률, 층수 또는 높이, 기존 건축물의 정비에 관한 계획 등을 포함하도록 규정하고 있고, 동법 제5조제7항에서 재개발사업계획의 결정 또는 변경의 고시내용 중 도시계획으로 결정하여야 할 사항에 대해서는 도시계획법에 따른 도시계획결정이 있는 것으로 보도록 규정하고 있으므로, 재개발구역내의 기존 학교시설을 재개발사업계획으로 결정, 고시할 경우 도시계획법에 따른 별도의 도시계획 입안, 결정절차를 거칠 필요가 없는 것임.

• 도시재개발법 제5조제7항의 적용시기여부

【질의요지】

도시재개발법 제5조제7항에 “재개발사업계획의 결정 또는 변경의 고시내용 중 도시계획법에서 도시계획으로 결정할 사항은 그 법에 따른 도시계획결정이 있는 것으로 보며, 재개발사업계획에 저촉되는 종전의 도시계획결정은 폐지된 것으로 본다.”라고 규정되어 있는 바, 동 규정의 적용시기는 언제인지 여부

【회신내용(주개 58507-561 : 1994. 6. 10)】

도시재개발법 제5조제7항의 규정에 의하여 “재개발사업계획의 결정 또는 변경의 고시내용 중 도시계획법에서 도시계획으로 결정하여야 할 사항은 그 법에 따른 도시계획결정이 있는 것으로 보며, 재개발사업계획에 저촉되는 종전의 도시계획결정은 폐지된 것으로 보도록 되어 있는 바” 동 규정의 도시계획의 결정 및 폐지시점은 도시재개발법 제5조제6항의 규정에 의한 재개발사업계획을 결정 또는 변경하여 관보에 고시한 날을 기준으로 하여야 할 것임.

• 사업계획의 입안이 결정되기 이전의 적용 법령

【질의요지】

주택재개발구역의 사업계획을 결정하고자 입안 중에 있으나 개정된 도시재개발법령이 시행되는 ’96.6.30이후 현재까지 사업계획이 결정되지 아니한 경우 동 사업계획의 입안 및 결정은 종전 도시재개발법령에서 정한 절차를 따라 결정할 수 있는지 여부.

【회신내용(1996. 7. 31)】

가. 종전 도시재개발법 제5조의 규정에 의하여 시장은 주택재개발구역이 지정되면 당해 구역의 공공시설 설치계획등 사업계획을 입안하여 지방도시계획위원회의 의결을 거친 후 결정토록 되어 있었으나,

나. ’96.6.30부터 시행중인 개정된 도시재개발법령에서는 종전 법령에 의한 재개발사업계획결정 제도가 폐지되고 시․도지사가 재개발구역을 지정시 또는 구역지정과는 별도로 공공시설의 설치계획등 동법 제4조제3항의 사항을 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정토록 개정되어 있으므로

다. 주택재개발구역의 경우 종전 도시재개발법령에 의하여 재개발사업계획이 결정되지 않았다면 개정된 도시재개발법령에 따라 재개발구역 지정에 따른 절차를 이행하여야 할 것임.

• 주택재개발구역에 토지를 추가편입코자 할 때 조합총회결의를 거쳐야하는지의 여부

【질의요지】

주택재개발구역에 약 400평의 토지를 추가편입코자 할 때에 재개발조합의 조합총회결의를 거치지 아니하고 추가편입 할 수 있는 지의 여부

【회신내용(주개58507-1114)】

주택재개발사업은 구역 내 주민이 조합을 구성하여 그 조합이 사업을 시행하는 도시계획사업으로 동 사업은 도시재개발법령과 관련지침 그리고 당해 조합의 정관에 추가로 편입코자 하는 데는 재개발구역지정변경결정(도시계획변경) 절차를 따라야 하는데 이에는 당해 시장, 군수의 입안과 주민의견청취(공람, 공고), 지방도시계획위원회의 심의 등이 있으며 또한 당해 재개발구역의 조합정관에 총회결의 사항이 명시되어 있다면 동 절차도 이행하여야 할 것임.

• 토지이용확인서에 도시계획시설 저촉 표기

【질의요지】

재개발사업구역내에서 재개발사업계획으로 공원 등 도시계획시설로 결정된 토지에 대하여 토지이용계획확인서상에 도시계획시설저촉여부를 표기해야 하는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58407-1877 :1996. 8. 29)】

도시재개발구역내 도로․공원 등 공공시설은 도시재개발법 제4조3항에 의해 재개발구역지정시 결정되는 것이며, 동법 제5항에 의해 도시계획의 결정이 있는 것으로 보게 됨. 따라서 재개발구역내 도시계획의 결정사항 기타 도시계획에 관한 사실관계는 도시계획법 제28조의 2에 의해 도시계획법시행규칙 제11조의 3에 의한 토지이용계획확인서상에 표기되게 되는 것임. 토지이용계획확인서는 신청인의 발급신청에 의하여 발급되는 것이며 국토이용계획에 의해 결정된 토지이용계획이나 도시계획의 결정사항 기타 도시계획에 관한 사실관계를 명확히 표기하여 토지의 투명성을 높여줌으로써 당해 토지와 이해관계를 갖는 자가 이러한 사실관계를 알지 못함으로 인하여 불이익을 당하는 일이 없도록 하고 있는 것임.

• 재개발조합의 공고료 부담여부

【질의요지】

주택재개발구역지정등을 위하여 시장․군수․구청장이 일간신문에 공고를 할 경우 공고료를 재개발조합이 부담하여야 하는지 여부.

【회신내용(주환 58507-  :1999. 10. 25.)】

도시재개발법 제4조제2항의 규정에 의하면 시장․군수․구청장이 당해 시․도지사에게 재개발구역지정을 신청하고자 할 때에는 미리 일간신문에 공고하도록 하고 있는 바, 이 경우 일간신문의 공고는 당해 시장․군수․구청장이 시행하는 사항이므로 당해 행정청에서 부담하여야 할 것임.

• 주택재개발 관련 문의

【질의요지】

◦ 손실보상및수용업무처리규정 제15조2항에 의하면 “주거용건물의 소유자와 세입자가 직계존비속 관계이고 동일한 주거공간을 향유하고 있는 경우라면 공부상 독립세대라 할 지라도 그 세입자는 주거대책비의 지급대상에 해당되지 아니한다”라고 되어있는데 이 규정이 주택재개발사업의 임대아파트 지원대 상자 선정기준에도 적용되는지? 또 위 규정에서 가옥주의 차남이나 딸(사위), 형재자매가 독립 세대를 구성하여 전세계약서를 작성, 보유하고 있는 경우에는 임대아파트나 주거대책비 지원대상에 해당되는지?

◦ 도시재개발법 서울시조례 부칙제6조(임대주택건설에관한경과 조치)에 의거 제20조(임대주택건설)제2항 개정후 조합설립한 경우 서울시조례 제21조의1(재개발임대주택건설등)에 의해 서울특별시도시개발공사에서 시행하게 되어있는데 이런 경우 조합에서 임대아파트와 관련하여 추진할 사항이 어디까지인지?

가. 임대아파트에 관한 계획 및 시공도면 작성, 입주세대수 결정은 조합에서 하는지 아니면 서울시(도시개발공사)에서 하는 지?

나. 시공사와 시공계약시 임대아파트 시공에 관해서도 포함하여 계약해야 하는지?

다. 사업시행후에도 임대아파트입주대상자에게 입주와 관련한 공문을 조합에서 계속  발송해야 하는지?

【회신내용(서울시)】

◦ 손실보상및수용업무처리규정은 재개발임대주택입주대상자의 경우에도 적용되며, 세입자에 대한 주거대책비 및 임대주택 입주대상이 되는 세대의 구분은 공부상의 세대구분에 불구하고 생계단위․주거형태․생활여건 등 현실상황을 종합적으로 고려하여 결정되므로 질의한 경우는 해당되지 않는 것으로 판단됨.

◦ 주택재개발사업의 구역지정(사업계획결정)시 서울특별시도시재개발사업조례 제7조 규정에 의한 건축시설계획을 수립하려면 임대주택에 대한 개략적인 설계나 입주세대수 결정은 조합에서 계획안을 제출하여 도시계획절차에 따라 결정되나 사업계획이 결정된 상태에서 건설과 공급은 임대주택의 수요공급 추세와 우리시 재정여건에 맞추어 도시개발공사가 시행하도록 되어 있음. 조합은 구역지정시 임대주택에 대한 건축계획을 수립할 수 있으며, 조합이 단지조성한 상태에서 시가 매입하므로 시공사와의 계약도 임대주택의 단지조성까지는 포함될 수 있으며, 입주대상자의 임대주택련업무 역시 조합에서 유지하여야 함.

제 3 장  주택재개발 사업의 시행

Ⅰ. 주택재개발사업 시행자의 종류와 지정

1. 가옥 및 토지 소유자 또는 조합의 시행

가. 개  념

주택재개발사업구역 안의 토지나 건축물의 소유자들 또는 그들이 설립하는 주택재개발 조합이 시행하는 것을 의미한다. 이들은 건설업법(건설산업기본법으로 변경)에 의하여 면허를 받은 건설업자 또는 주택건설촉진법에 의하여 등록한 주택건설사업자와 규약 또는 정관이 정하는 바에 의하여 공동으로 주택재개발사업을 시행할 수 있다.(법 제8조)

나. 주택재개발조합의 설립과 운영

(1) 조합의 설립

① 조합을 설립하고자 할 때에는 가옥 및 토지의 소유자 5인 이상이 정관을 작성하여 시장․군수 또는 구청장으로부터 조합설립인가를 받아야 한다.(법 제12조제1항)

② 조합설립인가를 받기 위해서는 시행령에서 규정한 정관의 내용 및 각 시․도의 정관준칙을 기준으로 정관을 작성하여 시장․군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 한다.

(2) 동의서 징구 및 산정방법(시행령 제22조)

(가) 동의서 작성

◦ 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항 포함

◦ 동의자의 권리내역 명기

(나) 동의율

주택재개발구역(재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우에는 사업시행지구를 말한다) 안의 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상에 해당하는 자의 동의가 필요하다.

(다) 동의자수 산정방법

① 조합설립인가 전에 동의를 철회하는 경우에는 동의자 수에서 제외

② 재개발구역지정일 후 공유로 된 토지 또는 건축물은 각각 1인의 소유자로 본다.

③ 동의 또는 조합설립인가 전 동의 철회시는 인감도장을 사용하여야 하며 인감증명서를 첨부한다.

④ 동의서의 효력을 철회하지 아니할 경우에는 동의시점과 관계없이 유효하다.

(3) 조합설립 절차

(4) 정관의 작성

재개발조합의 정관은 정관준칙을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항이 들어가야 한다.(시행령 제21조제1항)

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 조합의 명칭

◦ 주된 사무소의 소재지

◦ 비용부담에 관한 사항

◦ 임원의 자격․수․임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항

◦ 총회에 관한 사항

◦ 대의원회 또는 이사회를 두는 경우에는 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에 관한 사항

◦ 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항

◦ 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항

◦ 공공시설의 부담에 관한 사항

◦ 공고의 방법

◦ 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항

◦ 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항

◦ 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항

◦ 정관의 변경에 관한 사항

◦ 사업시행계획의 변경에 관한 사항

◦ 조합의 해산에 관한 사항

◦ 기타 시․도의 조례로 정하는 사항(각 시․도마다 조금씩 차이가 있으므로 주의)

- 조합원의 자격과 권리의무에 관한 사항

- 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항

- 조합직원의 채용 및 임원 중 상근임원의 지정에 관한 사항과 직원 및 상근임원의 보수에 관한 사항(서울시는 삭제)

- 총회의 결의를 거쳐야 할 사항의 범위(서울시는 삭제)

- 설계자 및 시공자 등의 선정에 관한 사항(서울시에만 해당)

- 임원의 궐위시 그 직무대행에 관한 사항(대구만 해당)

- 임원의 해임방법에 관한 사항(광주시만 해당)

- 조합원의 권리․의무의 승계에 관한 사항(인천시와 대전시만 해당)

- 기타 조합원의 권리보호와 분쟁방지를 위하여 필요한 사항(인천시와 대전시, 광주시만 해당)

조합의 정관은 사업시행구역의 여건에 따라 재개발사업의 관계 법령의 범위 내에서 정관준칙의 내용을 조정하여 작성할 수 있으며, 정관의 변경은 조합총회를 거쳐야 한다(주재 58507-0273：1996. 4.30).

조합정관에 임원의 자격 등에 관한 사항 및 조합재산 손실에 대한 변상문제도 포함할 수 있다(주재 58507-0273：1996. 4.30).

(5) 조합설립에 관한 지침

시․도지사는 재개발조합이 효율적으로 설립될 수 있도록 하기 위하여 필요한 범위 안에서 조합설립에 관한 지침과 정관의 작성에 관한 준칙을 정할 수 있다(시행령 제21조제2항).

조합설립인가를 받고자 하는 가옥 및 토지의 소유자는 각 시․도의 조례로 정한 지침에 따라 조합설립인가 신청서와 첨부서류를 작성하여 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

(가) 조합설립신청서 내용

◦ 조합의 명칭

◦ 신청인 대표자의 주소, 성명

◦ 주된 사무소의 소재지

◦ 사업시행구역의 명칭 및 면적

◦ 조합원 수

◦ 사업시행인가신청 예정시기

(나) 첨부서류

◦ 조합설립인가 신청서

◦ 정관

◦ 토지 등의 소유자 동의서

◦ 조합원 명부

◦ 개략적인 사업계획서

◦ 신청인의 대표자를 선정한 증빙서류

(다) 신청서 및 첨부서류 작성지침

① 조합의 명칭은 사업시행구역 명칭의 뒤에 (주택)재개발조합이라는 명칭을 사용한다.

② 신청인 대표자는 신청서에 연명으로 기재된 5인 이상의 토지 등의 소유자 중에서 토지 등의 소유자 추천 또는 주민총회에서 선정된 자를 말한다.

③ 주된 사무소의 소재지는 사업시행구역이 소재하는 시․군․구의 관할지역에 두는 것을 원칙으로 한다.

④ 사업시행구역의 명칭 및 면적은 주택재개발 구역지정 때에 정한 내용으로 한다.

⑤ 조합원수는 신청서에 첨부된 조합원 명부를 기준으로 작성한다.

⑥ 사업시행인가신청예정시기는 주택재개발 구역지정 때에 정한 사업시행예정시기가 경과되기 전 1년의 범위 안에서 정한다(부산시의 조례에서는 이 조항에 대한 언급이 없음).

⑦ 정관의 작성은 각 시․도의 재개발조합정관작성에관한준칙을 기준으로 하여야 한다(인천․대전의 조례에서는 이 조항에 대한 언급이 없음).

⑧ 토지 등의 소유자의 동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항을 포함하고 동의자의 권리내역을 명기하여야 한다. 또한 신청인은 조합원 명부에 기재된 조합원 번호, 동의자의 주소, 성명 및 권리내역이 기재된 동의자 명부와 동의율을 확인할 수 있는 동의 총괄표를 작성․제출해야 한다.

⑨ 조합원 명부는 권리자를 대상으로 주소, 성명 및 권리내역을 명기한다.

⑩ 개략적인 사업계획서는 사업시행구역의 위치도, 토지 및 건축물 현황도, 개략적인 건축계획 및 건축시설의 배치도, 공공시설의 설치계획 및 사업방법 등을 내용으로 한다.

⑪ 신청인 대표자를 선정한 증빙서류는 토지 등의 소유자의 대표자 추천서 또는 주민총회 회의록을 말한다.

(라) 기타지침

① 구청장은 필요하다고 인정하는 때에는 조합설립인가 신청인 대표자 선정을 위한 주민총회를 개최할 수 있으며, 선정된 신청인 대표자에게 정관준칙․조합원명부․개략적인 사업계획서를 제공할 수 있다(서울시의 조례에서만 규정).

② 조합은 설립인가를 받은 때에 정관이 정하는 바에 따라 조합원에게 그 내용을 통지하고 이해관계인에게 공람시켜야 한다.

③ 조합은 총회에서 임원 및 대의원의 선임 및 선출 또는 공동시행자를 선정한 때에 임원, 대의원 또는 공동시행자 명부, 총회 회의록 및 선임선출 또는 선정된 자의 자격을 증빙하는 자료를 첨부하여 관할구청장에게 제출하여야 한다.

④ 조합의 설립인가가 있는 경우에 종전의 시행자와 권리자가 행하거나 시행자와 권리자에 대하여 행한 처분․절차, 기타의 행위는 새로이 조합과 조합원이 된 자가 행하거나 새로이 조합과 조합원이 된 자에 대하여 행한 것으로 본다.(부산․대전․서울시의 조례에서만 규정).

(6) 조합설립인가

(가) 조합설립인가서 교부

조합설립인가 신청이 관련 법규에 적합하면 시장․군수 또는 구청장은 주택재개발 조합설립(변경)인가서를 신청인에게 교부하고 조합설립내용을 관계기관과 관련 부서에 통지한다.

(나) 조합설립의 경미한 변경사항

경미한 변경사항은 신고로서 조합설립변경인가를 갈음할 수 있는 사항의 변경을 의미한다. 그 구체적인 사항은 시․도 조례로 정한다.

<참  고>

다음은 서울시의 조례를 예시한 것이다. 다른 시․도의 조례도 대체로 다음의 내용들을 담고 있으나, 각 시․도에 따라서는 언급하지 않는 내용들도 있으므로 각 시․도의 조례를 반드시 참조하여야 한다.

◦ 총회의 결의를 거친 다음 사항

- 재개발사업의 명칭변경 및 조합명칭의 변경

- 주된 사무소의 소재지 또는 공고방법의 변경

- 법․시행령 및 조례에서 구체적으로 그 기준이 규정된 경우의 그 범위 안에서의 변경

- 기타 법․시행령 및 조례 규정의 범위 안에서 자구의 정정 또는 조문의 단순한 정리에 따른 변경사항

◦ 조합설립인가 내용 중 다음 각목의 변경사항

- 구역의 변경지정에 따른 사업시행구역의 명칭 및 면적의 변경

- 정관의 변경에 따른 조합의 명칭변경 및 주된 사무소 소재지의 변경

- 조합원의 변경

- 사업시행예정시기가 경과되기 전 1년의 범위 안에서 사업시행인가 신청예정시기의 변경

(7) 재개발 조합의 법인격(법 제 13조)

① 주택재개발 조합은 법인격을 갖는다

② 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 다음의 사항을 등기함으로써 성립한다.

◦ 설립목적

◦ 조합의 명칭

◦ 주된 사무소의 소재지

◦ 설립인가 연월일

◦ 임원의 주소 및 성명

◦ 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용

③ 조합은 재개발조합이라는 명칭을 사용하여야 하며, 조합 외에는 재개발조합 또는 이와 유사한 명칭을 사용할 수 없다.

(8) 조합원(법 제14조)

조합원은 조합이 시행하는 재개발구역 안의 가옥 및 토지 등의 소유자와 그 지상권자로 하되, 가옥 및 토지 등의 소유권과 지상권이 수인(數人)에게 공동으로 소속되어 있을 때에는 그 수인(數人)을 1인의 조합원으로 본다.

주택재개발조합이 자신이 조합원임을 주장하는 자의 조합원 자격을 부인하는 경우, 조합원임을 주장하는 자는 그의 권리 또는 법적 지위에 대한 위험과 불안을 제거하기 위하여 조합을 상대로 조합원 지위확인을 법적으로 청구할 수 있다. 또한 관리처분계획은 분양처분이 이루어지기 전까지는 변경될 수도 있을 뿐만 아니라, 그 계획이 확정되었다고 하여도 위와 같은 조합원 자격의 인

정여부에 청구는 가능하다.(대법 1999. 2. 5. 97누14606)

주택재개발조합의 정관에서 재개발사업 시행구역 안의 토지, 건물의 소유자와 별도로 일정한 요건을 갖춘 무허가 건물을 소유한 자에 대하여는 당해 무허가 건물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납부 여부 및 무허가건물대장 상의 등재 여부, 당해 무허가 건물이 주거용인 경우에는 그 소재지에 주민등록을 하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 소유권의 유무에 따른 조합원의 자격을 판단하여야 한다(대법 1997.11.28, 95다43594).

현 건축물의 소유자가 전소유자에게 건축물 전체를 매수하고 그 대금을 모두 지급하였으나, 그에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 전소유자가 주택재개발조합에 건물 소유자로서의 권리신고와 조합설립 및 사업시행동의서를 제출하여 조합원으로 등재되었다. 그리고 현소유자가 건물에 관하여 소유권이전등기를 마친 후에 이 건축물이 조합에 의하여 철거되었다면, 건물 전체의 소유권이 이전된 때에 전소유자의 조합원으로서의 권리의무는 현소유자에게 이전된 것이다. 따라서 이를 확인하는 의미에서 전소유자는 현소유자에게 그 조합원명의변경절차를 이행할 의무가 있다.(대법원 1994. 1. 25. 선고 93다32316판결)

(9) 조합의 임원(법 제15조, 제16조, 제 17조)

(가) 임원의 선출

조합의 임원은 정관이 정하는 바에 의하여 조합원 총회에서 선임한다.

(나) 임원의 종류 및 그 직무

1) 조합장 1인

조합을 대표하고 그 사업을 총괄하며 총회 또는 대의원회의 의장이 된다.

조합장은 사업시행고시일 현재 당해 구역 내 거주하는 자에 한한다. 이는 실제 거주하는 주민의 권익을 보호하기 위해서이다(주재 58507-720：1996.11. 5).

2) 이  사

정관이 정하는 바에 의하여 조합장을 보좌하며 조합의 사무를 분담한다. 그 수는 3인 이상 5인 이내, 다만 토지 등의 소유자가 100인을 넘는 경우는 5인 이상 10인 이내의 범위 안에서 정관으로 정한다.

3) 감  사

조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관한 사항을 감사한다. 그 수는 1인 이상 3인 이내의 범위 안에서 정관으로 정한다.

(다) 임원의 직무제한

① 조합장 또는 이사 자신을 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.

② 조합임원은 같은 목적의 사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.

(라) 임원의 결격사유

① 다음 사항에 해당되는 자는 조합의 임원이 될 수 없다.

◦ 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자

◦ 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자

◦ 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 자, 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자

◦ 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자

② 조합의 임원으로 선출되었더라도 위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격을 상실한다.

(10) 조합총회

(가) 총회의 소집절차 및 시기

보다 자세한 내용은 각 시․도의 조례로 정하고 있으나, 총회의 소집절차 및 시기에 관하여는 대체로 다음과 같은 내용을 담고 있다.

① 총회는 조합장이 소집한다. 다만, 창립총회는 조합설립인가를 받은 인가 신청인의 대표자(직무대행자를 포함한다)가 소집한다.

② 창립총회는 조합설립인가를 받은 날로부터 20일(서울, 광주, 인천, 대구, 대전) 또는 30일(경기도, 부산) 이내에 소집하여야 한다.

③ 조합장은 매년 1회 이상 정관으로 정한 시기에 정기총회를 소집하여야 한다.

④ 조합장은 필요하다고 인정한 때에는 임시총회를 소집할 수 있다. 다만, 조합원 총수의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 제시하여 임시총회를 요구하면, 조합장은 임시총회를 소집하여야 한다. 이 경우 청구가 있은 후 2주간 내에 조합장이 총회소집의 절차를 밟지 아니하면, 청구한 조합원은 법원의 허가를 얻어 이를 소집할 수 있다.

⑤ 조합장이 소집하는 정기총회 및 임시총회의 목적, 안건, 일시 및 장소에 관하여는 이사회의 결의를 거쳐야 한다.

⑥ 총회의 소집은 집회 7일 전에 그 회의의 목적, 안건, 일시 및 장소를 기재한 통지를 조합원에게 발부하고, 정관이 정하는 바에 따라 신문공고 및 게시하여야 한다.

⑦ 조합이 총회의 소집내용을 조합원에게 통지한 때에는 관할구청장이나 시장 또는 군수에게 그 내용을 서면으로 통지하여야 한다.

⑧ 조합은 총회시 총회 참석대상 조합원 명부를 작성하여 회의장 입장시 참석대상 조합원 자격유무(수인을 1인의 조합원으로 보는 경우에는 그 대표자)를 확인하여 입장하도록 한다. 이 경우에는 정관이 정한 자를 총회에 참관시킬 수 있다.

(나) 총회의 결의사항(법 제18조, 시행령 제24조)

◦ 정관의 변경

◦ 사업시행계획의 수립 및 변경

◦ 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법

◦ 경비의 수지예산

◦ 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약

◦ 공동시행자의 선정

◦ 조합임원의 선임

◦ 부과금의 금액 또는 징수방법

◦ 관리처분계획

◦ 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항

◦ 조합의 대의원선임에 관한 사항

(다) 투표권의 수 및 결의방법

투표권의 수 및 결의방법은 각 시․도의 조례로 규정하고 있으며, 그 내용은 대체로 다음과 같다.

① 총회의 의사는 정관이 특히 정한 경우 외에는 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 의결한다.

② 부결된 의안으로서 재의에 부친 경우에는, 총투표권의 수를 조합원의 수를 보지 않고 토지면적비로 산정하여, 과반수 이상의 토지면적 소유자의 출석과 출석조합원 투표권 총수의 과반수에 해당하는 조합원의 찬성이 있을 때에 총회의 의결이 있는 것으로 본다. 이 경우에 투표권의 수를 결정함에 있어서는 시행령 제29조 제3항의 방법에 의한다.

※ 시행령 제29조 제3항：토지 상의 건축물 이외에 수목(樹木) 또는 공작물을 소유하고 있는 지상권자가 있을 때에는 당해 지상권자의 동의를 얻어야 한다. 다만, 이 경우 당해 토지소유자와 지상권자의 동의는 이들이 권리로 행사할 수 있는 토지면적에 대해 각각 1/2씩 만큼에 해당하는 동의로 계산한다.

③ 총회 소집결과 성원미달로 회의를 시작할 수 없을 때에는 재소집하여야 하며, 재소집의 경우에도 성원미달일 때에는 정관이 정하는 바에 의하여 조합원 3분의 1 이상의 출석과 출석조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결할 수 있다.

④ 총회는 미리 조합원들에게 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있다. 다만, 정관이 정하는 바에 따라 총회시 의안으로 채택된 경우에는 그 사항을 결의할 수 있다.

⑤ 각 조합원의 결의권은 평등으로 하며, 정관이 정하는 바에 따라 조합원은 서면 또는 대리인으로 결의권을 행사할 수 있다. 이 경우 당해 조합원은 출석한 것으로 본다.

⑥ 조합원이 서면 또는 대리인으로 결의권을 행사하는 경우 그 절차 및 의결방법은 정관으로 정한다.

⑦ 조합과 어느 조합원과의 관계 사항을 의결하는 경우에 그 조합원은 결의권이 없다.

(라) 총회의 의사록

총회의 의사록과 관련한 사항은 각 시․도의 조례로 정하고 있으며, 그 내용은 대체로 다음과 같다.

① 총회의 의사에 관하여는 의사록을 작성하여야 한다.

② 의사록에는 의사의 경과, 요령 및 결과를 기재하고 조합장 및 출석한 이사가 기명 날인하여야 한다.

③ 조합은 의사록을 주된 사무소에 비치하고, 그 사본을 관할구청장 또는 시장 및 군수에게 송부하여야 한다.

④ 조합임원의 선임 또는 대의원의 선출과 관련된 총회의 의사록을 관할구청장 또는 시장 및 군수에게 송부하고자 할 때에는 임원 또는 대의원 명부와 그 피선자격을 증명하는 서류를 첨부하여야 한다.

(11) 대의원회(법 제19조)

(가) 대의원회의 구성

① 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있다.

② 대의원회는 조합원 총수의 10분의 1 이상의 대의원으로 구성한다.(대전․대구․인천․광주의 조례에서는 15인을 최소규모로 규정)

(나) 결의사항

총회의 결의사항 중 아래의 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다.

① 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획

② 조합장․이사․감사 및 대의원의 선임. 다만, 정관이 정하는 경우에 한하여 임기 중 궐위된 경우 그를 대의원회에서 보궐선임할 수 있다.

③ 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우를 제외한다)에 관한 사항

(다) 대의원의 수, 결의방법 및 선임방식

대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 등에 관하여는 시․도의 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정한다.

① 대의원은 조합원 중에서 총회에서 선출한다.

② 수인이 1인의 조합원인 경우에는 조합에 신고된 대표자를 조합원으로 본다.

③ 대의원회는 조합장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 정관이 정하는 바에 의하여 이사회의 결의로 소집을 청구하거나, 대의원 총수의 3분의 1(서울, 부산, 대구, 광주, 경기도의 경우) 또는 4분의 1(대전, 인천의 경우) 이상으로부터 회의의 목적사항을 제시하여 청구한 때에는 조합장은 대의원회를 소집하여야 한다. 이 경우 대의원회 소집을 청구할 수 있는 대의원의 수는 정관의 규정으로 증감할 수 있다(이 문구는 대전과 인천시의 조례에서 언급하지 않고 있음).

④ 대의원이 그 요건을 갖추어 대의원회를 청구하였음에도 조합장이 대의원회 소집을 위한 절차를 밟지 아니할 경우에, 청구한 대의원은 법원의 허가를 얻어 이를 소집할 수 있다.

⑤ 조합장이 필요하다고 인정하여 소집하는 대의원 회의의 경우에 그 목적, 안건, 일시 및 장소에 관하여 이사회의 결의를 거쳐야 한다.

⑥ 대의원회의 소집은 집회 7일 전에 그 회의의 목적, 안건, 일시 및 장소를 기재한 통지를 대의원에게 발하여야 하며 공고 또는 게시방법은 정관으로 정한다.

⑦ 대의원회의 결의방법은 총회의 방법과 동일하다.

⑧ 대의원회의 의사록에 관하여도 총회의 의사록과 같은 규정을 받는다.

(12) 경비의 부과(법 제20조)

① 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과․징수할 수 있다.

② 조합은 조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과․징수할 수 있다.

③ 부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정한다.

④ 조합은 부과금 또는 연체료를 체납하는 자가 있을 때에는 시장․군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있다. 이 경우에는 납입의무자의 주소․성명, 납입금액 및 납입기간을 기재한 징수위탁서를 당해 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

⑤ 시장․군수 또는 구청장이 징수를 위탁받은 때에는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수할 수 있다. 이 경우에 조합은 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 당해 지방자치단체에 교부하여야 한다.

도시재개발법에 의하여 설립된 재개발조합의 조합원이 조합장 등 대표기관의 직무상의 불법행위로 인하여 직접 손해를 입은 경우에는 도시재개발법 제21조, 민법 제35조에 의하여 재개발조합에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 재개발조합의 대표기관이 직무상 불법행위로 조합에게 과다한 채무를 부담하게 함으로써 재개발조합이 손해를 입고 결과적으로 조합원의 경제적 이익이 침해되는 손해와 같은 간접적인 손해는 민법 제35조에서 말하는 손해의 개념에 포함되지 아니하므로 이에 대하여는 위 법 조항에 의하여 손해배상을 청구할 수 없다.(대법원 1999. 7. 27. 선고 99누19384판결 )

(13) 기  타

조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.

2. 지방자치단체 또는 대한주택공사, 지방공사의 시행

가. 시행요건

시장․군수 또는 구청장이 직접 시행하거나 대한주택공사나 지방공사를 시행자로 지정하여 시행할 수 있는 경우는 다음과 같다(법 제9조). 그러나 “시행할 수 있는” 이라고 규정하고 있으므로, 아래의 사항에 해당된다고 하여서 꼭 지방자치단체 등이 시행하여야 하는 것은 아니다.

① 천재․지변 기타의 사유로 인하여 긴급히 주택재개발사업을 시행할 필요가 있다고 인정될 때

② 가옥 및 토지의 소유자 또는 조합이 사업시행예정시기가 경과되기 전 1년 이내에 시행인가를 신청하지 아니하거나 시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정될 때

③ 지방자치단체의 장이 시행하는 도시계획이나 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정될 때

④ 감독처분에 의하여 주택재개발사업의 시행인가가 취소된 때

⑤ 순환재개발방식에 의하여 주택재개발사업을 시행할 필요가 있다고 인정될 때

⑥ 당해 주택재개발구역 안의 국․공유지 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 때

⑦ 당해 주택재개발구역 안의 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지소유자 총수 및 건축물 소유자 총수의 각 2분의 1 이상이 시장․군수 또는 구청장이나 공사의 사업시행을 요청할 때

나. 시행자 지정의 고시

시장․군수 또는 구청장이 특별한 사유가 있어 지방자치단체 등 예외적 시행자를 지정하고자 할 때에는 미리 지정대상자의 의견을 들어야 하고, 의견을 들어 시행자를 지정한 때에는 다음 내용을 고시하여야 한다(법 제9조, 시행령 제13조).

◦ 주택재개발사업의 명칭

◦ 시행구역(법 제5조 규정에 의하여 주택재개발구역을 2 이상의 사업시행지구로 분할한 경우에는 분할된 사업시행지구를 말한다)의 명칭

◦ 시행면적, 시행자

◦ 시행자의 주된 사무소의 소재지, 지정사유

다. 대행요건

가옥 및 토지의 소유자 또는 조합의 사업현황 기타 사정에 의하여 사업의 계속 수행이 곤란하게 될 우려가 있어, 감독처분으로는 사업목적을 달성할 수 없다고 인정될 때에, 시장․군수 및 구청장은 대한주택공사, 지방공사 또는 직접 주택재개발사업을 대행할 수 있다(법 제9조제4항).

라. 대행자의 권한

사업대행자는 시행자에 대하여 보수청구권․비용상환 청구권을 가짐으로써 시행자에게 귀속될 대지 또는 건축시설을 압류할 수 있으며, 이 경우에는 저당권과 동일한 효력을 가진다(법 제9조제5항).

마. 사업대행개시결정의 고시

시장․군수 또는 구청장이 법 제9조제4항의 규정에 의하여 주택재개발사업을 직접 대행하거나 대한주택공사 또는 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택재개발사업의 시행을 사업종목으로 하여 설립된 지방공사로 하여금 주택재개발사업을 대행하게 한 때에는 사업대행개시결정을 하여 다음의 사항을 고시하고, 시행자인 대행자에게 이를 통지하여야 한다(시행령 제14조).

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 시행구역

◦ 시행면적

◦ 대행기간

◦ 시행자

◦ 대행자

◦ 대행사항

◦ 대행개시결정연월일

바. 사업대행개시결정의 효과(시행령 제15조)

① 사업대행개시결정에 관한 고시가 있은 때에 대행자는 그 고시가 있은 날의 다음날부터 사업대행완료의 고시가 있을 때까지 자기의 이름으로 시행자의 업무를 집행하고 재산을 관리한다.

② 공사가 대행자인 때는 재산의 처분, 자금의 차입 또는 시행자에게 재산상 부담을 가하는 행위를 하고자 할 때에는 시장․군수 또는 구청장의 승인을 얻어야 한다.

③ 사업대행개시결정에 관한 고시가 있은 때에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 규약․정관 또는 시행규정이 정하는 바에 의하여 시행자가 행하거나 시행자에 대하여 행한 처분․절차 기타의 행위는 대행자가 행하거나 대행자에 대하여 행하여진 것으로 본다.

3. 제3개발자의 시행

가. 제3개발자의 시행요건

제3개발자의 요건을 갖춘 자를 시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있는 경우는 다음과 같다(법 제10조).

① 사업시행예정시기가 경과되기 전 1년이 경과한 후 30일 이내에 구청장이 직접 시행하지 못하거나 공사 등을 시행자로 지정하지 못한 때

② 천재․지변 기타 이에 준하는 사유로 인하여 긴급히 주택재개발사업을 시행할 필요가 있거나, 주택재개발사업의 시행을 지연시킴으로써 현저히 공익을 저해한다고 인정될 때

나. 제3개발자의 요건(시행령 제19조)

① 시행구역 안 토지면적의 2분의 1 이상을 소유한 자로서, 시행구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자 총수의 2분의 1 이상의 추천을 받은 자

② 사회간접자본시설에 대한 민간투자법 제2조제12호의 규정에 의한 민관합동법인(민간투자사업의 부대사업으로 시행하는 경우에 한한다)

③ 시행구역 안 토지면적의 10분의 1 이상의 토지를 신탁받은 부동산 신탁회사

※ 주택재개발사업구역 내에 부지를 3분의 1 이상 소유하고 있는 자라 하더라도 재개발사업을 단독으로 수행할 수는 없다. 단지, 제3개발자가 시행자가 될 수 있는 요건에 해당하는 때에는 시장․군수 또는 구청장이 시행구역 내 토지면적의 2분의 1 이상을 소유한 자로서 가옥 및 토지의 소유자 총수의 2분의 1 이상의 추천을 받은 자를 사업시행자로 지정하여 사업을 시행할 수 있도록 할 수 있다.(건교부 관리：1997. 7. 4)

다. 고시의 의무

지방자치단체 등의 시행과 같다.(법 제10조제2항)

Ⅱ. 시행인가신청 전 각종 심의 및 평가

1. 교통영향평가

가. 관련법령

◦ 도시교통정비촉진법 제13조 및 동법 시행령 제13조, 시행규칙 제3조

◦ 각 시․도의 교통영향평가 대상사업 및 시설의 지역 범위에 관한 조례

나. 적용대상

◦ 상주 인구 10만 이상의 도시 및 그 도시와 같은 교통생활권에 있는 지역

◦ 건설교통부장관이 특히 필요하다고 인정하여 지정, 고시한 도시 및 교통권역

다. 절차도(지방심의위원회)

라. 교통영향 평가 심의대상 사업

◦ 도시교통정비 지역내：부지면적 50,000㎡ 이상

◦ 도시교통정비 지역외：부지면적 500,000㎡ 이상

마. 심의필증 제출시기

주택재개발사업 시행계획인가 신청시(심의필증을 교부받은 날로부터 2년 이내 주택재개발사업시행인가를 신청해야 함) (도시교통정비촉진법 시행령 16조)

바. 교통영향평가서 주요내용

(1) 교통환경 조사분석

◦ 주변지역 토지이용 및 개발계획 현황

◦ 교통시설 이용현황 및 교통관련 공공계획

◦ 교통환경 종합분석

(2) 사업지 및 주변지역의 장래교통 수요

◦ 사업미시행시 교통수요 예측

◦ 사업시행시 교통수요 예측

◦ 주차수요 예측

(3) 사업시행으로 인한 문제점 및 개선방안

◦ 사업시행으로 인한 문제점

◦ 개선방안(수요예측분석과의 연계)

◦ 개선효과(계량분석)

(4) 개선안의 시행계획

◦ 시행주체 및 시행시기

◦ 공사중 교통처리 방안

사. 교통영향평가 기관

◦ 엔지니어링기술진흥법 제4조제1항의 규정에 의하여 신고한 엔지니어링 회사

◦ 교통에 관한 연구조사 등의 업무를 수행하는 비영리법인으로 교통전문인력을 보유한 자

2. 건축심의

가. 관련법령

◦ 주택건설촉진법 제33조

◦ 건축법 제4조 및 지방자치단체 조례

나. 적용지역

전  국

다. 절차도

라. 심의대상

서울시의 경우, 공동주택 중 16층 이상으로서 30세대 이상인 경우 건축조례가 정하는 바에 의하여 주택재개발사업 시행인가 신청전 시․도에 설치된 지방 건축위원회의 심의를 할 수 있다.

마. 심의 서류

건축계획서, 기본 설계도서 등 건축법 시행규칙 제7조제1항의 별표3에 규정되어 있음

3. 기타 평가 및 심의

구 분	적 용 대 상	비 고
인구영향평가	수도권정비사업법에 의한 1,000,000㎡ 이상
환경영향평가	대지면적 300,000㎡ 이상	재개발구역지정전 협의요청
에너지 사용계획신고	주택건설촉진법 제33조의 사업승인 대상으로 대지면적 600,000㎡ 이상	사업시행인가 신청전
미술장식품 심의	건축연면적 10,000㎡ 이상	설치비용：건축비용의 1/1,000이상
문화재 심의	문화재 보호구역 경계로부터 100m 이내

Ⅲ. 주택재개발사업 시행인가

1. 사업시행인가의 의의

(1) 사업의 시행

사업시행인가는 사업시행계획으로 정한 내용을 실현토록 하는 절차로서, 시행인가를 받은 자는 당해 재개발사업을 시행할 수 있는 권리를 취득하게 되고, 재개발사업의 시행을 위한 범위 내에서 일정한 사항에 관하여 공권력을 행사할 수 있는 행정주체로서의 지위를 갖는다.

또한 재개발사업은 도시의 건전한 발전과 공공복리증진에 기여함을 목적으로 하는 도시계획사업의 일환으로 추진되므로 시행자의 지정을 받은 자는 일정한 요건을 갖추어 행정청의 인가를 받아야 하고 관리․감독을 받는다.

(2) 다른 법률의 인․허가 의제(擬制)

주택재개발사업시 사업시행인가를 받은 때에는 주택건설촉진법 등 14개 법률의 인․허가 등이 있는 것으로 보며, 사업시행인가고시가 있을 때에는 주택건설촉진법 등 14개 법률에 의한 고시가 있는 것으로 본다(법 26조).

법 령	의 제 사 항
주택건설 촉진법	∘주택건설사업자등록(제6조) ∘사업계획승인(제33조)
건 축 법	∘건축허가(제8조) ∘가설건축물의 건축허가 또는 축조신고(제15조)
도 로 법	∘도로공사의 시행허가(제34조) ∘도로점용허가(제40조)
사방사업법	∘사방지 지정의 해제(제20조)
농 지 법	∘농지전용의 허가․협의․동의 또는 승인(제36조) ∘농지전용신고(제37조)
산 림 법	∘보전임지전용의 허가 또는 협의(제18조) ∘보안림(保安林) 안에서의 제한(제62조), 임목벌채 등의 허가와 신고(제90조) 규정에 의한 허가
하 천 법	∘하천공사시행의 허가(제23조) ∘하천의 점용 등의 허가(제25조)
수 도 법	∘일반수도사업의 인가(제12조) ∘전용상수도 설치의 인가(제36조, 제38조)
하수도법	∘공공 하수도사업의 허가(제13조)
측 량 법	∘측량성과 사용의 승인(제25조)
유통산업발전법	∘대규모 점포의 등록(제8조)
국유재산법	∘사용․수익허가(제24조)
지방재정법	∘대부․사용허가(제82조)
지 적 법	∘사업의 착수․변경 또는 완료의 신고(제24조)

(3) 토지수용법 제 14조 규정에 의한 사업인정 의제(법 32조)

(4) 종전 토지․건축물의 평가시점 기준(시행령 제40조)

2. 시행인가의 범위

사업시행의 인가는 토지 등의 소유자가 수인(數人)인 경우, 시행주체인 소유자간 비용부담, 조직의 관리, 운영, 권리와 의무, 회계, 관리처분계획 및 청산기준 등을 규정한 규약의 인가와 타법령에 의하여 인․허가 등을 받아야 하는 사항 이외의 시행내용에 대한 설계도서 및 정비계획을 인가하게 된다.

서울시의 경우 주택재개발사업의 시행인가는 공공시설 등의 시행에 관한 사업시행인가와 건축시설에 대한 건축법령의 건축허가를 동시에 동시에 이행하고 있다.

따라서 도시재개발법령으로 의제(擬制)되는 것 이외의 인․허가 신청, 즉 도시계획법령에 의한 토지의 형질변경 및 토지의 출입 등의 허가는 따로 받아야 한다.

3. 규약의 작성

규약은 조합을 설립하지 않는 토지 등의 소유자가 시행자인 경우에 작성하는 것으로, 다음의 사항이 포함되어야 한다.

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 주된 사무소의 소재지

◦ 비용부담에 관한 사항：사업시행자인 토지 등의 소유자와 그외의 토지 등의 소유자간의 비용부담이 균형을 잃지 아니하도록 하는 내용과 비용부담내용으로서 그 납부시기․방법 등에 관한 사항이 포함되어야 한다.

◦ 업무를 대표할 자 및 임원을 정하는 경우에는 그 자격․임기․직무의 분담․선임방법 및 업무대행에 관한 사항

◦ 총회 및 대의원회 등의 조직에 관한 사항

◦ 회의에 관한 사항

◦ 토지 등의 소유자의 권리․의무에 관한 사항

◦ 공동시행자와의 재개발시행에 관한 사항 내지 지적 및 건축시설 바닥면적의 결정방법에 관한 사항

◦ 규약 및 사업시행계획의 변경에 관한 사항

4. 사업비 예치(제3개발자에 한함)

가. 목적 및 규모

시장․군수 또는 구청장은 사업시행인가를 함에 있어 사업의 부실을 방지하기 위하여 필요하다고 인정될 때에는 사업비의 10% 범위 안에서 예치할 수 있다.(법 제 24조제2항, 시행령 제35조)

나. 예치 및 반환

시장․군수 또는 구청장은 예치금액을 결정하여 제3개발자에게 예치에 관한 사항을 통지하여야 한다.

예치금의 예치통지를 받은 제3개발자는 지체없이 당해 재개발구역을 관할하는 시․군 또는 구의 금고에 예치금을 현금, 보증보험증권, 국가 또는 지방자치단체가 발행한 국채 또는 지방채, 대한주택보증주식회사가 발생하는 보증서 또는 건설산업기본법에 의한 건설공제조합이 발행하는 보증서로 예치하여야 한다.

시장․군수 또는 구청장은 당해 재개발사업의 진도에 따라 예치금의 일부를 반환할 수 있으며, 제3개발자의 사업시행이 부실하게 될 우려가 없어졌다고 인정될 때에는 예치금을 반환할 수도 있다.

5. 사업시행인가시 협의하여야 할 사항

가. 공공시설의 무상귀속과 무상양도 협의

(1) 관련규정：도시재개발법 제56조제2항 및 3항

① 토지 등의 소유자․조합 또는 제3개발자인 시행자가 주택재개발사업의 시행으로 새로이 설치할 공공시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다. 또한 주택재개발사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 공공시설은 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 시행자가 새로이 설치할 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 시행자에게 무상으로 양도된다.

② 시장․군수 또는 구청장은 공공시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 주택재개발사업을 시행하고자 하거나 그 시행을 인가하고자 할 때에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같다.

③ 무상양도에 대한 협의는 사업시행인가 전에 완료되어야 하고 사업시행인가시 관련사항을 고시하여야 한다

(2) 무상양도 협의시 필요서류

◦ 주택재개발사업시행인가 신청서 사본

◦ 사업계획 결정조서 및 도면사본

◦ 무상양도 총괄표

◦ 새로이 설치되는 공공시설조서

◦ 새로이 설치되는 공공시설도면(측량성과도 포함)

◦ 용도가 폐지되는 공공시설조서

◦ 용도가 폐지되는 공공시설 측량성과도

◦ 무상양도 요청 토지목록

◦ 현황사진

◦ 감정평가서(2인 이상)

◦ 설치비용계산서

◦ 토지대장 및 등기부 등본(무상양도 대상)

(3) 업무처리부서

◦ 행정재산：시․도 각 재산관리과 (예) 도로：건설행정과, 하천：하수행정과

◦ 잡종재산：시․군․구 총괄 재산관리과 (예) 구：재무과, 시：재산관리과, 재개발과

나. 공공시설 비용부담

(1) 관련규정(도시재개발법 제46조)

① 재개발사업 시행에 관한 비용은 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 시장․군수 또는 구청장이 시행자인 경우 당해 시․군 또는 자치구가, 기타의 자가 시행자인 경우에는 그가 부담한다.

② 시장․군수 또는 구청장이 시행자가 아닌 경우에는 주택재개발사업으로 설치되는 공공시설 중 대통령령이 정하는 주요 공공시설에 대하여 그 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다. 다만, 주택재개발사업의 경우로서 대통령령이 정하는 도로․공원에 대하여는 그 설치비용의 전부 또는 일부를 부담하여야 한다.

◦ 위의 “대통령령이 정하는 주요 공공시설”이라 함은 다음의 시설을 말한다(시행령 제47조제1항).

- 도  로

- 광  장

- 녹  지

- 공  원

- 주차장

- 수  로

- 하  천

- 공동구

- 공공공지

- 소방용수시설

- 비상대피시설

◦ 위의 “대통령령이 정하는 도로․공원”이라 함은 당해 재개발구역의 지정당시 도시계획으로 결정․고시된 도로․공원으로서, 다음 사항 중 한 가지에 해당하는 것을 말한다.

- 너비 20미터 이상인 통과도로로서 시․도의 조례로 정하는 도로

- 도시공원법에 의한 도시공원(어린이공원을 제외한다.)

(2) 지방자치단체의 공공시설비용부담에 관한 협의시 필요서류

◦ 주택재개발사업시행인가 신청서 사본

◦ 사업계획결정 조서 및 도면사본

◦ 새로이 설치할 공공시설 조서

◦ 새로이 설치할 공공시설 도면(측량성과도 포함)

◦ 감정평가서(2인 이상)

◦ 설치비용계산서

(3) 비용부담협의

시행자는 공공시설을 관리하는 지방자치단체와 사업시행인가전 비용부담 방법, 범위 등을 사전협의하여야 한다.

6. 사업시행인가신청준비(시행자)

가. 동의서 징구

※ 제3개발자와 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사가 시행자인 경우에는 토지 등의 소유자의 동의를 필요로 하지 않는다.

(1) 동의서의 작성

① 동의서에는 동의의 법적 근거와 동의자의 주소, 성명, 주민등록번호 및 권리내역과 함께 사업시행계획 및 규약(정관)의 내용에 동의한다는 내용이 포함되어야 한다.

② 동의서의 작성시에는, 동의자의 인감도장을 사용하여 이를 확인하고 이를 증명할 수 있도록 인감증명서를 첨부하여야 한다.

(2) 동의율(법 제22조제2항)

① 재개발구역 안 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상 동의가 있어야 한다.

② 토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의 불응시는 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻은 후 시․군․구 도시계획위원회 심의를 거쳐 시장 ․군수․또는 구청장이 결정할 수 있다.

(3) 동의자수 산정방법(시행령 22조, 시행령 29조)

① 사업시행인가전에 동의를 철회하는 경우에는 동의자수에서 제외

② 재개발구역지정일 이후 공유로된 토지 또는 건축물은 각각 1인의 소유자로 본다.

③ 토지 상의 건축물 이외의 수목 또는 공작물을 소유하고 있는 지상권자의 동의도 받아야 함. 이 경우 같은 토지 위에서 권리를 행사할 수 있는 토지소유자와 지상권자의 동의는 이들이 권리로 행사할 수 있는 토지면적에 대해 각각 1/2 만큼에 해당하는 동의로 계산한다.

(4) 동의서의 철회

사업시행인가를 위한 공람기간 만료 이전에 토지 등의 소유자가 동의서 철회요청이 있을 경우에는 동의수 및 동의면적에서 제외되며, 철회로 인하여 동의면적이 부족할 때에는 인가신청자에게 동의면적을 보완토록 한 후 인가하여야 한다. 또한 동의서의 효력은 그 동의를 이미 한 토지 등의 소유자가 철회하지 않는 한 동의시점과 관계없이 유효한 것으로 본다.(건교부 지침 제35조)

토지 및 건축물 소유자의 동의는 주택재개발사업 시행자가 행정청으로부터 주택재개발사업의 시행인가를 받기 위하여 갖추어야 할 요건이다. 따라서 그 동의 또는 부동의를 취소 또는 철회한 데에 대하여 행정청은 개입할 필요가 없다. 마찬가지로 소정의 공람기간 만료 후에는 재개발사업시행동의를 철회할 수 없다는 내용의 시행자가 주민에게 통지하였다 하더라도 동의를 철회한 자의 구체적 권리나 이익을 침해한 것이라고 할 수 없으므로, 그 통지는 항고소송의 대상이 되는 행정처분에 해당하지 않는다.(대법원 1997. 2. 28. 선고 96누10676판결)

나. 토지 및 건축물의 권리자 조사

토지 및 건축물의 권리자를 조사는 것은 토지 또는 건축물에 관한 권리자별 명세서 작성의 기초가 된다.

(1) 토지조서 작성

◦ 재개발구역 내 지적도 작성(시․군․구 비치 지적도 근거)

◦ 토지조서작성(면적, 소유자 명시)

(2) 건축물 권리자 조사

조합원 권리내역에 포함될 수 있는 건축물 조사 및 확인

다. 현황측량

(1) 국․공유지 점유현황 및 현황도로 측량

(가) 국․공유지 점유현황 측량

◦ 재개발구역내 전체 국․공유지에 대한 점유현황 측량실시. 이는 정관규정에 의거 조합원의 권리면적에 합산됨

◦ 점유면적의 인정에 관한 사항은 시․도의 조례로 정하는 사항으로써 관리처분계획에서 따로 설명

(나) 현황도로 측량

◦ 재개발사업시행으로 용도폐지되는 공공시설조서 작성을 위함

◦ 현황도로 측량시에는 구역내 사도(私道)에 대한 현황측량을 동시에 실시. 이는 관리처분계획수립을 위한 종전토지 등의 감정평가시 기초자료로 활용하기 위한 것임

(2) 새로이 설치할 공공시설 및 지구계 분할측량

◦ 새로이 설치할 공공시설의 면적확정을 위한 측량으로서 국․공유지 무상양도의 기초자료로 활용

◦ 지구계 분할측량을 통해 전체 사업시행면적 확정

※ 지구계 분할측량에 의한 구역면적 변경시 구역변경(단순면적정정)지정 절차를 사업시행인가 전에 실행하여야 사업일정을 단축시킬 수 있음

라. 세입자 조사

세입자대책을 수립하여야 하는 세입자의 숫자 등에 대한 조사로, 그 자격기준과 이주대책의 내용은 각 시․도의 시행규칙으로 정하고 있으며, 그 내용은 다음과 같다.

① 재개발구역내 세입자에 대해 주택재개발사업을 위한 구역지정고시가 있은 날 현재 당해 지역 안에서 3월 이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에 한하여 주거대책비 또는 임대주택을 공급받을 수 있는 조건이 된다.

② 세입자 대책의 보다 자세한 내용은 Ⅳ.의 9. 세입자 대책을 참고

마. 기본설계조서작성

7. 사업시행계획서의 작성

사업시행계획서에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.(시행령 제28조)

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 시행구역 및 면적

◦ 시행자(시행자가 2인 이상인 경우에는 그 대표자를 말한다)의 성명 및 주소

◦ 시행설계도서

◦ 자금계획

◦ 시행기간

◦ 철거의 필요는 없으나 개수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개수계획

◦ 재개발사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 재개발구역 안의 건축물 또는 공작물 등의 명세

◦ 토지 또는 건축물에 관한 권리자별 권리명세

◦ 임시수용계획

◦ 공동구의 설치에 관한 사항(도시계획법 제37조 ‘공동구의 설치․관리 등’ 참조)

◦ 재개발사업시행 전의 공공시설조서 및 도면과 재개발사업의 시행으로 새로이 설치할 공공시설의 조서 및 도면(시장․군수 또는 구청장이나 공사가 시행하는 경우에 한한다)

◦ 재개발사업의 시행으로 법 제56조제2항의 규정에 의하여 용도폐지되는 공공시설의 조서․도면 및 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치할 공공시설의 조서․도면 및 그 설치비용계산서(토지 등의 소유자․조합 또는 제3개발자가 시행하는 경우에 한한다)

재개발사업시행인가를 득하여 사업이 추진되고 있는 구역에서 주택재개발조합원이 조합의 동의없이 당해 구청장에게 사업시행계획의 변경을 신청할 수 없다. 사업시행계획을 변경하기 위하여는 조합총회의 결의 등을 거쳐야 한다(주관 58530-572：1997. 2. 20).

8. 사업시행인가의 신청

사업시행인가의 신청서는 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 그 서식 및 필요한 첨부서류는 각 시․도의 시행규칙에 따른다. 각 시․도의 시행규칙이 조금씩 차이가 있지만, 다음의 내용을 공통적으로 포함하고 있다.

가. 첨부서류

◦ 규약 3부(지방자치단체나 대한주택공사, 지방공사의 시행시 시행규정)

◦ 사업시행계획서 3부

◦ 토지소유자 등의 주택재개발사업 시행동의서 1부

◦ 주택재개발사업 시행동의자 명부 1부(서울시, 대전, 인천 등의 경우)

◦ 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리 명세서 3부

◦ 사업시행인가로서 인․허가 등 또는 사업인정이 의제되는 경우, 당해 법령에서 제출하도록 되어 있는 구비서류(해당사항이 있는 것에 한한다) 3부

나. 기타 서류의 구비

도시계획법 제46조 규정에 의한 토지형질변경 등의 허가 및 도시계획법 제89조제2항의 규정에 의한 타인점유토지의 출입허가를 받고자 하는 때에는 사업시행인가신청서에 명기하고 관계 법령에 의한 구비서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

다. 시행계획의 변경 또는 재개발사업의 중지 등의 경우

법 23조의 규정에 의하여 인가받은 시행규정 또는 사업시행계획을 변경하거나 재개발사업을 중지 또는 폐지하고자 할 때에는 사업시행인가 신청서 및 구비서류에 그 변경․중지 또는 폐지의 사유 및 내용을 명기하여 제출하여야 한다.

※ 사업시행인가 신청서 주요검토 내용

◦ 토지 등의 소유자의 동의율 산정의 적정여부

- 동의서내용

- 구역지정일 이후 공유로 된 토지 및 건축물 여부

- 인감증명서의 적정여부

◦ 신청서류 및 첨부서류의 적정여부

◦ 조합원 권리내역의 적정여부

9. 사업시행인가의 절차

10. 관계서류의 공람․의견청취 및 관계기관 협의(법 제25조, 시행령 제36조)

가. 관계서류의 공람 및 의견청취

① 시장․군수 또는 구청장은 사업시행인가를 승인하고자 하거나 시행규정 및 사업시행계획을 작성하고자 할 때에는 관계서류의 사본을 30일 이상 일반인에게 공람하여야 한다.

다만, 시․도의 조례로 정한 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. 시․도의 조례로 정한 사항은 “12. 사업시행인가의 변경․중지 및 폐지”에서 설명.

② 이 공람을 시행할 때에 시장․군수 또는 구청장은 그 요지와 공람장소를 공고하고, 관계 토지 등의 소유자와 지상권자에게 이를 통지하여야 한다.

③ 토지 등의 소유자와 기타 재개발사업에 관하여 이해관계를 가진 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 공람기간 내에 시장․군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있다.

나. 제출된 의견의 처리

시장․군수 또는 구청장은 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정할 때에는 이를 채택하고, 그렇지 않을 때에는 그 사유를 의견서를 제출한 자에게 통지하여야 한다.

11. 주택재개발사업 시행의 인가 및 조치사항

가. 사업시행의 인가고시

시장․군수 또는 구청장은 재개발사업의 시행을 인가할 때에는 다음의 사항을 관보 또는 공보에 고시하여야 한다(법 제22조제4항, 시행령 제30조).

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 시행구역 및 면적

◦ 주된 사무소의 소재지

◦ 시행기간

◦ 시행인가연월일

◦ 시행자(시행자가 2인 이상인 경우에는 그 대표자를 말한다)의 성명 및 주소

◦ 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세

◦ 건축시설의 대지면적, 건폐율, 용적률, 층수 또는 높이, 용도 등 건축계획에 관한 사항

◦ 법 제56조의 규정에 의한 공공시설 등의 귀속 및 양도에 관한 사항

나. 조치사항

◦ 인가권자인 시장․군수 또는 구청장은 사업시행인가서를 시행자인 조합에 교부하여야 함.

◦ 인가권자는 필요한 경우 분야별로 인가조건을 부여할 수 있음.

◦ 인가권자는 인가에 따라 시행자가 조치하여야 할 내용을 통보.

◦ 인가권자는 사업시행계획의 내용과 관계되는 기관 또는 부서에 인가내용을 통보하여야 한다.

12. 사업시행인가의 변경․중지 및 폐지

사업시행인가를 변경․중지 및 폐지하기 위해서는 사업시행인가 고시와 같은 조치를 취해야 한다. 다만, 경미한 사항의 변경에 대해서는 신고로서 인가를 갈음할 수 있다(법 제22조제4항).

위의 절차를 생략할 수 있는 경미한 변경사항의 내용은 각 시․도의 조례로 정하고 있다. 대부분 시․도의 조례가 서울시의 그것과 크게 다르지 않아 아래에서 서울시의 경우를 예시하였다. 그러나 각 시․도에 따라 생략된 내용이나 추가된 내용들이 있으므로, 각 시․도의 조례를 반드시 참조하여야 한다.

(1) 신고로서 인가에 갈음하고 고시 및 공람과 의견청취를 생략하는 변경내용

① 규약에 정한 사항 중 다음의 변경사항

◦ 재개발구역의 변경지정에 따른 재개발사업의 명칭 변경

◦ 주된 사무소 소재지 및 공고방법의 변경

◦ 법령 및 조례에서 구체적으로 그 기준이 규정된 경우 그 범위 안에서의 변경

◦ 법․령 및 조례의 범위 안에서 자구의 정정 또는 조문의 단순한 정리에 따른 변경(광주 예외)

② 시행규정에 정한 사항 중 다음의 변경사항

◦ 지방자치단체의 조례로 정한 시행규정의 경우, 조례의 개정에 따른 변경사항

◦ 공사가 시행자인 경우에는, 재개발구역의 변경지정에 따른 재개발사업의 명칭 변경

◦ 법․령 및 조례의 범위 안에서 자구의 정정 또는 조문의 단순한 정리에 따른 변경

③ 사업시행계획의 내용 중 다음 변경사항

◦ 재개발구역의 변경에 따른 재개발사업의 명칭, 시행자의 명칭 및 면적변경

◦ 시행자의 대표자 변경

◦ 권리․의무의 승계에 의한 토지 또는 건축물에 관한 권리자별 권리명세의 변경(경기도 예외)

(2) 공람과 의견청취를 생략할 수 있는 경미한 사항의 변경내용

◦ 경미한 재개발구역 변경 지정에 따른 사업시행계획의 변경

◦ 토지 등의 소유자 전원의 동의에 따른 사업시행계획의 변경

◦ 인․허가 등이 의제되는 다른 법률의 규정에 따라 경미한 변경사항에 해당하는 사업시행계획의 변경

※ 사업시행계획을 변경하는 경우에는 조합총회의 결의 등 주민의견을 수렴하도록 하고 있으며, 시․도 조례가 정하는 경미한 사항의 변경은 신고만으로 인가를 갈음토록 규정하고 있다. 이는 주택재개발사업을 효율적으로 추진하기 위한 것이므로 사업시행계획 변경시 일률적으로 주민동의를 거치도록 하는 것이 불합리하기 때문이다. 그러므로 사업시행계획을 변경함에 있어 주민동의를 거쳐야 하는 지의 여부는 그 사항이 경미한 사항에 해당하는 지의 여부와 사업시행 인가권자가 판단하여야 한다.

Ⅳ. 사업시행을 위한 조치

1. 설계자 및 건설업체(시공회사) 등의 선정

가. 설계자의 선정

사업시행계획서 중 건축설계도서 작성을 위한 설계자는 건축사법 규정에 의한 건축사 중 주민(조합)총회에서 선정할 수 있다.

나. 건설업체의 선정(건교부지침 제38조)

◦ 시공자인 건설업체의 선정은 건설사업기본법에 의하여 면허를 받은 건설업자 또는 주택건설촉진법에 의하여 등록한 주택건설사업자 중에서 조합총회에서 선정할 수 있다.

◦ 시공자 선정방식은 공개경쟁입찰방식에 의하여 선정하는 것을 원칙으로 한다.

◦ 대상업체수는 3개 업체 이상으로 하되, 각 업체가 제출한 사업시행계획안을 조합원이 판단할 수 있도록 비교검토서를 작성․첨부하여야 한다.

다. 업체선정의 시기

각 협력업체의 업무 성격 및 필요에 따라 선정시기가 달라질 수 있으며, 각 시․도의 조례를 참고하여야 한다.

참고로 서울시의 경우, 설계자와 행정용역업체, 건설(시공)업체, 철거업체를 모두 사업시행인가 후 조합총회를 통해 공개경쟁입찰 하도록 정관준칙에서 규정하고 있다. 이러한 정관준칙의 조치는 건설(시공)업체 등을 둘러 싼 각종 문제들을 예방하기 위한 차원이다.

※ 주택재개발 조합과 관련한 비리는 언론에 자주 등장한다. 그 이면에는 주택재개발조합이나 조합설립 이전의 추진주체들이 그 초기운영비 등의 조달을 위해 총회에서 시공회사가 선정되기 이전에 특정 업체와 이면계약을 맺는 일이 흔하기 때문이다. 그리고 건설업체의 경우 주택재개발사업의 시행자로 선정되고 많은 이익을 남기기 위해 미리 주택재개발조합이나 조합설립 이전의 주택재개발사업의 추진주체들과 거래를 시작하기도 한다. 그러므로 이 과정에서 비리가 발생하지 못하도록 세심한 주의가 필요하다.

2. 손실보상(법 제 30조)

① 법 제27조(임시수용시설등의 설치)의 경우에 손실을 받은자가 있을 때에는 시행자가 그 손실을 보상하여야 한다.

② 손실보상에 관하여는 시행자와 손실을 받은 자가 협의하여야 한다.

③ 시행자와 손실을 받은 자 간의 손실보상이 협의되지 않을 때 또는 협의할 수 없는 경우에는 그 재개발구역을 관할하는 토지수용위원회에서 판단할 수 있도록 신청할 수 있다.

④ 재개발사업을 시행하기 위한 공사로 인해 발생한 지반침하, 건축물의 균열 등으로 인한 손실보상에 관하여도 위의 규정에 따른다.

3. 토지의 출입 및 일시사용(도시계획법 제89조)

① 사업시행자는 사업에 관한 조사․측량 또는 시행을 위하여 필요한 때에는 타인이 점유하는 토지에 출입하거나, 타인의 토지를 재료적치장(材料積置場) 또는 가도(假道)로 잠시 사용할 수 있다. 특히, 필요한 경우에는 죽목(竹木)․토석(土石) 기타의 장애물을 변경하거나 제거할 수 있다.

② 타인이 점유하는 토지에 출입하고자 할 때에는 특별시장․광역시장․시장 또는 군수의 허가를 받아야 하고, 출입하고자 하는 날의 3일 전에 그 토지의 소유자․점유자 또는 관리인에게 그 일시와 장소를 알려야 한다.

③ 타인의 토지를 잠시 사용하거나 장애물을 변경 또는 제거하여야 할 경우에는 토지소유자 또는 점유자나 관리인의 동의를 얻어야 한다.

④ 타인의 토지를 재료적치장(材料積置場) 또는 임시통로로 일시 사용하거나 입목(立木)․토석(土石) 기타의 장애물을 변경 또는 제거하여야 할 경우에는 토지 소유자 또는 점유자나 관리인의 동의를 얻어야 한다. 다만, 토지 또는 장애물의 소유자나 점유자, 관리인이 현장에 없거나 주소 또는 사는 곳이 불명확하여 동의를 받을 수 없는 때에는 관할 시장 또는 군수의 허가를 받아 위의 용도로 임시 사용할 수 있다.

⑤ 타인 토지의 일시 사용, 장애물을 변경하거나 제거하고자 하는 자는 그러한 행위를 하기 3일 전에 소유자나 점유자, 또는 관리인에게 그 내용을 통지하여야 한다. 그리고 위와 같은 행위를 하고자 할 때에는 그 행위를 할 수 있다는 증표와 허가증을 휴대하여 이를 관계인에게 제시하여야 한다.

⑥ 일출 전 일몰 후에는 토지점유자의 승낙없이 타인의 토지에 출입할 수 없다. 또한 토지의 점유자는 정당한 이유없이 시행자의 행위를 방해 또는 거절하지 못한다.

4. 관계서류의 열람 등(도시계획법 제65조)

시행자는 사업의 시행이나 준비를 위해 필요한 때에 등기소나 기타 관계 행정기관의 장에게 무료로 필요한 서류를 열람하거나 복사할 수 있는 허가를 청구할 수 있다. 그리고 그 등본 또는 초본의 교부를 청구할 수 있다.

5. 서류의 송달(도시계획법 제66조)

① 시행자가 재개발사업의 시행에 관한 통지 등을 함에 있어 이해관계인의 주소나 소재지가 불명확하거나 그밖의 이유로 서류의 송달을 할 수 없을 경우에는 그 서류를 공시함으로써 그 의무를 수행한 것으로 인정받는다. 이 경우 시행자가 시장․군수 또는 행정청이 아닌 경우에는 관할 시․도지사의 승인을 얻어야 하고, 시․도지사 또는 기타 행정청인 경우에는 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

② 공시송달방법은 민사소송법의 공시송달 방법과 같다.

6. 토지의 수용(법 제31조, 제32조)

① 시행자는 재개발구역 안에서 그 사업을 위하여 필요한 토지․건축물 및 기타의 권리를 대지 또는 건축시설을 분양해주는 조건으로 수용할 수 있다. 이 경우 토지수용법 제65조의 규정은 적용하지 않는다.

② 그러나 시행자가 다음의 사항에 해당하는 자의 토지․건축물 및 기타의 권리에 대해서는 수용할 수 있다.

◦ 분양신청을 하지 아니한 자

◦ 분양신청을 철회한 자

◦ 관리처분계획의 기준에 의하여 분양대상에서 제외된 자

③ 재개발사업을 시행하기 위해 타인의 토지를 수용하거나 사용할 때에는 도시재개발법에 특별한 규정이 없을 경우 토지수용법을 준용한다. 토지수용법을 준용할 때에는 도시재개발법에 의한 사업시행인가(시장․군수 또는 구청장이 직접 재개발사업을 시행하는 경우에는 시행규정 및 사업시행계획의 작성을 말한다)를 토지수용법 제14조의 규정에 의한 사업인정으로 본다. 이 경우 토지수용을 명확히 결정하기 위한 신청은 토지수용법 제17조 및 동법 제25조제2항의 규정에도 불구하고 사업시행인가시에 정한 재개발사업의 시행기간 내에 행하여야 한다.

④ 재개발사업을 위하여 토지의 일부가 수용 또는 사용되어 나머지 토지를 원래의 목적에 사용할 수 없거나 택지로 이용할 수 없는 경우에 그 토지의 소유자는 그 잔여 토지를 수용하거나 사용하도록 주택재개발사업의 시행자에게 청구할 수 있다.(도시계획법 제67조제2항)

⑤ 주택재개발사업의 시행자는 사업의 시행을 위하여 필요하다고 인정할 때 도시계획시설에 인접한 토지나 건축물 또는 그 토지에 있는 물건(物件)을 잠시 사용할 수 있다. 그리고 필요하다고 인정될 경우 그 토지나 건축물 또는 물건(物件)에 관한 소유권 이외의 권리를 잠시 사용할 수 있다.(도시계획법 제67조제3항)

구 도시재개발법 제39조제2항에서는 토지수용에 대한 신청을 토지수용법 제17조 및 동법 제25조제2항의 규정에 의해 재개발사업의 시행기간 내에 행하여야 한다고 규정하고 있다. 그러나 토지 소유자 및 관계인에게 토지수용 신청의 청구권을 보장한 토지수용법 제25조의3의 각 항의 규정은 여전히 유효하다(대법원 1997. 10. 24. 선고 97다31175판결).

7. 국․공유지의 처분(법 제57조)

가. 국․공유 재산의 분류

(1) 국․공유 재산 소유 관청에 의한 분류

◦ 국유재산：중앙정부 소유재산 (예：재정경제부, 산림청, 국방부 등...)

→ 국유재산법 적용

◦ 공유재산：지방자치단체 소유재산 (예：서울시, 종로구...)

→ 지방재정법 적용

(2) 점유형태에 의한 분류

① 점유지：조합원의 건축물로 점유한 국․공유지 → 해당 조합원에게 우선 매각

② 비점유：조합원 점유 이외의 국․공유지 → 임대주택의 부지로 사용

나. 국․공유 재산의 매각 및 가격

① 국․공유지를 점유한 연고권자에게 우선 매각하고 남은 국․공유지는 임대주택의 부지비용으로 충당한다.

② 사업시행인가 고시일로부터 2년 이내 매각시：사업시행인가고시가 있은 날을 기준으로 가격평가(종전토지 및 건축물의 가격평가와 동일)

③ 사업시행인가 고시일로부터 2년 이후 매각시：국유재산법 및 지방재정법의 관계규정에 따라 매각시점에서 따로 평가함

다. 매각대금의 분할납부

① 국유재산：15년 이내 → 연 5% 이자

② 시유재산：20년에 연 5% 이자

③ 공공시설 보존 지구 내 토지 대신 재개발구역 내의 다른 국․공유지를 매각하는 경우 또한 제 ①․②의 내용과 동일하게 처리한다.

라. 국공유재산 매입절차

(1) 매수위임장 징구

국공유재산의 매각대금은 분할납부가 가능하기 때문에 해당 매수자가 직접 매수신청을 하여야 하나, 사업추진상 이는 거의 불가능하다. 이에 따라 사업시행자인 조합이 대신하여 신청 및 계약을 할 수 있다. 이를 위해서 매수자 전원의 인감증명서를 첨부한 국․공유지 매수 위임장을 매수자로부터 받아 조합이 일괄 매수신청을 할 수 있다.

(2) 관리계획승인

① 국유지：재정경제부의 2000년도 국유재산관리계획 제2조제3항9호에 의거하여 국․공유지를 시행자 또는 점유자 및 사용자에게 매각하는 일에 대해서는 관리계획에 상정하지 않아도 된다.

② 공유지：지방재정법 시행령 제84조제3항제9호에 의거, 다른 법률에 의하여 취득․처분이 의무화된 재산의 취득․처분은 관리계획에 포함되지 않으므로 주택재개발사업구역 내 공유지는 관리계획에 포함되지 않는다.

③ 용도폐지：주택재개발사업에 의해 우선 매각하게 되는 국․공유지는 국유재산법, 지방재정법, 기타 국․공유지의 관리와 처분에 관한 법령의 규정에도 불구하고, 사업시행고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다.

④ 절차：매수신청 → 검토 및 조사 → 매각방침 → 가격결정 → 매매계약체결

마. 변상금 부과 징수

(1) 변상금 의의

변상금이란 국․공유재산을 대부 또는 사용․수익허가 등을 받지 아니하고 점유 사용하였을 경우 정당한 대부료(사용료)의 20%를 가산한 금액을 부과하는 일종의 징벌적 성격을 가진 것이다. 변상금은 국․공유 재산에 대한 점유나 사용․수익이 개시 그 자체가 법률상 아무런 권한없이 이루어진 경우에는 정상적인 대부료 또는 사용료를 징수할 수 없으므로 그 대부료나 사용료대신 변상금을 징수한다는 취지로 볼 수 있고, 공법상의 권리의무를 내용으로 하는 것이다.

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(2) 변상금 징수기간

무단점유 국․공유지에 대한 변상금은 예산회계법 제96조제1항에 의하여 “금전의 급부를 목적으로 하는 국가의 권리로서 시효에 관하여 다른 법률에 규정이 없는 것은 5년간 행사하지 아니할 때에는 시효로 인하여 소멸한다.”는 규정에 따라 5년간 소급하여 부과 징수한다.

(3) 변상금 부과절차

① 점유실태조사를 실시하여 점유자의 주소, 성명, 점유면적과 재산대장과 현황의 일치여부 조사

② 점유면적이 불확실하거나 경계가 확실치 않을경우 면적 및 경계측량 실시

※ 구청에서 측량한 자료와 조합에서 조사한 자료가 다를 경우에는 관리처분계획의 분양설계시 점유연고권 인정면적의 차이로 인하여 민원이 야기될 수 있음을 유의

③ 점유자에게 변상금을 부과하겠다는 내용의 통보를 한 후(고지) 분할 납부여부를 확인하여 납입고지서를 발급한다.

④ 변상금 분할납부：변상금이 50만원을 넘을 경우 잔액에 대하여 연8%의 이자를 붙여 3년 이내의 기간에 걸쳐 분할 납부하게 할 수 있다.(국유재산법시행령 제56조, 지방재정법시행령 제105조)

(4) 변상금 체납시 조치사항

① 국유재산：변상금을 납부기한 경과후에 납부하는 경우에는 국유재산법 시행령제44조제3항에 따라 연15%의 연체료를 붙여 납부토록하여야 한다.

② 시유재산：주택재개발구역내 시유재산 변상금 연체요율은 연15%에서 연 10%로 인하됨(‘99.8.5개정 공포된 서울시공유재산관리조례제28조제1항단서)

바. 대부료(사용료) 부과징수

① 매각대상 토지에 대하여 재개발공사 착공 이전까지 사업시행자인 조합이 매수 완료하지 않은 상태에서 공사를 착공하여 국․공유지를 점유 사용케 할 경우에는 국유재산법 제38조, 같은 법시행령 제26조 및 지방재정법 제83조와 서울시공유재산관리조례 제23조 규정에 의하여 대부계약을 체결하고 대부료를 징수하여야 한다.

② 주택재개발구역내 시유재산 주거용 점유자에 대한 대부료 또는 사용료율이 재산가액의 1,000분의 15로 낮아졌음(’99. 8. 5 개정 서울시공유재산관리조례 제23조제6항)

8. 이주대책

가. 이주대책의 근거

(1) 임시수용 및 이주비 지급 등의 근거(법 제27조)

① 시행자는 재개발구역 안의 거주자중 주택재개발사업의 시행으로 주택이 철거되는 자를 당해 재개발구역 또는 그 구역 외의 적당한 시설에 임시사용하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취한 후가 아니면 재개발사업을 시행할 수 없다. 이 경우 시행자는 그 임시수용을 위하여 필요한 때에는 국가․공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 임시로 사용할 수 있다.

② 국가 또는 지방자치단체는 임시수용시설에 필요한 건축물이나 토지의 사용신청을 받은 경우, 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 이 경우 국․공유지는 무상으로 사용한다.

③ 시행자가 재개발사업의 공사를 완료한 때에는 그 완료한 날부터 30日 내에 임시수용시설을 철거하고, 그 토지를 원상회복한 후 사용한 토지의 관리청 또는 소유자에게 인계하여야 한다.

재개발조합의 조합원들이 시공회사로부터 이주비를 차용하면서 약속어음을 발행․공증하여 주기로 함에 따라 조합장이 조합원들을 대표하여 약속어음공증신청을 이사회의결의로 선정된 법무사로 하여금 대행하게 하는 용역계약을 체결함에 있어, 그 법무사가 제시하는 수수료액이 적정한 것인지 조사하여 보지 않고, 그 금액이 과다함에도 불구하고 이를 낮추려는 시도조차 하지 않은 채 이를 그대로 받아들여 용역계약을 체결하였다면, 경험칙상 조합장으로서의 임무에 위배한다는 인식과 법무사의 이익을 위하여 본인인 조합원들에게 재산상의 손해를 가한다는 인식을 가지고 있었다고 볼 수 있다. 따라서 이는 업무상 배임죄에 해당한다 할 수 있다.(대법원 1997. 6. 13. 선고 97도618판결)

(2) 순환재개발방식 근거(법 제9조제3항)

① 공사가 사업의 시행자인 경우 순환재개발방식으로 재개발사업을 시행할 수 있고, 이 경우에는 순환용주택을 임시수용시설로 사용하거나 임대할 수 있다.

② 입주자가 재개발사업이 완료된 후에도 순환용주택에 계속 거주하기를 희망할 때에는 이를 분양하거나 계속 임대할 수 있다. 이 경우 순환용주택은 관리처분계획에 의하여 처분된 것으로 본다.

나. 임시수용의 내용

① 임시수용이란 재개발구역 내 거주자중 재개발사업의 시행으로 주택이 철거되는 자를 공사기간 동안 재개발구역 내 또는 그 인근의 가건물이나 주택에 임시거처를 마련하여 수용하는 방법을 말한다(법 제27조).

② 또한 임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구외 가옥소유자는 제외)를 대상으로 한다.

③ 이주비 지급도 임시수용으로 간주한다.

④ 임시수용을 위한 비용은 당해 재개발구역의 사업비로 투입한다.

※ 이주비는 당해 재개발구역의 가옥주가 철거로 인해 이주해야 하는 상황에서 아파트에 입주할 때까지의 주거문제를 해결하기 위한 대책이다. 이 비용은 결국 당해 재개발구역의 사업비로 투자되는 것이므로, 결국 토지 등의 권리자가 부담하게 되는 금액이라 할 수 있다. 그러므로 이주비의 지급이 많을 수로 좋다는 일반 권리자의 인식은 잘못된 것이라 할 수 있다. 따라서 철거 당시의 주거비 조건을 감안해 적절한 금액을 결정하는 것이 바람직하다 하겠다.

9. 세입자 대책(각 시․도의 조례, 공공용지취득 및 손실보상에관한특례법 시행규칙 제30조의2)

가. 주거대책비 지급

(1) 대  상

당해 재개발사업의 최초 구역지정고시일(구역의 변경지정으로 새로이 추가된 구역안의 세입자는 당해 구역 범위의 추가지정을 위한 최초의 구역변경지정고시일)의 3월전부터 사업시행으로 인한 이주시까지 당해 구역에 계속 거주한 세대. 이 경우 거주시점은 주민등록표에 등재된 내용을 기준으로 한다.

(2) 주거대책비 산정

재정경제부 장관이 매년 조사․발표하는 도시근로자 평균가계지출비를 기준으로 산정하여, 가족 수에 따라 3개월분의 주거대책비를 지급한다.

나. 임대주택의 공급

(1) 공급대상 세입자 자격요건

임대주택의 공급대상자의 자격은 각 시․도의 시행규칙으로 정하고 있으며, 그 내용은 4장 관리처분계획 중 관리처분계획의 기준 ‘임대주택의 입주대상자’를 참조.

(2) 임대주택공급대상자 확정 및 변경

① 대상자 확정：임대주택의 공급대상은 사업시행인가로 확정된다.

② 대상자 변경：세입자 이주대책 중 주거대책비와 임대주택에 대한 대책을 변경하여 받고자 하는 세입자의 경우는 사업시행인가를 위한 공람기간 안에 의견 제출을 통하여 변경할 수 있다.

(3) 세입자 대책의 통보의무

시행자는 사업시행계획의 수립 전에 사업시행구역안의 세입자에게 임대주택 건설계획, 임대주택을 공급받을 수 있는 자격요건, 임대주택공급신청서의 서식, 임대주택공급신청기간 및 장소, 기타 주거대책비 지급기준 등을 내용으로 하는 세입자 이주대책 안내문을 서면으로 통지하여야 한다.

(4) 임대주택 입주신청

① 임대주택의 공급을 희망하는 세입자는 재개발임대주택공급신청서를 신청기간 내에 시행자에게 제출하여야 한다.

② 시행자는 재개발임대주택공급신청서가 제출된 때에는 공급대상자격요건을 검토한 후 신청인 및 세대원 전원의 주택소유여부에 관한 전산검색을 구청장에게 의뢰하여야 한다.

③ 시행자가 전산검색 등을 거쳐 임대주택 공급대상 세입자를 결정한 때에는 재개발임대주택 건설 및 공급계획을 작성하여야 한다. 이 경우 시행자는 임대주택 입주대상 세입자를 결정하기 전에 전산검색으로 주택소유자로 판명되거나 기타 자격요건에 미달하여 임대주택 공급대상에서 제외되는 임대주택공급신청자에게 미리 소명기회를 부여하여야 한다.

10. 공공시설의 설치(법 제55조)

① 재개발구역안의 공공시설은 시행자가 설치한다. 다만, 필요한 경우 시장․군수 또는 구청장이 도시계획법 제25조 내지 제30조에서 규정한 실시계획에 의해 주택재개발구역 안에 공공시설을 설치할 수 있으며, 공공시설을 설치하는 경우에는 지체없이 이를 관보 또는 공보에 고시한 후 건설교통부 장관에게 그 내용을 보고해야 한다.

② 공공시설의 설치를 위하여 토지 등이 수용된 자는 그 주택재개발구역 안에서 시행자가 매각하고자 하는 대지 또는 건축시설을 다른 이에 우선하여 매수하도록 청구할 수 있다. 이 때 매수대금의 결정방법, 납부기간, 분할납부를 포함한 납부방법 등에 관한 협의가 성립되거나 결정이 있을 때에는 그 내용에 따라 매수청구자에게 매도하여야 한다.

③ 주택재개발사업의 시행으로 인한 과도한 교통혼잡을 방지하고 도시경관을 보호하기 위하여 재개발구역을 지정 또는 변경하는 때에는 건축법, 주택건설촉진법 등 관계법령의 규정에 관계없이 용적률․건축물의 층수 또는 주차장의 설치에 대하여 그 기준을 강화하여 대통령령이 정하는 기준범위 안에서 시․도의 조례로 정할 수 있다.

④ 시․도지사는 주택재개발구역의 진입로 설치를 위하여 필요한 경우 진입로 지역과 그 인접지역을 포함하여 주택재개발구역으로 지정할 수 있다. 이 경우 토지 등의 소유자, 조합 또는 제3개발자가 주택재개발사업구역을 분할하여 시행하는 때에는 주택재개발사업의 시행인가에 필요한 토지 등의 소유자 동의요건에 관계없이 당해 진입로지역 안 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 2분의 1 이상의 동의를 얻어 사업시행의 인가를 신청할 수 있다.

⑤ 공공시설의 설치비용에는 그 시설을 설치하기 위하여 필요한 토지․건물에 대한 보상비도 포함된다.

<참  고>

공공시설의 설치에 관한 보다 구체적인 사항은 부산시를 제외한 각 시․도의 조례로 정하고 있다.

◦ 시장․군수가 주요공공시설 설치비용의 일부를 부담하는 경우：그 공공시설의 설치방법을 지장물의 정리, 토지의 보상 또는 시설의 설치 등으로 구분하여 시행할 수 있다. 이 경우에 사업시행인가를 신청하는 자는 사업시행계획서에 구분시행하는 공공시설의 종류와 구분시행의 내용을 명기하여야 한다.

◦ 시장․군수가 공공시설의 일부 또는 전부를 설치하고자 하는 경우：그 공공시설의 기능이 당해 사업시행구역을 포함한 주변지역 주민이 이용하고 있거나 공공의 복리증진을 위하여 특히 필요하다고 인정하는 시설이어야 한다(대구시의 경우는 해당 시설로서 너비 20m 이상인 통과도로라 보다 구체적으로 명시하고 있다)(서울시는 삭제).

※ 재개발구역 안의 공공시설은 시행자가 설치하는 것이나 필요한 경우 시장․군수․구청장이 직접 공공시설을 설치할 수 있다.

행정청이 아닌 재개발사업 시행자는 당해 사업시행으로 용도가 폐지될 기존의 공공시설을 대체하여 사업시행구역 안에 새로이 설치되는 공공시설을 위해 부지를 제공하여 그 위에 시설물을 직접 설치하여야 한다. 또한 시행자가 단지 당해 시설의 부지만을 제공하고 시설물의 설치는 시장․군수가 도시계획사업으로 시행하는 경우에도 새로이 설치한 공공시설은 그 부지와 시설물이 당해 시설을 관리할 행정청에 무상으로 귀속된다고 보아야 한다. 따라서 위와 같은 사항이 포함된 재개발사업의 시행에 관하여 당해 공공시설 관리청의 의견을 들어 인가를 한 경우에는 새로이 설치되는 공공시설 부지의 제공과 용도가 폐지되는 기존 공공시설 상호간에 사업시행계획상 실질적인 대가관계가 있는지 여부를 불문하고 점용 및 사용료가 면제된 것으로 보아야 한다. 그리고 도시계획사업의 원활한 시행을 위하여 시행자의 재정상 부담을 경감하고자 하는 점용료 등 면제 규정의 취지에 비추어 재개발사업 시행자가 위와 같은 내용의 사업시행인가를 받은 후 기존 공공시설의 점용에 관하여 관리청의 점용료 부과시에는 이를 납부하겠다는 취지의 각서를 작성하였다고 하더라도 이는 적법한 것이 아니다.(대법원 2000. 1. 18. 선고 97누19267판결)

▣ 판  례

• 무허가건축물소유자의 조합원자격

【판시사항】

주택재개발조합의 정관에 토지, 건물의 소유자와 별도로 무허가건축물소유자에게도 조합원 자격을 부여하고 있는 경우 무허가건축물 소유자의 의미와 판단기준

【찬결요지】

(1994. 6. 28. 93다40249 판결)

주택재개발조합의 정관에서 재개발사업시행구역 안의 토지, 건물의 소유자에게 조합원의 자격을 부여하는 것으로 규정하면서, 이와는 별도로 일정한 요건을 갖춘 무허가건축물을 소유한 자에 대하여는 그 소유임을 증명하는 경우에 한하여 조합원의 자격을 부여하는 것으로 규정하고 있다면, 무허가 건축물에 관하여는 그 보존등기조차 사실상 불가능하다는 점과 조합원의 자격에 관하여 무허가 건축물의 소유자를 허가건축물의 소유자와 구별하여 따로 규정하고 있는 정관의 규정 형식에 비추어 볼 때, 무허가 건축물에 관하여는 그 사실상의 소유자에게 조합원의 자격을 부여한 것이라고 해석하여야 할 것이고, 무허가 건축물이 이전 양도되어 최종 양수인이 사실상 소유자로서 사용, 수익하는 경우에는 그 최종 양수인만이 조합원의 자격을 취득한다고 할 것이지, 물권변동에 원칙적으로 등기를 요하도록 하고 있는 민법의 규정상 최초의 신축자에게 여전히 그 법률상의 소유권이 귀속된다고 하여 신축자가 조합원으로서의 자격을 취득한다고 해석할 것은 아니며, 이 경우 사실상의 소유자인 여부의 판단은 당해 무허가건축물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납세 여부 및 무허가건축물 관리 대장상의 등재 여부, 당해 무허가건축물이 주거용인 경우에는 그 소재지에 주민 등록을 하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

【참조조문】

가. 나. 민사소송법 제228조

나. 다. 라. 민법 제31조

라. 민법 제75조

• 조합장의 손해배상(기)

【판시사항】

도시재개발법상의 재개발조합의 대표기관이 직무를 집행함에 있어 조합에게 과다한 채무를 부담하게 하는 등 불법행위를 함으로써 재개발조합이 손해를 입고 결과적으로 조합원의 경제적 이익이 침해되는 손해가 발생한 경우, 조합원이 조합에 대하여 민법 제35조에 의한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(1999. 7. 27. 99다19384)

도시재개발법에 의하여 설립된 재개발조합의 조합원이 조합의 이사 기타 조합장 등 대표기관의 직무상의 불법행위로 인하여 직접 손해를 입은 경우에는 도시재개발법 제21조, 민법 제35조에 의하여 재개발조합에 대하여 그 손해배상을 청구할 수 있으나, 재개발조합의 대표기관의 직무상 불법행위로 조합에게 과다한 채무를 부담하게 함으로써 재개발조합이 손해를 입고 결과적으로 조합원의 경제적 이익이 침해되는 손해와 같은 간접적인 손해는 민법 제35조에서 말하는 손해의 개념에 포함되지 아니하므로 이에 대하여는 위 법 조항에 의하여 손해배상을 청구할 수 없다.

【참조조문】

민법 제35조, 도시재개발법 제21조

【참조판례】

대법원 1993.1.26. 선고, 91다36093 판결(공1993상, 845)

• 무허가건축물소유자의 주택재개발조합원 지위확인

【판시사항】

구 도시재개발법 제2조 제4호, 제20조에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물에 무허가건축물이 포함되는지 여부(소극) 및 재개발조합이 정관으로 무허가건축물 소유자에게도 조합원 자격을 부여할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

(1999. 7. 27.  97누4975)

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제4호, 제20조는 재개발조합이 시행하는 재개발구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자는 당해 조합의 조합원이 된다고 규정하고 있는바, 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여는 재개발구역 내의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등에 비추어 볼 때, 같은 법 제2조 제4호, 제20조에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이고, 다만 조합은 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내의 무허가건축물 소유자에게 조합원의 자격을 부여하도록 정관으로 정할 수 있다.

【참조조문】

구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것)제2조 제4호(현행 제8조 제1항 참조), 제20조(현행 제14조 참조)

【참조판례】

대법원 1994.6.28. 선고, 93다40249 판결(공1994하, 2084)

대법원 1997.11.28. 선고, 95다43594 판결(공1998상, 28)

대법원 1998.3.27. 선고, 97누17094 판결(공1998상, 1225)

• 무허가건축물소유자의 조합원자격확인

【판시사항】

무허가건물이 서울특별시관악구무허가건물정비사업에대한보상금지급조례의 적용대상이 되기 위한 요건 및 무허가건물에 대한 입증방법을 규정한 같은 조례 제3조가 예시적 규정인지 여부(소극)

【판결요지】

(1999.11.9. 선고, 98두15214 판결)

서울특별시관악구무허가건물정비사업에대한보상금지급조례 제3조의 규정형식, 규정취지 등에 비추어 보면, 무허가건물이 같은 조례의 적용대상이 되기 위하여는 무허가건물이 1981.12.31.(연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물인 경우에는 1982.4.8.) 이전에 건립되었다는 것만으로는 부족하고, 같은 조례 제3조 각호가 정하는 바와 같이 무허가건물이 1981.12.31. 현재 무허가건물대장에 등재되었거나, 1981년 제2차 촬영항공사진에 수록되어 있거나, 재산세납부 등으로 공부상 1981.12.31. 이전에 존립하였다는 확증이 있거나, 연면적 85㎡ 이하의 주거용건물의 경우 1982년 제1차 촬영항공사진에 수록되어 있거나 또는 재산세납부 등 공부상 1982.4.8. 이전에 건립되었다는 확증이 있음을 요한다고 보아야 하며, 위 규정이 1981.12.31. 또는 1982.4.8. 이전에 건립된 무허가건물이라는 점에 대한 입증방법을 예시적으로 규정한 데 불과한 것으로 볼 것은 아니다.

【참조조문】

구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것) 제2조 제4호(현행 제8조 참조), 제20조(현행 제14조 참조)

【참조판례】

대법원 1981.12.8. 선고, 80누619 판결

대법원 1987.7.21. 선고, 87누217 판결(공1987, 1414)

• 관리처분계획 후 조합원지위확인

【판시사항】

관리처분계획이 확정된 후에도 주택재개발조합을 상대로 조합원지위확인을 구할 소의 이익이 있는지 여부(적극)

【판결요지】

(1999. 2. 5.  97누14606)

주택재개발조합이 그 조합원임을 주장하는 자의 조합원자격을 부인하는 경우, 조합원임을 주장하는 자는 그의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험․불안을 제거하는 방법으로 위 조합을 상대로 조합원지위확인을 구할 소의 이익이 있다 할 것이고, 관리처분계획은 분양처분이 이루어지기 전까지는 변경될 수도 있을 뿐만 아니라, 그 계획이 확정되었다고 하여 위와 같은 소의 이익에 관한 법리가 달라지는 것은 아니라 할 것이다.

【참조조문】

구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것)제20조 제1항(현행 제14조 참조), 제41조 제1항(현행 제34조 제1항 참조), 제2항(현행 제34조 제2항 참조), 행정소송법 제3조 제2호

【참조판례】

대법원 1995.7.14. 선고, 93누9118 판결(공1995하, 2815)

대법원 1996.2.15. 선고, 94다31235 전원합의체 판결(공1996상, 768)

• 임시총회결의 무효확인

【판시사항】

재개발조합 총회의 임원선임결의에 의하여 선임된 임원들이 모두 사임하고 새로운 총회결의에 의하여 후임 임원이 선출되었을 경우, 당초의 임원선임결의에 대하여 부존재 혹은 무효확인을 구할 법률상 이익의 유무(한정소극)

【판결요지】

(1998. 12. 22.  98다 35754)

재개발조합 총회의 당초 임원선임결의에 의하여 선임된 임원들이 모두 사임하고 새로운 총회결의에 의하여 후임 임원이 선출되었을 경우에는 설사 당초의 임원선임결의가 부존재 혹은 무효라고 할지라도 이에 대한 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계 내지 권리관계의 확인을 구하는 것에 불과하여 권리보호의 요건을 결여한 것이라고 보아야 할 것이고, 다만 새로운 총회결의가 하자로 인하여 부존재 또는 무효임이 인정되거나 그 결의가 취소되는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 당초의 임원선임결의의 부존재 혹은 무효확인을 구할 법률상 이익이 있다고 할 것이나, 새로운 총회가 당초 임원선임결의에 의하여 선임된 임원에 의하여 소집된 총회이므로 무권리자에 의하여 소집된 총회라는 사유는 그 무효사유로 볼 수 없다 할 것인바, 만약 이를 무효사유로 본다면 최초의 임원선임결의의 무효로 인하여 연쇄적으로 그 후의 결의가 모두 무효로 되는 결과가 되어 법률관계의 혼란을 초래하고 법적 안정성을 현저히 해하게 되기 때문이다.

• 조합원의 권리이전

【판시사항】

부동산의 매도인이 도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원이 된 후 매수인이 소유권이전등기를 마친 경우 조합원으로서의 권리가 매수인에게 이전되는지 여부

【판결요지】

(1994. 1. 25. 93다32316 판결)

갑이 을로부터 건물 전체를 매수하고 그 대금을 모두 지급하였으나 그에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에, 을이 주택개량재개발조합에 건물 중 시유지상의 건물 부분에 대한 건물 소유자로서의 권리신고와 조합 설립 및 사업시행동의서를 제출하여 위 조합의 조합원으로 등재되고, 갑이 건물에 관하여 소유권이전등기를 마친 후에 위 건물 부분이 위 조합에 의하여 철거되었다면, 도시재개발법 7조 1항, 2항에 따라 건물 전체의 소유권이 이전된 때에 을의 조합원으로서의 권리의무는 갑에게 이전되었다고 하겠으므로 이를 확인하는 의미에서 을은 갑에게 그 조합원명의변경절차를 이행할 의무가 있다.

【참조조문】

민법 제470조, 제860조

• 조합원지위확인

【판시사항】

[1] 재개발조합에 있어서 조합원의 확정시기(=설립인가시) 및 그 지위의 변동이 가능한 범위

[2] 재개발조합의 정관에서 토지․건물의 소유자와 별도로 무허가건축물의 소유자에게도 조합원자격을 부여하고 있는 경우, 무허가건축물의 소유자의 의미와 판단 기준

【판결요지】

(1998. 3. 27. 97누17094)

[1] 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것)의 관계 규정에 의하면, 재개발조합은 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 따라 행정당국으로부터 조합의 설립과 재개발사업의 시행에 관하여 인가를 받아 설립되는 법인으로서(같은 법 제2조, 제9조, 제17조, 제18조) 재개발구역 안의 토지 등의 소유자와 지상권자는 당연히 당해 조합의 조합원이 되는 강제가입제를 취하고 있으므로(제20조), 그 조합원은 설립인가시를 기준으로 하여 같은 법 제20조 및 정관의 규정에 의하여 확정되고 그 후 동 조합원의 지위에 양도 등의 사유가 발생한 경우에는 정관이 정하는 바에 따라 그 범위 내에서만 조합원의 변경이 가능하다고 보아야 한다.

[2] 당해 재개발조합의 정관 제9조 제1항에서 그 재개발사업시행구역 안의 토지, 건물의 소유자에게 조합원의 자격을 부여하는 것으로 규정하면서 이와 별도로 같은 조 제6항에서 일정한 요건을 갖춘 무허가건축물을 소유한 자에 대하여는 그 소유임을 입증하는 경우에 한하여 조합원의 자격을 부여하는 것으로 규정하고 있다면, 무허가건축물에 관하여는 그 사실상의 소유자에게 조합원의 자격을 부여한 것이라고 해석하여야 할 것이고, 무허가건축물이 전전양도되어 최종양수인이 사실상 소유자로서 사용․수익하는 경우에는 그 최종양수인만이 조합원의 자격을 취득한다고 할 것이지, 물권변동에 원칙적으로 등기를 요하도록 하고 있는 민법의 규정상 최초의 신축자에게 여전히 그 법률상의 소유권이 귀속된다고 하여 신축자가 조합원으로서의 자격을 취득한다고 해석할 것은 아니며, 이 경우 사실상의 소유자인지 여부의 판단은 당해 무허가건축물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납세 여부 및 무허가건축물관리대장상의 등재 여부, 당해 무허가건축물이 주거용인 경우에는 그 소재지에 주민등록을 하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

•  특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(횡령)

【판시사항】

[1] 주택재개발조합(갑)의 전조합장이 상가조합원들의 우선수분양권을 침해하여 상가 전체를 을에게 매도한 상태에서 조합장에 취임한 피고인이 갑명의로 을과 사이에, 종전의 매매계약을 합의해제하되 이미 을로부터 상가를 분양받은 자(병)와는 갑 명의로 재계약을 체결하고 병이 지급할 상가분양대금을 갑이 수령하기로 약정한 후 병으로부터 대금을 지급받은 경우, 병이 지급한 상가분양대금의 소유권은 우선분양권을 침해당한 상가조합원들이 아닌 갑에게 귀속되는지 여부

[2] 부가가치세법상의 사업자가 징수한 매출세액의 소유권의 귀속 및주택개량재개발조합의 조합장이 상가조합원들로부터 부가가치세 명목으로 돈을 수령하여 조합의 건축비 등에 사용한 행위가 업무상횡령죄를 구성하는지 여부(소극)

【판결요지】

(1999. 11. 26. 99도1969)

[1] 주택재개발조합(갑)의 전조합장이 상가조합원들의 우선수분양권을 침해하여 상가 전체를 을에게 매도한 상태에서 조합장에 취임한 피고인이 갑 명의로 을과 사이에, 종전의 매매계약을 합의해제하되 이미 을로부터 상가를 분양받은 자(병)와는 갑 명의로 재계약을 체결하고 병이 지급할 상가분양대금을 갑이 수령하기로 약정한 후 병으로부터 대금을 지급받은 경우, 병이 지급한 상가분양대금이 우선분양권을 침해당한 상가조합원들의 피해를 보상하기 위한 취지에서 수수되었다고 하더라도 이는 갑․을이 합의를 하게 된 동기나 경위에 불과할 뿐이므로 위 상가분양대금은 갑이 상가의 매도인이 되어 수령한 것으로서 갑의 소유에 귀속되었다고 보아야 하고, 피고인이 상가조합원들을 위하여 보관하고 있다고 볼 수 없다고 한 사례.

[2] 부가가치세는 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자 즉 사업자가 이를 납부할 의무를 지는 것으로서(부가가치세법 제2조), 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 과세표준에 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 하는 것이고(같은 법 제15조), 사업자는 일정한 과세기간 동안에 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액 즉 매출세액에서 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화나 용역의 공급 또는 재화의 수입에 대한 세액 즉 매입세액을 공제한 금액을 납부세액으로 하여 이를 국가에 신고․납부하되 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급세액으로 한다고 규정되어 있으므로(같은 법 제3조, 제17조, 제19조), 부가가치세법상 사업자만이 부가가치세의 납세의무자이고 그 거래 상대방인 공급을 받는 자는 이른바 재정학상의 담세자에 불과할 뿐 조세법상의 납세의무자가 아니며, 납세의무자인 사업자가 공급을 받는 자로부터 매출세액을 징수하였다고 하여 막바로 이를 부가가치세로 납부할 의무가 있는 것도 아닐 뿐 아니라 매출세액을 징수하였는지 여부에 관계없이 부가가치세를 납부할 의무를 부담하는 것이라는 법리에 비추어 보면, 사업자가 매출세액을 징수하는 경우에 부가가치세의 납부의무자도 아닌 거래 상대방을 위하여 이를 보관하는 관계에서 징수하는 것이라고 할 수는 없고, 사업자는 일정한 과세기간 종료 후에 그 기간 동안 발생한 매출세액과 매입세액 여하에 따라 매출세액의 징수 여부에 관계없이 자신의 책임하에 부가가치세 납부의무를 이행하는 것이므로 일단 징수한 매출세액은 공급자의 소유로 귀속되는 것이라 할 것이며, 이러한 법리와 거래 당사자의 관계에 관한 해석은 부가가치세 부과대상이 아닌 거래에 관하여 착오나 법리오해로 매출세액을 징수한 경우에도 마찬가지라고 할 것이고, 다만 그와 같은 경우에 사업자가 상대방에게 이를 반환하여야 할 의무가 성립하더라도 이는 민사상 채무에 불과하고, 만약 사업자가 부가가치세 과세대상이 아님을 알면서 상대방을 기만하고 징수한 경우에는 사기죄를 구성할 뿐이라고 할 것인바, 주택개량재개발조합의 조합장이 상가조합원들로부터 부가가치세 명목으로 징수한 매출세액을 조합이 지급하여야 할 건축비 등으로 사용한 행위는 상가조합원들에 대한 상가분양이 부가가치세 부과대상인지 여부에 관계없이 횡령죄에 해당한다고 할 수 없다.

• 도로점용료부과처분 취소

【판시사항】

행정청이 아닌 재개발사업시행자가 당해 사업시행으로 용도가 폐지될 기존 공공시설에 대체되어 사업시행구역 안에 새로이 설치되는 공공시설의 부지만을 제공하고 시설물의 설치는 시장․군수가 도시계획사업으로 시행하는 사항이 포함된 재개발사업의 시행에 관하여 당해 공공시설 관리청의 의견을 들어 인가를 한 경우, 기존공공시설에 관한 시행자의 점용 및 사용료가 면제되는지 여부(적극) 및 시행자가 관리청의 점용료부과시에는 이를 납부하겠다는 취지로 작성한 각서가 점용료부과처분의 적법근거가 될 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(2000.1.18.  97누19267)

행정청이 아닌 재개발사업시행자가 당해 사업시행으로 용도가 폐지될 기존의 공공시설에 대체되어 사업시행구역 안에 새로이 설치되는 공공시설에 관하여 부지를 제공하여 그 위에 시설물을 직접 설치하는 경우뿐만 아니라 시행자는 단지 당해 시설의 부지만을 제공하고 시설물의 설치는 시장․군수가 구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것) 제65조의 2의 규정에 의한 도시계획사업으로 시행하는 경우에도 구도시재개발법 제65조 제1항의 규정에 의하여 구도시계획법(1999.2.8. 법률 제5898호로 개정되기 전의 것) 제83조 제2항이 적용되어 새로이 설치한 공공시설은 그 부지와 시설물이 당해 시설을 관리할 행정청에 무상으로 귀속된다고 보아야 할 것이고, 따라서 위와 같은 사항이 포함된 재개발사업의 시행에 관하여 당해 공공시설관리청의 의견을 들어 인가를 한 경우에는 새로이 설치되는 공공시설부지의 제공과 용도가 폐지되는 기존공공시설 상호간에 사업시행계획상 실질적인 대가관계가 있는지 여부를 불문하고 구도시계획법 제83조 제4항이 적용되어 기존공공시설에 관한 시행자의 점용 및 사용에 관하여 관계법령의 규정에 의한 점용 및 사용료가 면제된 것으로 보아야 하고, 도시계획사업의 원활한 시행을 위하여 시행자의 재정상 부담을 경감하고자 하는 점용료 등 면제간주규정의 취지에 비추어 재개발사업시행자가 위와 같은 내용의 사업시행인가를 받은 후 기존공공시설의 점용에 관하여 관리청의 점용료부과시에는 이를 납부하겠다는 취지의 각서를 작성하였다고 하더라도 이는 점용료부과처분을 적법하게 하는 근거가 되지 못한다.

【참조조문】

구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것) 제65조 제1항(현행 제54조 제1항 참조), 제65조의 2(현행 제55조 참조), 구도시계획법(1999.2.8. 법률 제5898호로 개정되기 전의 것) 제83조 제2항, 제3항, 제4항

• 공공시설 및 그 부지의 소유권 귀속시기

【판시사항】

구도시계획법에 따라 행정청이 아닌 도시계획사업시행자가 도시계획사업을 시행하여 설치한 공공시설 및 그 부지의 국가․지방자치단체에의 소유권귀속시기(=사업완료(준공검사)시)

【판결요지】

(1999. 4. 15. 선고, 96다24897 전원합의체 판결)

[다수의견] 구도시계획법(1991.12.14. 법률 제4427호로 개정되기 전의 것) 제83조 제2항은 “행정청이 아닌 시행자가 도시계획사업을 시행하여 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되며, 도시계획사업의 시행으로 인하여 그 기능이 대체되어 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체의 재산은 국유재산법 및 지방재정법 등의 규정에 불구하고 그가 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 그 시행자에게 이를 무상으로 양도할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 도시계획사업의 시행으로 공공시설이 설치되면 그 사업완료(준공검사)와 동시에 당해 공공시설을 구성하는 토지와 시설물의 소유권이 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 직접 원시적으로 귀속된다.

[별개의견] 구도시계획법(1991.12.14. 법률 제4427호로 개정되기 전의 것) 제83조 제2항은 “행정청이 아닌 시행자가 도시계획사업을 시행하여 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.”고 규정하는 한편, 같은법 제83조 제5항은 “제2항의 규정에 의하여 관리청에 귀속될 공공시설…에 관하여…그 사업이 완료되어 준공검사를 필한 후에 그 시행자가 사업완료통지를 관리청에 함으로써 관리청에의 귀속이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있는바, 이는 민법 제187조 소정의 “법률의 규정에 의한 물권변동”의 한 형태를 규정한 것으로 구도시 계획법 제83조 제2항은 그 물권변동의 법률요건을, 같은법 제83조 제5항은 그 법률효과가 발생되는 시기를 각 규정한 것으로 보아야 할 것이므로, 구도시계획법 제83조 제2항 및 제5항의 규정에 의한 물권변동에 있어서, 행정청이 아닌 시행자가 도시계획사업을 시행하여 준공검사를 마치는 것까지가 그 사업시행으로 인하여 새로이 설치된 공공시설이 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속하는 법률효과를 일으키는 법률요건에 해당하고(도시계획법 제83조 제7항이 준공검사서를 등기원인증서로 규정하고 있는 것도 같은 취지이다.), 시행자의 사업완료통지는 이러한 법률요건에 의한 법률효과의 발생을 그 통지에 의존하게 하는 것으로서, 그 사업이 완료된 시점에서 볼 때, 장래에 발생할 것이 사회통념상 확실하지만 그 시기가 확정되지 아니한 점에서 불확정기한에 유사한 성질을 가진 것이라고 할 것인데, 이른바 불확정기한은 그 기한사실이 발생한 때 뿐만 아니라 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도, 기한은 반드시 도래한다는 법리에 따라, 그 기한이 도래한 것으로 보아야 하는 것이므로, 시행자가 사업완료통지를 행한 때는 물론, 그러한 통지의 실현이 사실상 불가능하게 된 때, 예를 들면 사업완료 후 당해 공공시설에 관하여 국가 또는 지방자치단체의 소유권취득과 양립할 수 없는 처분행위가 이루어져 소유권의 귀속의 효력을 발생시키는 사업완료통지를 더 이상 기대할 수 없게 된 때에도 시행자가 사업완료통지를 한 것으로 보아 그 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속하는 효력이 발생하는 것으로 해석하여야 한다.

[반대의견] 구도시계획법(1991.12.14. 법률 제4427호로 개정되기 전의 것) 제83조 제1항 내지 제5항의 규정내용, 같은법의 다른 조항 및 다른 실정법조항을 종합하여 보면, 같은법 제83조 제1항과 제2항은 공공시설의 귀속주체 및 방법(유상이 아닌 무상)을, 제4항 후단과 제5항은 그 귀속시기를 각 규정한 것으로 해석함이 가장 평이하고 자연스러우며, 행정청이 아닌 시행자가 설치한 공공시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되는 시기는 같은조 제5항의 사업완료통지시라고 풀이함이 옳다.

【참조조문】

구도시계획법(1991.12.14. 법률 제4427호로 개정되기 전의 것) 제83조

【참조판례】

대법원 1984.12.11. 선고, 84누131 판결(공1985, 173)

대법원 1990.7.10. 선고, 90다카7460 판결(공1990, 1693)

대법원 1991.3.12. 선고, 90누6972 판결(공1991, 1196)

대법원 1995.2.24. 선고, 94다18195 판결(공1995상, 1427)(변경)

대법원 1996.6.11. 선고, 96누1160 판결(공1996하, 2208)(변경)

대법원 1997.9.26. 선고, 96누18502 판결(공1997하, 3305)(변경)

• 수분양권존재확인 등

【판시사항】

가. 구 도시재개발법에 의한 재개발조합에 대하여 조합원 자격 확인을 구하는 소송의 성질 및 조합의 분양거부처분 등에 대한 수분양권확인 소송의 가부

나. 항고소송으로 제기하였어야 할 민사소송을 심리하는 항소심 법원이 동시에 제1심 항고소송의 관할 법원인 경우, 그 관할위반에 대한 처리

【판결요지】

(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결)

가. 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것)에 의한 재개발조합은 조합원에 대한 법률관계에서 적어도 특수한 존립목적을 부여받은 특수한 행정주체로서 국가의 감독하에 그 존립 목적인 특정한 공공사무를 행하고 있다고 볼 수 있는 범위 내에서는 공법상의 권리의무 관계에 서 있다. 따라서 조합을 상대로 한 쟁송에 있어서 강제가입제를 특색으로 한 조합원의 자격 인정 여부에 관하여 다툼이 있는 경우에는 그 단계에서는 아직 조합의 어떠한 처분 등이 개입될 여지는 없으므로 공법상의 당사자소송에 의하여 그 조합원 자격의 확인을 구할 수 있고, 한편 분양신청 후에 정하여진 관리처분계획의 내용에 관하여 다툼이 있는 경우에는 그 관리처분계획은 토지 등의 소유자에게 구체적이고 결정적인 영향을 미치는 것으로서 조합이 행한 처분에 해당하므로 항고소송에 의하여 관리처분계획 또는 그 내용인 분양거부처분 등의 취소를 구할 수 있으나, 설령 조합원의 자격이 인정된다 하더라도 분양신청을 하지 아니하거나 분양을 희망하지 아니할 때에는 금전으로 청산하게 되므로(같은 법 제44조), 대지 또는 건축시설에 대한 수분양권의 취득을 희망하는 토지 등의 소유자가 한 분양신청에 대하여 조합이 분양대상자가 아니라고 하여 관리처분계획에 의하여 이를 제외시키거나 원하는 내용의 분양대상자로 결정하지 아니한 경우, 토지 등의 소유자에게 원하는 내용의 구체적인 수분양권이 직접 발생한 것이라고는 볼 수 없어서 곧바로 조합을 상대로 하여 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용될 수 없다.

나. 항고소송으로 제기하였어야 할 소를 민사소송으로 제기하였다 하더라도 그 항소심 법원이 항고소송에 대한 관할을 동시에 가지고 있다면, 당사자 권리구제나 소송경제의 측면에서 항고소송에 대한 제1심 법원으로서 사건을 심리․판단하여야 한다.

【참조조문】

가. 행정소송법 제19조,제39조,구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제2조,제67조/나.민사소송법 제31조,행정소송법 제9조,제40조

【참조판례】

가. 대법원 1989. 5. 23. 선고 88다카17822 판결(공1989, 994), 대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카23448 판결(공1991, 87), 대법원 1991. 12. 27. 선고 91다17108 판결(공1992, 772), 대법원 1994. 5. 24. 선고 92다35783 전원합의체 판결(공1994하, 1779), 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다33247 판결 (변경), 대법원 1992. 5. 26. 선고 92다2042 판결 (변경), 대법원 1992. 12. 11. 선고 92다23599 판결 (변경), 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다32217 판결 (변경), 대법원 1994. 3. 8. 선고 93다39812 판결 (변경), 대법원 1994. 6. 28. 선고 93다40249 판결(공1994하, 2084) (변경), 대법원 1994. 12. 27. 선고 94다37431 판결 (변경)

• 이주대책

【판시사항】

재개발사업의 시행자가 재개발사업의 시행으로 주택이 철거되는 자들을 위하여 이주대책을 마련하여 준 경우에도 임시수용시설을 마련해 줄 의무가 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(대법원 1992. 10. 27. 선고 92누7658 판결)

재개발사업의 시행자는 재개발구역 안의 거주자 중 재개발사업의 시행으로 주택이 철거되는 자를 당해 재개발구역 또는 그 인접지의 적당한 시설에 임시수용한 후가 아니면 재개발사업을 시행할 수 없다고 규정한 도시재개발법 제34조 제1항 본문은, 재개발사업의 시행자가 재개발사업의 시행으로 주택이 철거되는 자들을 위하여 연립주택의 입주권을 부여하는 등 이주대책을 마련하여 준 경우에까지 적용되는 것은 아니다.

【참조조문】

도시재개발법 제34조 제1항

• 건물철거 등

【판시사항】

가. 도시재개발법상 재개발조합의 법률관계가 공법상 권리의무 관계인지 여부(적극)

나. 재개발조합의 정관에 조합원의 건축물 등 지상물에 관한 철거의무를 규정한 경우 민사소송법에 의한 건물철거청구의 가부(소극)

【판결요지】

(대법원 1990. 11. 13. 선고 90다카23448 판결)

가. 도시재개발법상의 재개발조합의 법률관계는 공법상의 권리의무관계이므로 조합이 설립된 뒤에 특히 사법상의 계약에 의하여 취득하는 권리의무를 제외하고 위 조합이 재개발사업을 시행하는데 필요하여 취득하는  권리와 부담하는 의무는 도시재개발법이 정하는 바에 따라 발생 부담한다.

나. 재개발조합의 정관에 조합원은 사업시행구역 내에 있는 자기소유의 건축물 등 지장물을 30일 이내에 철거하여야 한다고 규정하였어도 이로써 원고조합과 조합원간에 철거에 관한 사법상의 권리의무가 발생하는 합의가 있었다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 공법상의 어떤 권리의무를 설정하는 효력이 있다고 할 수 없으므로, 조합이 도시재개발법 제36조에 정한 행정대집행의 방법에 의하여 건물을 철거하지 않고 민사소송의 방법으로 위 건물의 철거를 구할 수는 없다.

【참조판례】

대법원 1989.5.23. 선고, 88다카17822 판결(공1989,994)

【참조조문】

도시재개발법 제36조

• 임시수용의 면제여부

【판시사항】

주택재개발조합의 정관에 의하여 도시재개발법 제34조가 규정하고 있는 철거되는 자에 대한 임시수용 등 보호조치의무를 면제시킬 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(대법원 1992. 10. 13. 선고 91누10862 판결)

주택조합의 정관에 재개발사업 시행으로 주택이 철거되는 자를 임시수용시설에 수용하지 아니하더라도 사업을 시행할 수 있다는 규정이 있다 하여도 이로써 주택개량조합과 철거되는 자간에 공법상 어떠한 권리의무관계를 설정하는 효력이 있다 할 수 없으므로 철거되는 자에 대한 임시수용시설의 수용의무가 면제되는 것은 아니다.

【참조조문】

도시재개발법 제34조

【참조판례】

대법원 1989.5.23.선고,88다카17822판결(공1989,994)

1990.11.13.선고,90다카23448판결(공1991,87)

• 임대아파트 입주확인권

【판시사항】

공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제8조 소정의 이주대책의 일환으로 건물의 세입세대주들에게 부여된 임대아파트 입주확인권의 성격 및 이에 의하여 임의로 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리를 구체적으로 청구할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(대법원 1991. 12. 27. 선고 91다17108 판결)

재개발사업의 시행에 따라 철거된 건물의 세입세대주들이 가지는 임대아파트 입주확인권은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(1975.12.31. 법률 제2847호)의 규정에 따라 이주대책의 일환으로 재개발사업의 시행에 따라 철거된 건물의 세입세대주들에 게 부여된 법률상의 권리 또는 이익이라고 볼 수 있다 하여도 이는 사업시행자가 수립하는 이주대책에 의거하여 임대아파트의 방 1개에 관한 임차입주를 사업시행자에게 청구할 수 있는 것에 불과하고, 위 세대주들의 선택에 의하여 특정한 임대아파트의 방 1개에 대한 임차를 사업시행자에게 직접적이고 구체적으로 이행할 것을 요구할 수 있는 증여계약 또는 이와 유사한 채권채무관계가 성립된 것이라고 할 수는 없으므로 이러한 권리를 전제로 그 목적물의 지정권을 신의성실의 원칙에 기하여 위세대주들에게 부여할 수도 없다 할 것이니 위 세대주들로서는 임의로 그 특정한  아파트의 방 1개씩에 입주할 수 있는 권리를 구체적으로 청구할 수는 없다.

【참조조문】

민법 제380조, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제8조, 주택공급에관한규칙 제4조

• 영구임대아파트입주권 비해당사자확정통보처분 무효확인

【판시사항】

가. 주택개량재개발사업구역 내 세입자 중 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제30조의2 규정에 해당하는 세입자가 관할 구청장에게 영구임대주택 입주권을 신청한 경우 관할 구청장이 입주권을 부여할 의무를 지는지 여부(적극)

나. 관할 구청장이 위 ‘가’항의 세입자에 대하여 영구임대 아파트의 입주권 부여대상자가 아니라고 한 통보가 행정처분인지 여부(적극)

【판결요지】

가. 도시재개발법 제20조 제3항에 의하면 재개발사업을 시행하는 조합은 조합이 시행하는 재개발구역 안의 토지 또는 건축물에 대한 전세권자, 등기된 임차권자 등을 정관이 정하는 바에 의하여 참여조합원으로 가입시킬 수 있도록 규정하고 있고, 서울특별시 주택개량재개발사업 업무지침(서울특별시 예규 제515호)에 의하면 조합설립위원회는 구역내 세입자 이주대책과 관련하여 구역내 세입자 중 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행 규칙 제30조의2규정에 해당하는 세입자에게는 규칙이 정한 주거대책비를 지급하고, 주거대책비 지급대상 세입자 중 당해 구역 합동재개발사업을 위한 사업계획결정고시가 있은 날 현재 당해 구역 안에서 3월 이상 거주하는 주거용 건물의 세입자는 주거대책비와 영구임대주택 입주권 중  택일할 수 있고, 조합은 영구임대주택 건립 방법을 가, 나 방법 중에서 택일하도록, 정관에 기재하거나 정하도록 규정하고 있는바, 조합의 정관에 위와 같은 내용의 규정을 두도록 하고 있는 이상 관할 구청으로서는 위 특례법시행규칙 제30조의2 규정에 해당하는 세입자에게 주거대책비를 지급하는 경우가 아니면 관리처분계획으로 임대주택을 조합으로부터 양수받거나 조합으로부터 영구임대주택 건립에 필요한 토지를 제공받아 영구임대주택을 직접 건립하여야 하는 것이며, 위 규정에 해당하는 세입자가 관할 구청장에게 영구임대주택 입주권을 신청하게 되면 관할 구청장으로서는 세입자에게 입주권울 부여할 의무를 진다.

나. 관할 구청장이 위 ‘가’항의 세입자에 대하여 재개발구역 내에 건립되는 영구임대 아파트의 입주권 부여대상자가 아니라고 통보한 것은 세입자를 영구임대 아파트의 입주권 부여대상에서 제외시키는 행정처분을 한 것으로 보는 것이 옳다.

【참조조문】

도시재개발법 제20조 제3항, 도시재개발법 제40조, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제30조의2, 서울특별시 주택개량재개발사업업무지침, 행정소송법 제1조, 행정소송법 제2조

【참조판례】

대법원 1991.11.26.선고,91누3109판결(공1992,335)

1992.10.27.선고,91누3871판결(공1992,3308)

• 명의변경과 무허가건물 소유주의 조합원 확인

【판시사항】

[1] 무허가건물의 물권변동 방법과 무허가건물이 등기절차 없이 이중양도된 경우, 선매수인이 무허가건물대장상 소유명의자로 등재되어 있는 후 매수인을 상대로 명의변경 청구를 할 수 있는지 여부(소극)

[2] 주택개량재개발조합의 정관이 토지, 건물의 소유자와는 별도로무허가건물 소유자에게도 조합원 자격을 부여하고 있는 경우, 무허가건물소유자의 의미와 판단 기준

[3] 재개발조합의 조합원 자격 인정 여부나 관리처분계획의 내용에 관하여 다툼이 있는 경우의 재개발조합을 상대로 한 소송 방법

【판결요지】

(1997. 11. 28. 95다43594)

[1] 무허가건물의 신축은 법률행위에 의하지 아니한 물권의 취득이므로 신축자가 등기 없이 소유권을 원시취득한다고 할 것이지만, 이를 양도하는 경우에는 등기 없이 물권행위 및 인도에 의하여 소유권을 이전할 수 없다 할 것인바, 점유자가 무허가건물의 신축자로부터 이를 매수하여 인도받아 점유하고 있다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없고, 신축자가 법률상의 처분권한을 상실하였다고 할 수 없으므로, 무허가건물대장상의 소유명의자가 그 후 무허가건물을 신축자로부터 제3자를 거쳐 이중으로 매수하여 무허가건물대장에 소유자명의를 등재하였다 하여 점유자가 직접 소유명의자에 대하여 방해배제의 방법으로서 무허가건물대장상의 명의변경을 청구할 권한이 있다고 할 수 없다.

[2] 주택개량재개발조합의 정관에서 재개발사업 시행구역 안의 토지, 건물의 소유자와 별도로 일정한 요건을 갖춘 무허가건물을 소유한 자에 대하여도 조합원 자격을 부여하고 있는 경우, 무허가건물에 관하여는 사실상의 소유자에게 조합원의 자격을 부여한 것이라고 해석하여야 할 것이지 최초의 신축자에게 여전히 법률상의 소유권이 귀속된다고 하여 신축자가 조합원으로서의 자격을 취득한다고 해석할 것은 아니며, 이 경우 사실상의 소유자인지는 당해 무허가건물의 양수 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납부 여부 및 무허가건물대장상의 등재 여부, 당해 무허가건물이 주거용인 경우에는 그 소재지에 주민등록을 하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

[3] 재개발조합을 상대로 한 쟁송에 있어서 조합원 자격 인정 여부에 관하여 다툼이 있는 경우에는 공법상의 당사자소송에 의하여 그 조합원 자격의 확인을 구하여야 하고, 분양신청 후에 정하여진 관리처분계획의 내용에 관하여 다툼이 있는 경우에는 항고소송에 의하여 관리처분계획 또는 그 내용인 분양거부처분 등의 취소를 구할 수 있다.

• 행정정보 비공개결정처분 취소

【판시사항】

개인의 사생활의 비밀과 자유를 침해할 우려가 있다는 등의 이유로 재개발사업에 관한 정보공개청구를 배척한 사례

【판결요지】

(1997. 5. 23. 96누2439)

재개발사업에 관한 이해관계인이 공개를 청구한 자료 중 일부는 개인의 인적사항, 재산에 관한 내용이 포함되어 있어서 공개될 경우에는 타인의 사생활의 비밀과 자유를 침해할 우려가 있으며, 그 자료의 분량이 합계 9,029매에 달하기 때문에 이를 공개하기 위하여는 행정업무에 상당한 지장을 초래할 가능성이 있고, 그 자료의 공개로 공익이 실현된다고 볼 수도 없다는 이유로, 재개발사업에 관한 정보공개청구를 배척한 사례.

• 재개발사업시행 동의철회서 반려처분 취소

【판시사항】

재개발사업대상 토지 소유자의 동의 철회에 대하여 행정청이 그 철회가 불가능하다는 통지를 한 경우, 그 통지가 항고소송의 대상인 행정처분인지 여부(소극)

【판결요지】

(1997. 2. 28. 96누10676)

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제14조 제1항에서 규정하고 있는 토지 등의 소유자의 동의는 재개발사업을 시행하고자 하는 토지 등의 소유자 또는 그들이 설립하는 재개발조합이 행정청으로부터 재개발사업시행의 인가를 받기 위하여 갖추어야 할 요건이지, 토지 등의 소유자가 그 동의 또는 부동의를 취소 또는 철회한 데에 대하여 행정청에 대하여 적당한 조치를 취해줄 것을 요구할 수 있는 구체적인 청구권을 부여한 것은 아니므로, 행정청은 재개발사업 시행에 동의하였다가 그 동의를 철회하는 의사표시를 한 토지 등의 소유자에 대하여 응답의무를 부담하지 아니하고, 또 같은 법 제15조 제1항 소정의 공람기간 만료 후에는 재개발사업시행동의를 철회할 수 없다는 내용의 통지를 하였다고 하여 그 동의를 철회한 자의 구체적 권리나 이익을 침해한 것이라고는 할 수 없으므로, 그 통지는 항고소송의 대상이 되는 행정처분에 해당하지 않는다.

• 도로의 행정재산여부

【판시사항】

가. 도로가 행정재산이 되는 경우

나. 도로로 사용된 바 없고 도로의 형태도 구비되지 않은 경우, 재개발사업계획상 도로부지로 결정․고시된 것만으로는 행정재산이 되지 아니한다고 본 사례

【판결요지】

가. 국유재산법 상의 행정재산이란 국가가 소유하는 재산으로서 직접 공용, 공공용, 또는 기업용으로 사용하거나 사용하기로 결정한 재산을 말하고, 도로와 같은 인공적 공공용재산은 법령에 의하여 지정되거나 행정처분으로서 공공용으로 사용하기로 결정한 경우, 또는 행정재산으로 실제로 사용하는 경우의 어느 하나에 해당하여야 비로소 행정재산이 되는 한편, 도로는 도로로서의 형태를 갖추어야 하고, 도로법에 따른 노선의 지정 또는 인정의 공고 및 도로구역 결정. 고시가 있는 때로부터 또는 도시계획법 또는 도시재개발법 소정의 절차를 거쳐 도로를 설치하였을 때로부터 공공용물로서 공용개시행위가 있다고 할 수 있다.

나. 도로로 사용된 바 없고 도로의 형태도 구비되지 않은 경우, 재개발사업계획상 도로부지로 결정․고시된 것만으로는 행정재산이 되지 아니한다고 본 사례.

【참조조문】

가. 국유재산법 제4조 제2항, 국유재산법시행령 제2조 제1항, 도로법 제25조, 도시계획법 제12조, 도시재개발법 제5조

나. 국유재산법 제4조 제2항, 국유재산법시행령 제2조 제1항, 도로법 제25조, 도시계획법 제12조,도시재개발법 제5조

【참조판례】

가.나. 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다23951 판결(공1994하, 2623), 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다60882 판결(공1995상, 1971), 대법원 1995. 9. 5. 선고 93다44395 판결(공1995하, 3343) / 가. 대법원 1995. 2. 24. 선고 94다18195 판결(공1995상, 1427), 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다24654 판결(공1996상, 739) / 나. 대법원 1995. 5. 26. 선고 94다54061 판결(공1995하, 2255), 대법원 1995. 9. 29. 선고 94다30751 판결(공1995하, 3591)

• 손해배상(기)

【판시사항】

가. 도시재개발법 제12조에 의한 사업시행인가만 있었을 뿐 관리처분계획의 인가고시가 없는 경우 재개발구역 안의 토지나 지상물에 대한 사용 수익권의 귀속주체(=종전 소유자) 및 이 경우 사업시행자가 같은 법 소정의 수용 사용절차 없이 위 토지를 사용  수익함의 당부(소극)

나. 도시재개발법 제65조 제2항에 의하여 사용수익정지명령에 관한  토지구획정리사업법 제58조 제1항이 준용되는지 여부(소극)

【판결요지】

가. 도시재개발법 제12조에 의한 사업시행인가는 감독관청이 재개발사업을 시행하고자 하는 자에 대하여 재개발사업을 시행할 수 있는 지위나 권리를 부여함에 불과하고 그로 인하여 사업시행자가 재개발구역 안의 토지나 지상물을 사용 수익하는 등의 권리를 직접 취득하는 것이 아니라 종전 토지나 지상물의 소유자가 여전히 그에 대한 사용 수익권을 가지므로, 재개발사업시행인가만 있고 관리처분계획의 인가고시가 없는 상태에서 사업시행자가 재개발구역내의 토지를 사용 수익하고자 할 때에는 위 법 소정의 수용 또는 사용절차를 밟아야 하고 이러한 절차를 밟지 아니하는 한 재개발사업실시계획의 시행을 위한 점용이라 하더라도 적법한 점유  사용이라 할 수 없다.

나. 도시재개발법은 제41조 제7항에서 사용․수익정지명령에 관한 토지구획정리사업법 제58조 제1항에 대한 특별한 규정을 두고 있다고 보아야 하므로 도시재개발법에 의한 관리처분계획의 인가고시가 있는 경우에는 같은 법 제65조 제2항에 의하여 토지구획정리사업법 제58조 제1항이 준용될  여지가 없다할 것이고, 따라서 도시재개발법 제41조 제5항에서 정한 관리처분계획의 인가고시가 있으면 사용․수익정지명령을 요하지 아니하고 목적물에 대한 종전 소유자 등의 사용․수익이 정지되고 시행자는 이를 사용․수익할 수 있게 된다.

【참조조문】

도시재개발법 제41조, 도시재개발법 제12조, 도시재개발법 제65조 제2항, 토지구획정리사업법 제58조 제1항

【참조판례】

가. 대법원 1992.12.22.선고,92다25809판결(공1993,559)

나. 대법원 1982.7.13.선고,81다541판결(공1982,746)(폐기)

• 토지수용재결처분취소

【판시사항】

가. 재개발사업시행인가처분 자체의 위법을 이유로 토지수용재결처분의 취소를 구할 수 있는지 여부(한정소극)

나. 재개발사업시행인가 이후의 관리처분 등에 하자가 있다는 이유로 수용재결처분의 적부를 다툴 수 있는지 여부(소극)

다. 수용대상토지의 손실보상액을 산정함에 있어 도매물가상승률을 참작하지 아니한 잘못이 있으나 도매물가상승률이 극히 낮고 지가변동률에 훨씬 미치지 못하여 지가변동률을 고려한 이상 도매물가상승률을 참작하지 아니하였다고 하더라도 판결결과에 영향이 없다 한 사례

라. 토지수용법 제46조 제2항 등에 의하여 보상금을 산정함에 있어 인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우

【판결요지】

(대법원 1992. 12. 11. 선고 92누5584 판결)

가. 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행을 위하여 토지 등을 수용하는 경우 도시재개발법 제17조 등에 의한 재개발사업시행인가는 토지수용법 제14조 소정의 사업인정으로 볼 것인 바, 재개발사업시행인가처분 자체의 위법은 사업시행인가단계에서 다투어야 하고 이미 그 쟁송기간이 도과한 수용재결단계에서는 그 인가처분이 당연무효라고 볼 만한 특단의 사정이 없는 한 그 위법을 이유로 토지수용재결처분의 취소를 구할 수는 없다.

나. 재개발사업시행인가로 인하여 시행자는 토지수용법 등이 정한 절차에 따라 대상토지에 대한 수용권을 가지게 되므로 사업시행인가 이후의 관리처분등에 하자가 있다고 하더라도 이로써 수용재결처분의 적부를 다툴 수는 없다.

다. 수용대상토지의 손실보상액을 산정함에 있어 도매물가상승률을 참작하지 아니한 잘못이 있으나 도매물가상승률이 극히 낮고 지가변동률에 훨씬 미치지 못하여 지가변동률을 고려한 이상 도매물가상승률을 참작하지 아니하였다고 하더라도 판결결과에 영향이 없다 한 사례.

라. 토지수용법 제46조 제2항 등에 의하여 보상금을 산정함에 있어 인근유사토지의 정상거래가격은 그와 같은 거래사례가 있고 그 거래가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에 한하여 이를 참작할 수 있다.

【참조조문】

도시재개발법 제17조, 토지수용법 제14조, 행정소송법 제19조, 도시재개발법 제42조, 구 토지수용법 제46조 제2항, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조

【참조판례】

가. 대법원 1988.12.27.선고,87누1141판결(공1989,246)

라. 대법원 1992.10.27.선고,91누8562판결(공1992,3308)

• 토지수용재결처분취소 등

【판시사항】

가. 수용대상토지의 보상액 산정에 있어서 인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있는 경우

나. 인근유사토지의 정상거래가격의 의미 및 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다는 점에 대한 입증책임

다. 재개발사업을 사업시행지구별로 분할 시행하는 경우 각 지구별사업이 별개의 사업인지 여부

라. 수용보상액 감정평가서의 가격산정요인 설시 정도

【판결요지】

(대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결)

가. 구 토지수용법(1991.12.31. 법률 제4483호로 개정되기 전의 것) 제46조 제2항, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙(1989.12.3 1.자 건설부령 제460호) 제17조 제1항, 제6항 등 토지수용에 있어서의 손실보상액 산정에 관한 관계법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지의 정당한 보상액을  산정함에 있어서 인근유사토지의 정상거래사례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래가격이  정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다.

나. 인근유사토지의 정상거래가격이라고 하기 위해서는 대상토지의 인근에 있는 지목 등급 지적 형태 이용상황 용도지역 법령상의 제한 등 자연적, 사회적 조건이 수용대상토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격이어야 하고, 그와 같은 인근유사토지의 정상거래사례에 해당한다고 볼 수 있는 거래사례가 있고 그것을 참작함으로써 보상액 산정에 영향을 미친다고 하는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다.

다. 인근유사토지의 거래사례가격에 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 이를 배제함에 있어서는 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 거래사례만을 배제하여야 하고, 재개발사업을 사업시행지구별로 분할시행하는 경우 각 지구별사업은 각각 독립된 별개의 사업으로 볼 수 있다.

라. 토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다.

【참조조문】

가.나.다.라. 구 토지수용법(1991.12.31.법률 제4483호로 개정되기 전의 것) 제46조 제2항, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항

나. 행정소송법 제26조[입증책임]

다. 도시재개발법 제6조의2

【참조판례】

가.나. 대법원 1993.2.9.선고,92누6921판결(공1993상,991)

1993.5.14.선고,92누7795판결(공1993하,1733)

1993.6.22.선고,92누19521판결(공1993하,2151)

가. 대법원 1992.10.27.선고,91누8562판결(공1992,3308)

나. 대법원 1991.5.24.선고,90누10094판결(공1991,1776)

1992.5.25.선고,91누2397판결(공1992,1179)

다. 대법원 1991.5.28.선고,90누8787판결(공1991,1791)

1992.9.14.선고,91누8722판결(공1992,2905)

1993.8.24.선고,93누8603판결(공1993하,2645)

• 토지수용재결처분취소 등

【판시사항】

가. 재개발사업 시행인가의 쟁송기간 도과 후 수용재결 단계에서 시행인가나 시행과정의 위법을 이유로 수용재결처분의 취소를 구할 수 있는지 여부

나. 표준지의 선정기준에 관한 구 국토이용관리법시행령(1989.8.18. 대통령령 제12781호로 삭제) 제48조  제1항 제2호 소정의 등급의 의미(=지목별등급)

【판결요지】

(대법원 1993. 3. 9. 선고 92누16287 판결)

가. 재개발사업 시행인가는 행정처분으로서 독립하여 행정쟁송의 대상이 되므로 이 선행처분에 대한 쟁송기간이 지난 후의 수용재결단계에서는 재개발사업 시행인가가 당연무효라고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 그 위법을 이유로 재결의 취소를 구할 수 없고, 재개발사업의 시행과정에 위법사유가 있는 경우도 같다.

나. 표준지의 선정기준으로서 표준지의 대상지역 중 전답 대지 임야 및 잡종지의 5개 지목으로 구분하여 선정하고 구분된 지목별로 토지 이용상황이나 조건에 따라 3등급 이내로 세분하되, 도시계획구역 안에서는 용도지역 및 지가상황 등을 고려하여 등급을 더 세분할 수 있다고 규정하고 있는 구 국토이용관리법시행령 제48조 제1항 제2호(1989.8.18. 대통령령 제12781호로 삭제)에서 말하는 등급은 지방세법시행령에 의하여 토지대장에 기재한 토지등급을 가리키는 것이 아니라 지목별로 3등분한 지목별등급을 의미한다.

【참조조문】

도시재개발법 제39조 제2항, 토지수용법 제14조, 행정소송법 제2조, 행정소송법 제19조, 구 국토이용관리법 제29조 제3항, 구 국토이용관리법시행령 제48조 제1항

【참조판례】

가. 대법원 1990.1.25.선고,89누2936판결(공1990,549)

1991.11.26.선고,90누9971판결(공1992,323)

1992.3.13.선고,91누4324판결(공1992,1317)

• 토지수용이의재결처분취소 등

【판결요지】

(1997. 10. 24. 97다31175)

[1] 토지수용법이 제25조의3의 각 항으로 토지 소유자 및 관계인에게 재결 신청의 청구권을 부여한 이유는, 시행자는 사업인정의 고시 후 1년 이내(재개발사업은 그 사업의 시행기간 내)에는 언제든지 재결을 신청할 수 있는 반면에 토지 소유자 및 관계인은 재결신청권이 없으므로, 수용을 둘러싼 법률관계의 조속한 확정을 바라는 토지 소유자 및 관계인의 이익을 보호하고 수용 당사자 간의 공평을 기하기 위한 것이다.

[2] 구 도시재개발법 제39조 제2항이 재결 신청은 토지수용법 제17조 및 동법 제25조 제2항의 규정에 불구하고 시행인가를 함에 있어서 정한 재개발사업의 시행기간 내에 행하여야 한다고 규정하고 있다 하여, 구 도시재개발법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지수용법을 준용한다고 한 구 도시재개발법 제39조 제1항에도 불구하고 토지 소유자 및 관계인에게 재결 신청의 청구권을 보장한 토지수용법 제25조의3의 각 항의 규정이 재개발사업의 시행을 위한 토지 수용의 경우에 준용되지 아니한다고 해석할 수는 없다.

[3] 토지수용법 제25조의3 제3항이 정한 지연가산금은 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성격을 갖는 것이므로 이에 대한 불복은 수용보상금에 대한 불복절차에 의함이 상당할 뿐 아니라, 토지수용법시행령 제16조의3은 "법 제25조의3 제3항의 규정에 의하여 가산하여 지급할 금액은 관할 토지수용위원회가 재결서에 기재하여야 하며, 기업자는 수용 시기까지 보상금과 함께 이를 지급하여야 한다."라고 하여 지연가산금은 수용보상금과 함께 수용재결로 정하도록 규정하고 있으므로, 지연가산금에 대한 불복은 수용보상금의 증액에 관한 소에 의하여야 한다.

▣  질의 회신

• 재개발사업 단독시행 가능 여부

【질의요지】

주택재개발사업구역내 부지를 1/3이상 소유하고 있는 자가 재개발사업을 단독으로 시행할 수 있는지 여부

【회신내용(1997. 7. 4.)】

재개발사업은 구역내 토지 등의 소유자나 그들이 설립하는 재개발조합이 시행하는 것이 원칙이나, 천재․지변등 도시재개발법 제10조제1항의 규정에 해당하는 때에는 시장․군수․구청장은 시행구역내 토지면적의 2분의1이상을 소유한 자로서 토지 등의 소유자 총수의 2분의1이상의 추천을 받은 자를 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하게 할 수 있음.

• 사원용 주택으로 사용하던 공동주택의 재개발 여부

【질의요지】

사원용 주택으로 사용하던 40세대의 노후된 공동주택을 개인 또는 주택사업자가 재개발사업을 할 수 있는지의 여부 및 가능시 그 절차는?

【회신내용(주개 58507-826 : 1993.9.10)】

가. 정부가 추진하는 도시정비와 주거환경을 목적으로 하는 사업으로는 노후, 불량주택 밀집지역을 대상으로 주로 공동주택을 건립하는 □도시재개발법□에 의한 재개발사업과, 도시영세민 밀집지역의 주거환경개선과 공공시설정비를 목적으로 하는 □도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법□에 의한 주거환경개선사업, 그리고 기준의 노후 공동주택을 철거하고 새로운 공동주택을 건립하는 □주택건설촉진법□에 의한 재건축사업 등이 있으나,

나. 질의 내용의 기존 건축물은 40세대 규모의 공동주택으로서 한 기업체의 사원주택으로 사용되던 건축물로서 재개발구역이나 주거환경개선지구로의 지정요건에 해당되지 않으며 재건축사업은 조합원 20인 이상의 재건축조합이 구성되어야 하므로 그 구성요건에 포함되지 않음.

• 자력재개발방식시 지방자치단체장을 시행자로 지정

【질의요지】

주택재개발사업을 자력재개발방식(현지개량방식)으로 시행할 경우 지방자치단체의 장을 사업시행자로 지정하는 데 대한 적법성 여부

【회신내용(주개58531-702 : 1993.8.10)】

가. 현행 도시재개발법에는 주택재개발사업방식을 자력재개발방식 또는 전면철거방식 등으로 구분하여 명시하고 있지 않으며, 동법에서는 토지 등의 소유자 또는 그들이 설립한 조합이 사업시행을 우선할 수 있도록 하고 있어, 토지 등의 소유자 또는 그들이 설립한 조합이 사업시행을 희망할 경우 당연히 그로 하여금 사업시행토록 하여야 함이 원칙이나.

나. 사업시행자 지정권한을 가진 자가 사업시행자를 지정함에 있어 도시재개발법 제10조제1항각호의 규정에 해당된다고 인정하는 경우에는 지방자치단체의 장을 사업시행자로 지정할 수 있을 것임.

• 시공업자에 대한 행정처분여부

【질의요지】

도시재개발법 제26조의 규정에 의하면 시행자가 사업시행인가를 얻은 때에는 주택건설촉진법 제6조의 1규정에 의한 주택건설사업자 등록 및 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인이 의제되는 바, 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록된 주택건설사업자로 등록한 자가 토지 등의 소유자와 공동시행자로서 도시재개발법 제22조제1항의 규정에 의한 사업시행인가를 받아 재개발사업시행중 공동주택의 부대시설인 옹벽이 붕괴된 경우 동 주택건설사업자를 주택건설촉진법령에 의하여 행정처분 할 수 있는지 여부

【회신내용(주택 58512-894 :1998. 6. )】

주택건설촉진법 제7조 및 동법시행령 제10조의3의 규정에 의한 등록말소 등의 행정처분 규정은 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 등록업자가 동법에서 정하는 제반절차 및 기준에 따라 사업을 시행하는 경우에 적용되는 것이므로 도시재개발법에 의한 사업을 시행하는 경우에는 주택건설촉진법에 의한 행정처분 대상이 아닌 것으로 판단됨.

• 사업시행자 변경

【질의요지】

도심지재개발사업을 시행하고 있는 현재의 시행자를 새로운 시행자로 바꾸기 위해 사업시행인가를 변경중에 있는 경우

가. 현재의 사업시행자가 수립한 관리처분계획에 대해 공람공고를 할 수 있는지 여부

나. 현재 사업시행자가 행정청으로부터 관리처분계획인가를 받았다면 새로운 시행자가 이를 승계할 수 있는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58407-601 :1996. 3. 19)】

가. 도심재개발사업을 시행하고 있는 현재의 시행자를 새로운 시행자로 변경하기 위해 사업시행변경인가 절차를 진행중이라 하더라도 현재의 사업시행자가 기 수립한 관리처분계획에 대해 이해관계인의 의견수렴을 위한 공람공고는 할 수 있을 것이나 사업시행자가 변경되므로 인해 재개발사업과 관련된 토지 등의 소유자 또는 이해관계인의 권익에 영향을 미칠 수 있는 경우라면 곤란할 것임.

나. 도시재개발법 제7조제2항의 규정에 의하면 도시재개발법령이나 규약 또는 시행규정이 정한 바에 의하여 종전의 시행자와 권리자가 행한 처분․절차 기타의 행위는 새로이 시행자와 권리자로 된 자가 행한 것으로 보도록 하고 있음.

• 조합이 시행자가 될 수 있는지 여부

【질의요지】

도시재개발법 제4조 규정에 의하여 재개발 구역지정시 건축부지의 정비계획이 획지별로 20세대 미만의 획지로 분할 결정할 경우 조합이 사업시행자가 되어 공공시설 등을 설치하고 조합원이 수허가자가 되어 건축할 수 있는지 여부와 사업시행자와 각 획지별 건축행위의 수허가자가 다른 경우 주택건설촉진법 제33조에 의한 사업계획 승인 대상인지 여부

【회신내용(주재 58513-177 :1998. 2. 23)】

도시재개발법 제3조의 규정에 의하여 재개발기본계획 수립 시에는 도시의 쾌적한 환경 확보를 위하여 도시의 기반시설 및 주변환경과 재개발사업구역의 주민을 위한 공공 및 부대시설 확보측면 등을 고려하여 구역의 범위, 건설된 주택의 종류․규모, 재개발방식 등을 결정하는 것이며, 이 경우 사업시행자는 동법 제8조 내지 제10조의 규정에 의한 조합, 지방자치단체, 제3개발자가 될 수 있으며, 동기본계획에 의해 지구 내에서 주택의 종류, 규모별로 분할계획한 경우라면 사업시행은 분할계획한 획지별로 개별법령에 따라 적합하게 시행할 수 있을 것임.

• 재개발사업 시행

【질의요지】

주택재개발구역안의 국․공유지의 면적이 전체 면적의 1/2이상인 경우 토지 등의 소유자가 조합을 구성하여 재개발사업을 시행하고자 하는바 가능한지 여부.

【회신내용(건교부 관리 :1997 7. 29)】

도시재개발법 제8조의 규정에 의하여 재개발사업은 재개발사업구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그들이 설립하는 재개발조합이 시행하는 것이나 당해 재개발구역안의 국․공유지면적이 전체토지면적의 1/2이상인 경우에는 동법 제9조제1항의 규정에 의하여 시장․군수․구청장인 직접 재개발사업을 시행하거나 지방공사를 시행자로 지정하여 재개발사업을 시행하게 할 수 있는 것임.

• 재개발조합이 영리법인 인지 여부

【질의요지】

도시재개발법에 의한 주택재개발조합이 비영리법인인지 아니면 영리법인인지 여부

【회신내용(건교부 관리 :1997. 6. 29)】

주택재개발사업은 도시 내 노후․불량한 주택이 밀집된 지역 또는 도시기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 주거환경을 개선하고 도시기능을 회복하기 위하여 시행하는 도시계획사업으로서 구역 내 토지 등의 소유자나 그들로 구성된 조합이 사업을 시행하며, 지방자치단체 및 지방공사 등 공공기관도 사업참여가 가능하는 등 동 사업은 도시의 발전 및 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 하므로 질의의 경우는 상기 사업목적의 본질 및 취지 등을 감안하여 판단하여야 할 것으로 사료되며, 참고로 재개발조합은 법인으로서 도시재개발법 제21조의 규정에 의하여 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용토록 규정되어 있음.

• 규약의 변경

【질의요지】

도시재개발법 제22조 및 동법 시행령 제27조에 의거 주된 사무소의 소재지를 “서울특별시 용산구 동자동에 둔다”라고 내규에 규정하여 사업을 시행하여 오던 중 동자동 43-22번지 금성빌딩 202호에서 동 번지 동 빌딩 603호로 사무실을 옮겼는데 이것이 규약의 변경 사항에 해당되는지

【회신내용(건교부 관리 58407-2409 :1996. 11. 6)】

귀하가 질의하신 내용만으로는 자세한 내용을 알 수 없으나 사업시행인가 신청시 규약의 내용중 주된 사무소의 주소지 란에 “서울특별시 용산구 동자동에 둔다”라고 규정 하였고 동 내용으로 사업시행인가를 받았다면 결국 동자동 외의 지역으로 주된 사무소의 소재지를 변경하지 않고 동자동 내에 존재하는 한 주된 사무소의 주소지가 변경된 것으로 볼 수 없으며 따라서 규약의 변경으로 볼 수도 없음.

• 조합 설립

【질의요지】

가. 재개발구역이 지정되고 사업계획이 결정되지 아니한 경우 재개발조합 설립이 가능한 지 여부

나. 재개발조합설립 신청 시 동의자수를 산정함에 있어 구역지정전 공유지분을 취득한 자에 대하여 각 1인의 소유로 보는 것인지 여부.

【회신내용(1996. 9. 9.)】

가. 도시재개발법 제12조, 같은법시행령 제21조의 재개발조합 설립요건은 설립신청전에 구역주민의 동의 및 정관 등을 마련토록 하는 점과 사업의 분할 시행시 동의자수 산정방법이 구분되는 등 동법 제4조제3항의 규정에 의하여 구역지정시 결정되는 내용에 따라 설립요건이 다르므로 조합설립은 구역지정 및 구역지정시 결정사항이 고시된 후에 하는 것이 합리적인 것으로 사료되며 참고로 같은법시행령 제21조제2항의 규정에 의하여 조합설립에 관한 구체적인 지침은 당해 지역의 조례로 정하도록 규정하고 있음.

나. 도시재개발법시행령 제22조제2항의 규정에 의하여 주택재개발조합 설립신청을 위한 동의자의 수를 산정함에 있어서 재개발구역지정 후 공유로 된 토지는 1인의 소유자의 소유로 보며 구역지정전 공유로 된 토지에 대하여는 공유자 각각 1인의 소유자로 산정하는 것임.

• 동의율 산정

【질의요지】

한 필지의 시유지장에 수개동의 공동주택(시영아파트)을 각각 분양받은 소유자가 건축물에 대한 개별등기를 하여 그 권리를 행사하였으나 구역지정일 이후 아파트 부지(시유지)를 공유지분으로 각각 불하받은 경우 재개발 조합설립의 토지소유자 동의율 산정시 개별산정할 수 있는지 여부

【회신내용(1998. 1.14.)】

도시재개발법시행령 제22조제2항의 규정에 의하여 동의자의 수를 산정함에 있어서 재개발구역지정일 후 공유로 된 토지 또는 건축물은 각 1인의 소유자의 소유로 보고 있는 바, 재개발구역지정일 후에 공유로 된 경우에는 그 공유자 모두를 1인으로 산정하여야 할 것임.

• 조합장 보궐선임시 권한대리 가능여부

【질의요지】

재개발조합의 대의원회에서 조합장을 보궐선임시 대의원이 그 권한을 대리인에게 대리할 수 있는지 여부.

【회신내용(주환 58507-1999. 8. 4.)】

도시재개발법 제19조 및 동법시행령 제25조의 규정에 의하여 조합장등 조합임원의 선임에 대한 사항은 대의원회에서 대행할 수 없으나, 다만 정관이 정하는 경우에 한하여 임기중 결위된 경우 그를 대의원회에서 보궐선임 할 수 있으며, 대의원회의 의결방법 및 선임방법등에 관하여는 시․도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정하는 것임.

• 개정도시재개발법 적용범위 등

【질의요지】

가. 개정도시재개발법 시행일(’96.6.30)이전에 종전 도시재개발법 제62조의 규정에 의하여 개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자에 대하여 개정도시재개발법 제17조제1항의 규정을 적용하는지 여부

나. 도시재개발법 제17조제1항의 조합임원의 결격사유에 해당하는 자는 조합임원의 피선자격이 없는지 여부.

【회신내용(1997. 1. 23)】

가. 지난 ’95.12.29 도시재개발법을 전면개정시 재개발조합의 합리적인 운영을 위하여 조합임원에 대한 자격기준을 새로이 마련하여 ’96.6.30부터 시행 중이므로, 종전도시재개발법에 의하여 조합임원 개선명령을 받은 자에 대하여 현행 도시재개발법 제17조제1항 규정에 의한 불이익을 추가하는 것은 법리상 불합리한 것임.

나. 재개발사업의 합리적․민주적 시행을 위하여 조합임원의 자격요건을 강화한 법령의 취지를 감안할 때 도시재개발법 제17조제1항의 결격사유에 해당하는 자는 조합임원의 피선자격이 없다 할 것임.

• 총회 속기록 사본 요청

【질의요지】

재개발구역의 조합원이 재개발조합측에 총회 속기록 사본을 요청하였을 경우 조합이 이를 거부할 수 있는지

【회신내용(서울시 주개 58531-0451 : 1997. 8. 6)】

당사자인 조합원의 총회 속기록 열람은 그 권리가 있다고 판단되나 그 사본의 교부 여부에 대하여는 해당 재개발조합 정관에 별도의 규정이 없다면, 조합원과 조합간 민법의 규정에 따라야 할 것임.

• 공유토지 동의율 산정기준

【질의요지】

재개발조합설립을 위한 주민 동의률 산정시 1필지의 토지를 50인이 공유하고 있는 경우, 공유토지에 대한 동의율 산정기준은.

【회신내용(주환 58507-  :1999. 11. 11.)】

재개발조합설립을 신청하고자 하는 때에는 도시재개발법 제12조제2항의 규정에 의하여 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의2이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 하며, 이 경우 동의자의 수를 산정함에 있어서 재개발구역지정일 후 공유로 된 토지 또는 건축물은 각 1인의 소유자의 소유로 보는 것임.

• 조합원 총회시 의결권

【질의요지】

도시재개발법 제20조제2항의 규정에서 토지 등의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속할 때에는 그 수인을 1인의 조합원으로 보도록 규정하고 있는 바, 주택재개발구역내의 나대지가 수인의 공유지분으로 되어 있으나, 각각의 공유자가 주택의 분양자격이 있는 경우에도 관리처분계획을 정하기 위한 조합원 총회시 조합원인 대표자1인에게만 의결권이 있는 것인지의 여부

【회신내용(주개58507-1139 : 1994.11.17)】

주택재개발사업구역내의 토지가 수인의 공동소유로 되어 있는 경우에는 각각의 공유자에게 주택의 분양권이 있다하더라도 도시재개발법 제20조제2항의 규정에 의하여 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보는 것이고, 총회에서의 투표권의 수도 동법 시행령 제27조제1항의 규정에 의하여 당해 조합의 정관으로 별도 정한 바 없으면 동조제2항의 규정에 의하는 외에는 하나만 주어지는 것임.

• 주택재개발조합의 특수법인 여부

【질의요지】

도시재개발법에 의한 주택개량재개발조합이 특수법인에 해당하는 지의 여부

【회신내용(주관58507-522 : 1995.2.14)】

도시재개발법 제9조에서 규정하고 있는 조합은 동법 제17조의 규정에 의해 재개발구역내 토지 등의 소유자 5인 이상이 정관 및 사업시행계획서를 작성한 후 조합의 설립과 사업시행에 관하여 당해 시․도지사의 인가를 받은 재개발사업시행자를 말하는 것이나, 동법 제10조의 규정에 의한 특수법인은 재개발사업의 시행을 사업목적으로 하거나 사업종목으로 하여 설립된 법인으로서 당해 시장 또는 군수의 신청에 의하여 시․도지사가 지정하는 시행자를 말하는 것이므로 양자는 서로 구분되는 것임

• 조합설립인가신청시 동의율/조합원자격 및 아파트의 분양자격

【질의요지】

가. 주택재개발조합의 조합원의 수가 455명인 경우 조합설립인가신청시 몇 명의 동의를 받아야 하는 지 여부

나. 주택재개발구역 내 개인소유의 인도, 골목길, 나대지, 체비지 등을 소유한 자도 재개발조합의 조합원자격 및 아파트의 분양자격이 있는 지 여부

【회신내용(주개58507-1234 : 1994.12.9)】

가. 주택재개발조합의 설립인가 및 사업시행인가를 신청하는 경우에는 도시재개발법 제14조제1항 및 제17조제2항의 규정에 의하여 당해 재개발구역안의 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 2/3이상에 해당하는 자의 동의를 얻도록 되어 있음. 참고로 동의자의 수를 산정함에 있어서는 조합원의 수를 기준으로 하는 것은 아님.

나. 주택재개발구역내의 토지를 소유한 자는 도시재개발법 제20조제1항의 규정에 의하여 재개발조합의 조합원이 되는 것이며, 주택재개발구역내에 토지만을 소유하고 있는 경우 주택의 분양자격은 건설부 도시재개발업무지침(’94.1.10 건설부훈령 제851호) 제44조제1항의 규정에 의하여 원칙적으로 종전토지가 건축법에 의한 대지최소면적(일반주거지역 기준) 이상이어야 함. 다만, 시․도지사가 현지실정으로 보아 건축법에 의한 대지최소면적에 미달하는 나대지를 분양대상에 포함하여도 토지의 합리적 이용 및 주택공급질서 유지에 지장이 없다고 판단할 때에는 예외로 하거나 조정이 가능하도록 되어 있음.

• 분야별로 용역을 줄 수 있는 지의 여부

【질의요지】

전문성이 부족한 재개발조합이 사업을 시행함에 있어 동사업의 업무, 철거, 조합청산 등을 조합의 대의원총회 및 전체조합원의 의결을 받아 분야별로 용역을 줄 수 있는 지의 여부

【회신내용(주개58507-374 : 1994.4.16)】

주택개량재개발사업의 시행자인 재개발조합이 전문지식을 필요로 하여 설계 및 감리 등의 분야에 대하여 용역을 의뢰하고자 할 경우에는 변호사법 등 관련법령에 적합자의 여부에 대한 판단을 선행한 적용범위내에서 조합정관에 규정하여 조합원의 동의를 얻어야 가능할 것임.

• 조합원자격 / 임원자격의 존속여부

【질의요지】

가. 주택재개발지역안의 건축 및 토지 등의 소유자만이 조합원자격이 있는 것인지 여부

나. 주택재개발지역내 타인의 건물 및 토지를 명의신탁받아 조합의 임원이 된 자가 당해 건물 및 토지를 신탁자에게 환원시켰다면 취득했던 임원자격의 존속여부

【회신내용(주개58507-1201 : 1994.12.5)】

가. 주택개량재개발조합의 조합원은 도시재개발법 제20조제1항의 규정에 의하여 당해 재개발지역안의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자가 되는 것임.

나. 주택개량재개발조합의 조합원자격은 당해 재개발구역내 토지 등의 등기부상의 소유자를 기준으로 확인하는 것이며, 주택개량재개발조합의 임원이 당해 토지 등의 소유권을 상실하는 경우에는 도시재개발법 제20조제1항 및 제21조제3항의 규정에 의하여 임원의 자격은 물론 조합원의 자격도 상실되는 것임.

• 도시재개발법 제20조제2항에서 규정하는 공유의 개념

【질의요지】

도시재개발법 제20조제2항에서 규정하는 공유의 개념

【회신내용(주개58507-867 : 1994.8.29)】

토지 등의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속할 경우의 조합원 자격에 대해서는 도시재개발법 제20조제2항에서 그 수인을 1인의 조합원으로 보도록 규정하고 있는 바, 이 경우 공유권을 공유자의 지분별로 분할하여 등기하거나 지분등기 없이 공유하는 문제는 공유자간에 내부적으로 결정할 문제이므로, 공유물의 처분에 있어서 공유자 전체의 동의가 선행되어야 하는 등 소유권과 구분되는 권리인 공유권이 지분별로 등기되었다 하여 공유지분권을 소유권과 동일하게 보아 지분권자 각각에게 조합원자격을 인정할 수 없을 것임. 다만, 공유지분 토지 각각의 지분면적이 건축법에 의한 대지최소면적 이상인 경우에는 각각을 주택재개발사업의 시행으로 건립된 대지 또는 건축시설의 분양대상자로 하고 있음.

• 손실보상금 충당을 위한 토지 등의 매매가능여부

【질의요지】

중앙토지수용위원회의 재결을 거쳐 수용한 주택재개발구역내의 토지 및 건축물을 손실보상금 충당을 위해 매매할 수 있는 지 여부

【회신내용(주개58507-477 : 1994.5.21)】

중앙토지수용위원회의 재결을 거쳐 수용한 주택재개발구역내의 토지 및 건축물을 매매할 수 있는 지의 여부에 관하여 도시재개발법령에서 구체적으로 규정된 바가 없이 기업자인 당해 조합이 판단할 사안이나, 토지수용법 제71조에서 사업의 폐지나 변경 등의 사유로 수용할 토지의 전부나 일부가 필요 없게 된 때에는 수용당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인이 환매를 요구할 수 있으므로 이를 참고하시기 바람.

• 조합의 설립과 사업시행의 인가

【질의요지】

주택재개발사업을 시행함에 있어 도시재개발법 제 17조의 규정에 의거 조합설립 및 사업시행인가를 취득한 후 부득이한 사유로 조합설립등기를 못하였을 경우 조합설립 및 사업시행인가 취소사유에 해당하는 지 여부

【회신내용(주개58531-496 : 1993. 6. 24)】

도시재개발법 제17조의 규정에 의거 주택재개발사업을 위한 조합의 설립과 사업의 시행에 관하여 인가를 받은 경우, 조합은 동법 제18조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 인가일로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 등기를 함으로써 조합이 성립된다 하겠으나, 여기서 30일 내에 등기를 마치도록 기간을 정하고 있는 것은 인가받은 자가 조속한 기일내에 등기를 마쳐 사업이 지연되지 않도록 한 한시적 규정으로 보아야하므로 법령상 정하여진 기간을 경과하였더라도 사업시행에 상당한 차질이 예상된다거나 공익을 심히 해칠 우려가 있는 등 인가내용을 취소할 만한 정당한 사유가 없는 경우라면, 당해 사업시행을 위하여 인가절차를 다시 거쳐야 하는 불편과 재개발사업의 활성화를 감안하여 볼 때 도시재개발법 제62조에의한 취소사유에 해당된다고 보기는 어려울 것으로 판단됨.

• 재개발조합원의 자격 관련 질문

【질의요지】

주택재개발사업시행인가 당시 하나의 필지를 수인이 공유하고 있어 서울시재개발업무지침의 규정에 의하여 수인중 대표자 1인을 지정하여 대표자가 조합원으로서 행위를 하였으나, 동 필지가 2이상으로 분할된 경우 각 필지별로 새로이 대표자를 선정하여야 하는지 여부.

【회신내용(1996. 12. 26)】

토지 등의 소유권 또는 지상권이 수인의 공유에 속할 경우 재개발조합원의 자격은 도시재개발법 제14조의 규정에서 그 수인을 1인의 조합원으로 보도록 규정하고 있는 바, 동 토지의 분할시 토지별 대표자 선정여부는 귀시의 조례 및 당해 조합정관 등에 적합한 범위 안에서 공유자간 합의하여 결정할 사항임.

• 토지의 소유권 등 관련 질의

【질의요지】

재개발구역내 토지 등의 소유권 및 지상권이 수인의 공유로 되어 있는 경우 공유자 모두를 조합원으로 보는지 여부와 공유자가 조합총회등에서 각각 총회 의결권 및 조합임원등이 될 수 있는지 여부.

【회신내용(1998. 11. 21)】

도시재개발법 제14조의 규정에 의하여 조합이 시행하는 재개발구역안의 토지 등의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 1인의 조합원으로 보는 것이며, 조합총회의 투표권 및 조합임원 선임권은 관련규정상 특별한 사항이 없는 경우 공유자 대표 1인에게만 주어져야 할 것임. 다만, 공유자 내부문제는 민법 등의 규정에 따라야 할 것 입임.

• 조합정관 관련 질의

【질의요지】

’99. 3. 31 도시재개발법법 제6조제1항 및 제37조의 “조합원의 권리․의무의 승계”등 규정이 삭제되었는 바, 이 경우 법 개정 이전에 작성된 조합정관의 조합원의 권리변동 등에 대한 규정도 개정되어야 하는지 여부.

【회신내용(주재 58507-396 :1999. 9. 8.)】

’99. 3. 31 도시재개발법 제6조의 권리의무신고 규정을 폐지한 취지는 재개발구역내 토지 등의 소유자가 의무적으로 권리의 변동사항을 시행자에게 신고해야 하는데 따른 민원인의 불편을 해소하기 위한 것으로, 조합원 스스로 재개발사업 시행상 필요하다고 인정하여 조합의 정관으로 권리변동시 신고토록 정하는 것까지 금지하는 것은 아닌 것임.

• 개정된 도시재개발법 적용

【질의요지】

가. ’97. 9. 29 주택재개발조합설립 및 사업시행인가를 신청한 경우 개정 도시재개발법 적용 여부

나. 재개발조합원의 권리가 변경된 경우 종전 권리자가 행한 행위의 승계 여부

【회신내용(건교부 관리 : 1997. 7. 14)】

가. 도시재개발법 제9조의 규정에 의하여 이 법 시행 당시 종전의 규정에 의하여 재개발사업의 시행인가를 신청한 재개발조합의 설립 및 그 시행인가에 관하여는 동법 제12조 및 제22조의 규정에 불구하고 종전의 규정을 적용하는 것임.

나. 도시재개발법 제6조제2항의 규정은 재개발사업의 시행자와 권리자에 대한 처분․절차 기타의 행위에 대하여 명시한 것으로서 종전의 시행자와 권리자가 행하거나 시행자와 권리자에 대하여 행한 처분․절차 기타의 행위는 새로이 시행자와 권리자로 된 자가 행하거나 새로이 시행자와 권리자로 된 자에 대하여 행한 것으로 보는 것임.

• 사업계획결정 전 조합설립 인가

【질의요지】

구역지정된 후 승인된 재개발추진위원회가 사업계획결정 전에 조합설립인가 신청을 할 수 있는지

【회신내용(서울시 주재 58531-2164 :1996. 9. 17)】

주택재개발사업은 도시재개발법 제4조에 의해 구역지정이되고 같은법 제8조에 의거 재개발구역 안의 토지 등의 소유자 또는 그들이 설립하는 조합이 시행토록 규정되어 있는 바, 종전법에 의해 구역지정이 되었다 하더라도 개정법 제4조 규정에 의한 내용중 일부(종전법의 사업계획 결정내용)가 결정되지 아니하였다면 개정된 도시재개발법 제4조(재개발구역의 지정)에 의한 구역지정 절차가 완성되지 아니한 것으로 동 절차를 선행한 후 조합 설립인간 등의 절차 이행이 가능할 것임.

• 자력재개발방식에서 사업시행자 지위부여 여부

【질의요지】

지방자치단체가 사업시행자가 되어 시행중인 자력재개발방식의 주택재개발구역을 지구 분할하여 종전 관리처분계획에 따른 환지예정지의 권리자들에게 종전토지등의 소유권을 근거로 조합원등 사업시행자 지위를 부여할 수 있는지 여부.

【회신내용(주택 58500-888 :1998. 7.)】

질의의 경우 도시재개발법령의 규정에 의하여 지방자치단체가 시행자인 재개발사업시행인가와 관리처분계획인가를 거친 주택재개발구역에 대하여 사업지구 분할 및 사업시행자의 변경을 하고자 하는 경우에는 도시재개발법 제4조의 규정에 의하여 종전에 결정된 사업계획을 변경․결정하는 등 지구분할 절차를 이행한 후, 새로운 사업시행인가와 관리처분계획인가 등의 절차를 이행하여야 할 것이며, 지구분할 후에 도시재개발법 제8조의 규정에 의하여 조합을 구성하여 사업을 시행할 경우 조합원의 인정은 동법 제14조의 규정에 따라 당해 사업지구내 토지 등의 소유여부를 기준으로 판단하여야 할 것임.

• 공사비의 조합원부담여부

【질의요지】

재개발조합이 공사비를 사업경비에 포함하여 조합원에게 부과할 수 있는지 여부.

【회신내용(택지 58507-  : 1999. 5. 18.)】

재개발조합은 도시재개발법 제20조의 규정에 의하여 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위해 조합원으로 부터 경비를 부과․징수할 수 있으며, 재개발사업에 필요한 경비에 당해 재개발사업의 공사비등이 포함될 수 있을 것이므로, 필요한 경우 조합정관으로 정하여 경비를 부과․징수할 수 있음.

• 국․공유지 소관청의 조합가입 여부 등

【질의요지】

가. 주택개량재개발사업구역안의 국․공유지 소관청에 대하여 당해 소관청이 조합원가입을 원할 경우 조합원으로 볼 수 있는 지의 여부

나. 재개발사업시행인가시 동의율산정에 있어서 국․공유지에 대하여는 별도의 동의서 청구없이 동의한 것으로 볼 수 있는 지의 여부

다. 건축물소유자의 동의율 산정에 무허가건축물도 포함되는지, 포함된다면 그 범위는?

라. 재개발사업에 동의하였던 자가 사망하고 상속인이 재개발사업시행을 위한 공람기간 중 동의철회요청(철회요청 당시 토지 및 건축물 등기부등본에는 사망자 명의로 되어 있음)시 동의철회가 가능한지의 여부.

【회신내용(주개58531-158 : 1994.2.22)】

가. 도시재개발법에서의 조합원이란 자기 토지 및 건축물에 대하여 구체적인 의결권을 행사할 수 있는 자이어야 하나, 국, 공유지 소관청은 그 의결권을 구체적으로 행사하기 곤란하다고 판단되므로 국, 공유지 소관청을 당해 조합의 조합원으로 보기는 곤란.

나. 재개발사업은 도시계획법 제2조의 규정에 따른 도시계획사업으로, 도시계획법 제82조(국, 공유지의 처분제한)의 규정에 “도시계획구역안에 있는 국가 또는 지방자치단체 소유의 토지로서 재개발사업에 필요한 토지는 당해 도시계획으로 정하여진 목적 이외의 목적으로 이를 매각하거나 양도할 수 없다.”라고 명시한 것을 볼 때 재개발구역내의 국, 공유지는 협의과정에서 국․공유지 소관청이 특별히 의견을 제시하지 않는 한 동 사업시행에 동의한 것으로 보아야 할 것임.

다. 적법한 절차를 거치지 아니한 무허가 건축물은 원칙적으로 동의서 징구대상이 될 수 없으나, 현실적으로 무허가건축물관리대장 등으로 관리하며 세금을 납입하고 있다면 당해 주민의 의사를 물어야 할 것으로 판단됨.

라. 민법 등 관련법령에 정당한 상속인임을 확인 받은 자가 공람기간 중 동의를 철회한다면 이를 인정하여야 할 것임.

• 재개발사업시행인가 후의 절차 등

【질의요지】

가. 재개발지구내 토지등의 소유자가 1인이고 나머지는 국․공유지만 있는 경우 인가신청시 규약 작성, 분양신청, 관리처분계획작성․인가, 분양처분 통지 등의 절차를 생략할 수 있는지

나. 재개발사업에 따른 건축물 건축에 있어 건축심의를 받아 '건축'허가를 신청해야 하는지 아니면 재개발사업시행인가를 신청하여 건축심의 등의 절차를 동시에 진행시킬 수 있는지

다. 재개발사업시행인가 후에 사업지구내의 토지를 시행자가 감정평가액 이상으로 협의 매수할 수 있는지

라. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산과정 및 가청산 할 수 있는지와 이들에 대해 수용할 수 있는지

마. 종전의 대지 또는 건축물 소유자가 대지 또는 건축시설을 분양 받을 예정인 경우에 종전 토지등의 저당권자는 계약을 해지할 수 있는지

바. 분양신청을 하지 않았거나 분양처분을 하지 아니하기로 한 토지나 건축물 위에 존재하고 있던 지상권․전세권 등은 어떻게 되는지

【회신내용(관리 58070-2680 :’96. 12. 10)】

가. 재개발사업의 토지등의 소유자라 함은 도시재개발법 제8조제1항의 규정에 의거 재개발구역안의 토지나 건축물을 소유한 자를 의미하므로 국․공유지의 관리청도 토지등의 소유자에 포함됨. 따라서 시행자 외에 국․공유지가 있는 경우에는 규약의 작성, 분양신청, 관리처분계획 인가, 분양처분 통지등의 절차를 거쳐야 함.

나. 도시재개발사업 시행인가를 받으면 도시재개발법 제26조의 규정에 의거 건축법에 의한 건축허가 등 다른 법률에 의한 인․허가를 받은 것으로 보도록 하고 있으며, 인가권자가 사업시행인가를 하고자 할 때에는 관계기관의 장과 협의하도록 하고 있음.

다. 도시재개발구역안의 토지를 사업시행자가 임의로 협의매수 하거나 양도받는 경우에 대하여는 도시재개발법에 의하여 제한하고 있지 않음.

라. 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청에 제외된 자, 분양신청을 철회한 자에 대하여는 사업시행자 와 토지등의 소유자간에 협의에 의해 보상하거나 협의가 이루어지지 아니할 경우에는 도시재개발법 제31조 규정에 의거 수용할 수 있음.

마. 도시재개발구역내 토지나 건물에 설정된 저당권 계약해지 문제는 도시재개발법상 별도로 정하고 있지 않으며 저당권자와 저당권설정자 간에 합의에 의해 처리할 사항임. 다만, 사권의 보호를 위해 재개발구역안에 있는 토지 또는 건축물에 관하여 설정된 저당권은 저당권설정자가 지급받을 청산금에 대하여 이를 행사할 수 있도록 하고 있음.

바. 도시재개발법 제45조의 규정에 의하면 재개발사업의 시행으로 인하여 지상권․전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없을 때에는 그 이용자는 계약을 해지할 수 있도륵 하고 있으며 계약을 해지할 자가 가지는 전세금․보증금 기타 계약상의 금전반환 청구권은 사업 시행자에게 행사할 수 있음.

• 법 개정 이후의 사업시행인가

【질의요지】

개정된 도시재개발법 시행일(’96.6.30) 이전(’96.5.)에 신청한 재개발사업의 시행인가가 동법 시행일 이후에 개정된 도시재개발법부칙 제6조(일반적 경과조치)에 의하여 종전 법대로 사업시행인가만이 우선적으로 가능한 것인지 여부 그리고 부칙 제9조는 토지 등의 소유자에게도 적용되는 것인지

【회신내용(건교부 관리 58407-1970 :1996. 9. 9)】

개정된 도시재개발법 시행일 이전에 종전 법의 규정에 의하여 적법하게 사업시행인가가 신청되어 접수되었다면 그 신청은 동법 부칙 제6조에 의하여 유효할것이나 관할 행정청이 이 법 시행일 이후 인가를 하게 될 때에는 인가에 대한 별도의 경과규정이 없으므로 신법의 규정에 따라야 할 것임. 그리고 부칙 제9조는 재개발조합에 관한 경과조치이므로 기타의 시행자에는 관계없는 규정임.

• 사업 기간 경과된 사업시행인가

【질의요지】

가. 도시재개발사업 시행인가 후 사업시행자와 구역 내 토지소유자간에 토지가격 평가액에 대한 마찰로 사업이 시행되지 못하고 사업기간이 초과된 후, 사업시행인가권자의 인가취소처분이 없는 경우로서 사업시행인가를 신청하고자 할 때 변경인가가 가능한지?

나. 시행인가 변경내용에서 사업시행주체(토지등의 소유자→토지등의 소유자)의 변경 없이, 당초 사업시행자가 1인에서 2인이 추가되어 사업시행자가 총 3인의 공동시행자로 변경되었다면, 시행자 변경으로서 새로운 사업시행인가를 받아야 하는지?

【회신내용(건교부 관리 58407-1064 :1997. 5, 23)】

가. 도시재개발사업인가 후 사업기간이 도과되었다고 하여 당연히 사업이행인가의 효력이 실효되는 것은 아니며, 인가권자의 인가취소처분이 있어야 실효되는 것임. 따라서 사업기간이 도과 되었다 하더라도 인가권자의 사업시행인가 취소처분이 없는 상태라면 다른 변경인가 불가 사유가 없는 한 변경인가가 가능할 것으로 사료됨 다만, 도시재개발사업의 원활한 시행을 위하여 도시재개발법에서는 제9조제4항, 동법 제50조 등의 규정에 인가권자로 하여금 재개발사업을 대행하거나 공사의 중지, 인가의 취소처분 기타 임원의 개선등 일정한 조치를 취할 수 있도록 하고 있음.

나. 사업시행자의 변경에 관하여 변경내용이 토지등의 소유자에서 조합 또는 제3개발자로, 조합에서 제3개발자로의 변경등과 같이 도시개발법에 의한 시행요건 및 절차가 다른 시행자로의 변경이 아닌 단순히 토지등의 소유자간에 사업시행자의 변경은 사업시행변경인가로 가능하다고 사료됨.

• 사업시행인가 신청 기간

【질의요지】

종전(196.6.30 이전)도시재개발법령의 규정에 의하여 재개발조합이 주택재개발사업을 시행시 사업시행인가 신청기간에 사업신청을 하여야 하는지 여부

【회신내용(1997. 4. 30)】

주택재개발사업은 인가신청기간 지정절차를 생략할 수 있으나(종전도시재개발법 제64조 및 동법시행령 제56조제3호)사업 촉진을 위하여 주택재개발사업계획의 건축시설계획이 공동주택인 경우에는 인가신청 기간을 지정(도시재개발업무지침 제31조제4항)토록 하고 있음.

• 표준정관과 다른 경우 사업시행인가

【질의요지】

가. 표준정관과 다를 경우 사업승인 가능여부 및 정관 개정시 결의방법

나. 조합정관에 조합재산의 손실에 따른 변상조항 포함 가능 여부

다. 조합장선출 후 법인등기를 하지 못한 경우 업무집행 계속 가능여부

【회신내용(서울시 주재 58507-0273 :1996. 4. 30)】

가. 조합의 정관은 사업시행구역의 여건에 따라 재개발사업의 관계법령의 범위내에서 표준정관의 내용을 조정할 수 있으며, 정관의 변경은 도시재개발법시행령 제28조의 규정에 의거 총회결의를 거쳐야 함.

나. 조합정관에 임훤의 자격등 및 조합재산 손실에 대한 변상문제를 포함할 수 있을 것임.

다. 총회에서 선출된․조합장이 서류미비 등으로 법인등기를 하지 못하였다 하여도 업무 성질상 법인격을 전제로 하는 규정외에는 업무집행이 가능할 것임.

• 사업시행인가시 주민동의여부

【질의요지】

도시재개발법 제10조의 규정에 의한 제3개발자가 재개발사업시행인가를 신청할 떄 동법 제22조제2항의 규정에 의한 구역내 주민동의를 득하여야 하는지 여부.

【회신내용(1996. 10. 29)】

도시재개발법 제24조제3항의 규정에 의하여 동법 제10조의 규정에 의한 제3개발자가 재개발사업시행인가를 신청하는 경우에는 동법 제22조의 규정을 준용하므로 동법 제22조제2항의 규정에 의한 주민동의를 득하여야 할 것임.

• 주민동의시 공유토지의 산정기준

【질의요지】

가. 주택재개발사업시행인가를 위한 주민의 동의자수 산정시 구역지정후 공유로된 토지의 산정기준은

나. 구역지정후 공유로된 토지의 동의자수 산정기준 및 공유자가 2/3이상 동의하면 동의한 것으로 볼 수 있는지 여부.

다. 다세대주택등의 토지를 공유로 보아야 하는지 여부.

【회신내용(주환 58507-626   :1999. 9. 16.)】

가. 도시재개발법시행령 제29조 및 제22조제2항의 규정에 의하여 주민의 동의자 수 산정에 있어서 재개발구역지정일 후 공유로 된 토지 또는 건축물은 공유자 전체를 1인의 소유로 보아 동의자수를 산정함.

나. 공유물권의 처분등에 대하여는 민법등 관련규정에 의하여 판단하여야 할 것이며, 민법 제264조 규정에 의하면 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 규정하고 있으므로, 주택재개발구역내 토지등을 공유로 소유한 자는 공유지분자의 전원의 동의가 선행되어야 함.

다. 물건(物件)을 공유하고 있는지 여부등 소유형태는 등기부등본을 검토하여 판단하여야 함.

• 동의철회시기

【민원요지】

도시재개발법 제14조제4항의 규정취지상 재개발사업에 대한 토지소유자의 동의는 사업시행인가 관계서류의 공람기간 만료이전이라도 철회가 불가능한 것이 아닌지

【회신내용(주관58507-1597 : 1995.5.3)】

도시재개발법 제14조제4항의 “동의자수의 산정에 있어서는 시행인가신청을 하고자 하는 자가 사업계획결정일후에 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자로부터 동의를 얻은 것으로 본다.”라고 한 규정은 개인간의 토지 등 거래가 아니고 사업시행예정자가 토지 등을 취득하는 것이므로 별도의 동의절차 없이 종전 토지 등 소유자의 동의를 유효한 것으로 보도록 한 것이며,

도시재개발업무지침 제35조제3항의 규정에 의거 도시재개발사업 시행에 대한 토지 등소유자의 동의 철회는 재개발사업시행인가를 위한 관계서류의 공람기간 만료이전까지는 언제든지 철회가 가능한 것임.

• 사업시행계획 및 조합정관에 동의한다는 내용이 포함되지 않은 동의서로 사업시행인가가 가능한지의 여부

【질의요지】

주택재개발사업시행인가시 사업시행계획 및 조합정관에 동의한다는 내용이 포함되지 않은 동의서로 사업시행인가가 가능한지의 여부

【회신내용(주개 58507-1171 : 1993.12.20)】

도시재개발업무지침 제36조의 규정에 의거 사업시행자는 도시재개발법 제14조의 규정에 의한 동의서에는 반드시 인감도장을 사용하도록 하여야 하고 이를 증명할 수 있도록 인감증명서를 첨부하여야 하며, 그 동의서의 내용에는 사업시행계획 및 규약, 정관에 동의한다는 내용이 반드시 포함되어야 함.

• 부적절한 동의서 사용의 효력

【질의요지】

주택재개발사업시행인가를 신청하는 자는 도시재개발법 제14조의 규정에 의한 토지 등의 소유자의 동의를 얻어야 하는데 동의내용에 사업시행계획 및 정관에 동의한다는 내용이 포함되지 않았음에도 사업시행인가권자가 인가를 하였다면 이는 부당한 행위가 아닌 지, 만일 부당하다면 동인가의 취소요구가 가능한지의 여부.

【회신내용(주개58507-26 : 1994.1.12)】

주택재개발사업시행인가 신청서에 사업시행계획 및 규약, 정관에 동의한다는 내용의 동의서가 첨부되지 않았다면 사업시행인가권자는 인가를 하여서는 아니되며, 그럼에도 불구하고 인가되었다면 관계인은 동 사업시행인가에 대한 취소요구를 할 수 있음.

• 동의철회에 관한 질의회신

【질의요지】

도시재개발사업 시행에 따른 토지 등 소유자의 동의는 도시재개발법 제15조의 규정에 의한 사업시행인가 관계서류 공람기간 만료 이후에도 철회가 가능한 지 여부

【회신내용(주개58407-684 : 1995.3.20)】

도시재개발구역내 토지 등의 소유자가 재개발사업시행에 동의한 후 이를 철회하고자 할 때에는 도시재개발업무지침 제35조제3항의 규정에서 정한 바와 같이 재개발사업시행인가를 위한 관계서류 공람기간만료전까지는 언제들지 철회가 가능한 것이나, 귀 질의와 같이 공람기간 만료 이후에 철회하고자 할 경우에는 철회의사를 밝혔다 하더라도 철회로 인해 재개발사업지구내 전체 토지 등 소유자의 권익 및 사업시행에 영향을 주게되므로 당초 동의시 중대한 착오 또는 하자가 없는 한 철회할 수 없는 것으로 생각됨.

• 자력재개발시 사업실시인가고시일의 의미

【질의요지】

도시재개발법 제42조 및 동법시행령 제45조의 규정에 의하여 청산금산정기준이 될 종전의 토지 또는 건축물 가격은 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 산정하도록 되어 있으며, 자력재개발 사업의 경우 사업시행고시가 있는 날이란 규정은 없고 사업실시계획인가고시(공공시설 착수 전)와 관리처분계획인가고시(개인별 건축시설공사 착수전)가 있는 바, 이 경우 “사업시행고시가 있는 날”이라 함은 자력재개발사업의 “사업실시계획인가고시일”로 볼 수 있는지 여부

【회신내용(1998. 1.)】

가. 질의와 같이 주택개량촉진에관한임시조치법령의 자력재개발방식에 의한 주택재개발사업의 경우 도시계획법에 의한 도시계획사업으로 보아 사업시행하는 것으로써 도시재개발 부칙(‘76.12.31 제정) 제2항의 규정에 의하여 이 법 시행 이전에 도시계획법 및 주택개량촉진에관한임시조치법의 규정에 의하여 행한 처분, 절차나 기타의 행위는 이법에 의하여 행한 것으로 보도록 하고 있으며, 청산을 위한 토지․건축물의 가격 결정은 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 산정하도록 되어 있는 바,

나. 자력재개발 방식에 의한 주택재개발사업의 경우 “사업시행고시가 있는 날”의 적용은 동사업의 시행을 위한 행정관청의 최초 사업계획승인이 있는 날을 기준해야 하므로 사업실시계획인가고시일로 보는 것이 타당할 것임.

• 제3개발자 사업시행인가시 동의자수

【질의요지】

도시재개발법 제24조제3항(“제22조의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다”)의 명확한 의미 즉, 제3개발자가 사업시행인가를 신청할때 토지소유자 또는 조합이 사업시행인가를 신청할 때와 같이 사업시행구역내 토지면적의 2/3이상의 동의와 토지소유자 및 건물 소유자 총수의 각 2/3이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 하는지

【회신내용(건교부 관리 58407-2369 :1996. 10. 31)】

도시재개발법 제10조의 규정에 의한 제3개발자가 재개발사업시행인가를 신청하는 경우에는 동법 제24조제3항에 동법 제22조의 규정을 준용하도록 되어 있으므로 동법 제22조제2항의 규정에 의한 주민동의를 획득하여야 할 것임.

• 동의철회 경우

【질의요지】

가. 도시재개발업무치침 제35조제3항의 규정'에 의한 재개발사업 동의철회는 사업시행자가 사기, 강박 등에 의해 동의서를 징구하였을 경우에만 가능한 것인지 아니면 동의자 임의로 철회 할 수 있는 것인지?

나. 동의철회로 인하여 동의면적이 부족될 경우에는 인가신청자에게 동의면적을 보완한 후 인가하도록 되어 있는 바, 보완해야하는 내용은 무엇인지?

【회신내용(건교부 관리 58407-828: 1996. 4. 15)】

가. 도시재개발사업에 대한 동의를 철회할 수 있는 경우는 도시재개발법령에 별도로 정하고 있지 아니하므로 재개발사업인가 신청서류 공람기간 완료전에는 토지 등의 소유자 자유의사로 철회가 가능함.

나. 재개발사업 동의철회로 동의면적이 부족할 경우에 보완하도록 한 것은 도시재개발사업시행인가가 도시재개발법 제14조의 규정에 의거 토지등 소유자의 동의를 받는 것을 요건으로 하고 있기 때문에 당초 도시재개발법 제12조에 의한 적법한 인가 신청이 있었으나 재개발구역의 일부 토지 소유자의 동의 철회로 동의요건을 충족하지 못하게 된 경우에 추가로 동의자 수를 더 확보토록 한 것임.

• 유효기간 지난 인감증명 효력

【질의요지】

재개발사업에 대한 동의서나 철회서에 첨부된 인감증명의 유효기간이 지난 경우 동의서나 철회서의 효력이 상실되는 지 여부

【회신내용(건교부 관리 58070-1372 : 1997. 6. 25)】

도시재개발사업과 추진을 위해 사업시행자가 토지 등의 소유자로부터 재개발사업에 대한 동의서나 철회서를 받을 경우에 도시재개발법 제22조제3항의 규정에 인감도장을 사용하고 인감증명을 첨부토록 한 것은 본인의 의사로 동의나 철회한 것임을 명확히 하기 위한 것이므로 유효한 인감증명을 첨부하여 본인의 정당한 의사로 재개발사업에 대해 동의나 철회한 것이라면 그 효력은 유지되는 것으로 보아야 할 것임

• 법령을 위반한 인가

【질의요지】

도시재개발조합 정관에 정한 사항을 위반하고 업무를 진행하였거나 관계서류를 완비하지 않고 일부만 공람케 하여 조합원에게 피해가 있는 경우, 법령에서 정하고 있는 관리처분계획에 관한 사항을 위반하고 인가를 받은 경우 등이 적법한 것인지 여부

【회신내용(건교부 관리 58070-2289 : 1997. 10. 29)】

도시재개발법 제59조의 규정에 의하면 시장․군수 또는 구청장은 재개발사업의 시행이 도시재개발법 또는 시행령․처분이나 사업시행계획 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때에는 재개발사업의 적정한 시행을 위하여 사업시행자에게 그 처분의 취소․변경 또는 정지 등 필요한 조치를 취할 수 있도록 하고 있고 도시재개발법 제60조의 규정에 의거 사업시행자가 행한 처분에 불복이 있을 경우에는 관할 시․도지사에게 행정심판을 제기할 수 있도록 하고 있음.

• 공공시설용지 형질변경 시점

【질의요지】

가. 도심재개발지구내에 기존 공공시설에 대체되는 새로운 공공시설을 설치하여 사업시행자에게 무상귀속되는 기존의 공공시설용지는 재개발사업시행인가를 득하는 시점에서 형질변경이 이루어진 것으로 보는지 여부

나. 재개발사업시행인가를 받은 경우 도시재개발법 제26조제4항의 규정에 의거 도시철도채권 매입이나 지방세법에 의한 면허세납부가 면제되는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58507-2290 : 1997. 10. 29)】

가. 도시재개발사업으로 관리청에 귀속될 공공시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산에 관하여는 도시재개발법 제56조제4항의 규정에 의거 공공시설 설치 사업이 준공되어 관리청에 준공검사 통지를 한 때에 국가 또는 지자체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 보므로 준공검사 통치시점에서 형질변경이 된 것으로 보아야할 것임.

나. 도시재개발사업시행인가를 받으면 면제되는 수수료 또는 사용료는 도시재개발법 제26조제1항의 규정에 의거 의제되는 인․허가시에 부과되는 수수료 또는 사용료를 말하는 것으로 도시철도채권 매입이나 지방세법에 의한 면허세는 이에 해당되지 않음.

• 공공시설 무상양도 범위

【질의요지】

조합이 시행하는 주택재개발사업에서 용도가 폐지되어 시행자에게 무상양도되는 공공시설은 그 기능이 대체되는 경우의 것만 해당되는지 여부와 무상양도의 범위는

【회신내용(건교부 주관 58530-3528 :’96.12.4)】

도시재개발법(법률 제5115호 ’95.12.29) 제56조제2항의 규정에 의하면 민간이 시행하는 재개발사업의 경우 시행자에게 무상양도 되는 공공시설은 종전 공공시설과 새로이 설치하는 공공시설간의 기능대체에 관계없이 새로이 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 시행자에게 무상으로 양도토록 정하고 있음.

• 공공시설의 무상양도 및 무상귀속

【질의요지】

가. 도시재개발법 제56조제2항의 규정에 의한 공공시설의 무상귀속 및 무상양도와 관련하여 무상귀속되는 모든 시설을 대상으로 무상양도되는지 여부.

나. 사업시행인가 신청시 무상귀속되는 토지와 무상양여되는 토지에 대한 감정평가서를 의무적으로 제출하여야 하는지 여부와 감정평가 수수료는 누가 부담하는지 여부.

【회신내용(1996. 7. 5.)】

가. 도시재개발법 제56조제2항의 규정에 의하여 재개발사업의 시행으로 새로이 설치되는 공공시설은 당해 관리청에 무상으로 귀속되며 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 공공시설은 시행자가 새로이 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 시행자에게 무상으로 양도되는 것임.

나. 재개발조합등이 재개발사업을 시행하고자 당해 시장등에게 제출하는 사업시행계획서에는 도시재개발법시행령 제28조제1항제13호의 규정에 의하여 재개발사업시행으로 용도폐지되는 공공시설의 조서․도면 및 2이상의 감정평가업자의 감정평가서가 포함되어야 하는 것이며, 동법 제46조제1항의 규정에 의하여 재개발사업시행에 관한 비용은 특별한 경우를 제외하고는 시행자가 부담하도록 정하고 있음.

• 공공시설 설치

【질의요지】

가. 도시재개발법 제55조제1항의 규정에 의하여 시장․군수․구청장이 공공시설을 설치할 수 있는지 여부와 조합 등의 시행자가 공공시설을 설치토록 사업 시행 인가된 것을 구청장이 직접 설치코자 하는 경우 사업시행 변경인가를 받아야 하는지 여부

나. 구청장이 설치하는 공공시설에 포함된 토지 또는 건축물의 소유자는 당해 재개발구역내 분양 건축물을 우선 매수 청구할 수 있는지 여부

【회신내용(1998. 8.)】

가. 도시재개발법 제55조제1항의 규정에 의하여 재개발구역안의 공공시설은 시행자가 설치하는 것이나 필요한 경우 시장․군수․구청장은 도시계획법 제25조 내지 제30조의 규정에 의하여 공공시설을 설치할 수 있도록 하고 있으며, 동 사업의 시행시 공공시설의 설치자가 변경되는 경우에는 동 법 제22조의 규정에 의하여 사업시행 변경인가를 받아야 하는 것임.

나. 도시재개발법 제55조제2항의 규정에 의하여 시장․군수․구청장이 공공시설 설치를 위하여 토지등이 수용된 자는 당해 재개발구역안에서 시행자가 매각하고자 하는 대지 또는 건축시설을 타에 우선하여 매수청구할 수 있는 것임을 회신합니다.

• 공공시설의 무상 귀속 및 양도평가시점

【질의요지】

도시재개발법 제56조제2항 및 도시계획법 제83조의 규정과 관련하여 공공시설의 무상귀속 및 양도시 평가시점(가격시점)이 공공시설의 용도가 폐지될 당시인지 또는 용도폐지 되어 지목이 전환된 이후인지 여부.

【회신내용(토정 58342-1236 :1997. 9. 1)】

가. 도시재개발법 제56조제2항의 규정에 의하면 재개발조합등이 재개발사업으로 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 국가․지방자치단체에 무상으로 귀속되고 재개발사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가등 소유의 공공시설은 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 그가 새로이 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 시행자에게 무상으로 양도되는 것으로 규정되어 있으나,

나. 도시재개발법령 및 도시계획법령에는 공공시설의 무상귀속 및 양도시 가격평가에 대한 산정방법 및 기준에 대하여는 별도로 규정하고 있지 아니하므로 이는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법령등 관련법령의 규정 등이 정하는 바에 따라야 할 것임.

• 공공시설의 범위

【질의요지】

도시재개발법 제56조제2항의 공공시설 및 토지 등의 귀속에 대한 규정을 적용함에 있어, 사업시행 전에 관련법령에 의한 도로는 아니나 사실상 공공의 이용에 제공되고 있는 현황도로인 경우 동도로가 상기규정에 의한 무상양도 대상인 공공시설의 범위에 해당되는지 여부.

【회신내용(주재 58531-2318 :1999. 9. 28.)】

토지 등의 소유자 또는 조합이 재개발사업을 시행하는 경우 공공시설 및 토지 등의 무상양도에 관한 사항은 영세한 조합원의 경제적 부담을 줄이고 재개발사업의 원활한 시행을 도모하기 위한 규정임을 감안할 때, 도시재개발법 제56조제2항의 규정에 의한 공공시설의 범위는 도시재개발법 제2조제4호의 규정에 의한 공공시설뿐만 아니라 당해 시설의 기능 및 공공의 이용에 제공되는 실제 이용상황등 현지의 현황을 종합적으로 검토․판단하여야 함.

• 국공유지가 공공시설로 이용되는 경우 무상귀속 여부

【질의요지】

가. 주택재개발사업 구역내 국․공유지 중 일부(지목이 도로)가 구역 외 주민의 유일한 통로로 이용되고 있는 경우 도시재개발법 제56조제2항의 규정에 의하여 사업시행자에게 무상양도 되어야 하는지 여부

나. 주택재개발사업 시행을 위해 무상양도 대상시설을 결정함에 있어 기능이 폐지되어 용도가 폐지되는 공공시설의 범위에 도시계획에 의하지 않은 현황 도로등 그 기능과 형태가 실제로 공공시설의 용도로 이용되고 있는 시설이라면 토지의 지목에 관계없이 공공시설로 볼 수 있는지 여부

【회신내용(1998. 6.)】

가. 도시재개발법 제56조제2항의 규정에 의하여 재개발사업으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 공공시설은 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 그가 새로이 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 시행자에게 무상으로 양도되는 것이며, 질의에서의 경우 동 도로의 폐지 또는 존치 여부는 당해 사업시행인가권자이며 도시계획입안권자인 시장․군수․구청장이 당해 지역의 도시계획 및 도시전체의 교통영향 등을 충분히 고려하여 검토․처리하여야 할 것임.

나. 행정청이 아닌 사업시행자가 행한 재개발사업에 따른 공공시설 및 토지 등의 귀속에 관한 사항을 정한 도시재개발법 제56조제2항의 규정은 공공시설의 무상귀속에 따른 형평의 유지 및 동 사업의 원활한 시행을 도모하고자 하는데 그 입법취지가 있다 할 것이므로 공공시설의 범위는 동법 제2조제4호 및 동법시행령 제2조의 규정에 의한 공공시설뿐만 아니라 당해 시설의 기능, 공공의 이용제공 등의 실제이용상황을 종합적으로 판단하여 공공시설에 포함여부가 결정되어야 할 것인바, 현황 도로등이 위 입법 취지에 부합되고, 당해 시설의 기능과 실제의 이용이 공공의 이용에 제공된다면 도시계획으로 결정된 도로가 아니더라도 동법 제56조의 규정에 의한 공공시설의 범위에 포함된다고 보아야 할 것임.

• 동의율 산정시 국․공유지에 대한 동의판단여부

【질의요지】

주택재개발사업시행을 위하여 구역 내 토지 등의 소유자로부터 동의서를 징구함에 있어 도시재개발법 제14조제1항의 규정에 의한 동의율을 산정할 때 국․공유지에 대하여는 별도의 동의서를 징구하지 않고 동의된 것으로 갈음할 수 있는 지의 여부

【회신내용(주개58507-84 : 1994. 1. 28)】

재개발사업은 도시계획법 제2조의 규정에 따른 도시계획사업으로, 도시계획법 제82조(국, 공유지의 처분제한)의 규정에 “도시계획구역안에 있는 국가 또는 지방자치단체의 소유의 토지로서 재개발사업에 필요한 토지는 당해 도시계획으로 정하여진 목적이외의 목적으로 이를 매각하거나 양도할 수 없다.”라고 명시한 것을 볼 때 재개발구역내의 국, 공유지는 이미 동의된 것으로 보아야 할 것임.

• 공공시설 설치비용부담에 토지 건물보상비 포함여부

【질의요지】

가. 도시재개발법 제46조제2항 단서에서 “주택재개발사업의 경우로서 당해 구역 및 주변지역의 이용에 제공되는 대통령령이 정하는 도로․공원에 대하여는 그 설치비용의 전부 또는 일부를 부담하여야 한다”라고 규정되어 있는데 동 규정의 취지 및 설치비용에 토지․건물에 대한 보상비도 포함되는지?

나. 동 법시행령 제47조제2항에서의 “당해 재개발구역의 지정 당시 도시계획으로 결정․고시된 도로․공원”이란?

【회신내용(1998. 9.)】

가. 도시재개발법 제46조제2항 단서의 취지는 주택재개발사업 시행시 구역내 설치되는 일정 공공시설에 대한 지방자치단체의 비용부담을 의무화함으로써 주민부담을 완화하고 사업활성화를 도모하기 위한 것이며, 설치비용에는 동 시설을 설치하기 위하여 필요한 토지․건물에 대한 보상비도 포함됨.

나. 질의에서의 경우 “당해 재개발구역의 지정 당시 도시계획으로 결정․고시된 도로․공원”이라 함은 재개발구역 지정 당시 이미 도시계획으로 결정․고시된 도로․공원을 말하는 것임.

• 잔여지가 건축이 불가능한 경우 시행자에게 매수 청구 가능 여부

【질의요지】

1필지의 토지 중 30㎡가 도시재개발사업에 편입되고 48㎡는 재개발사업구역밖의 잔여지로 남게 되었는 바, 동 잔여지가 도로변 옹벽 등의 설치로 건축이 불가능한 경우 당해 재개발사업시행자에게 매수 청구할 수 있는 지 여부

【회신내용(주개58507-1103 : 1994. 11. 8)】

재개발사업은 사업지구 내의 토지 및 건축물 등의 권리를 변환시키는 공용환권방식으로 시행되는 사업이므로, 1필지의 토지의 일부가 당해 재개발사업구역안에 편입됨으로 인하여 잔여지가 발생되어 동 잔여지를 종래의 목적대로 사용하기 현저히 곤란한 경우에는 이를 당해 재개발사업구역내에 포함시켜 도시재개발법 제40조의 규정에 의한 관리처분계획에 반영토록 함이 타당함.

• 토지수용 재결신청시 절차 및 도시재개발법에 관한 문의

【질의요지】

가. 주택재개발사업을 추진하고자 당해 구역 안의 토지수용 재결신청을 하고자 하는 경우 신청절차는.

나. 도시재개발법 제34조제8항 규정중 사용․수익할 수 없는 경우는 무엇인지 여부

【회신내용(1996. 9. 9.)】

가. 재개발사업시행자는 도시재개발법 제31조제1항의 규정에 의하여 재개발구역안에서 사업을 위한 토지․건축물 등을 분양조건으로 수용할 수 있으며 토지수용에 대하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지수용법을 준용하도록 되어 있음.

나. 도시재개발법 제34조제8항의 규정에 의하여 관리처분고시가 있은 때에는 토지등의 소유자․지상권자․전세권자등은 분양처분고시가 있는 날까지 종전의 토지등에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없는등 소유권 행사가 제한되는 것임.

• 국․공유지 시행자 매각

【질의요지】

도시계획법 제60조의 규정이 도시재개발사업 구역내의 국․공유지를 재개발사업시행자에게 양도하는 경우에도 적용될 수 있는지 여부?

【회신내용(건교부 관리 58070-1853 :1996. 8. 27)】

도시계획법 제60조 및 같은법 시행령 제51조의 규정은 도시재개발예정구역의 국․공유지 처분에 관해 별도로 정한 재개발사업구역내의 국․공유지 처분에 관하여는 도시재개발법 제57조의 규정에 따라야 할 것이며 동 규정에서도 재개발구역내의 국․공유지는 시행자 또는 점유자에게 타에 우선하여 매각하거나 임대할 수 있음.

• 국․공유지상의 건물매각

【질의요지】

도시재개발지구내에 있는 국․공유지상의 건물도 도시재개발법 제57조 제2항에 의하여 시행자 또는 점유자 및 이용자에게 우선하여 매각할 수 있는지

【회신내용(건교부 관리 58407-1749 :1997. 8. 14)】

도시재개발법 제57조제2항 및 제4항에 의하면 재개발구역내 국․공유지는 국유재산법 제12조 또는 지방재정법 제77조의 규정에 의한 국유재산관리계획 또는 공유재산관리계획에 불구하고 시행자 또는 점유자 및 사용자에게 타에 우선하여 이를 매각하거나 임대할 수 있는 바, 이는 사업시행자 및 종래부터 재개발구역내 국․공유지를 점유하여 생활하여 왔거나 임대계약 등을 통하여 사용하여 온 주민에게 재개발사업으로 인한 생활근거지 상실이나 영업상의 손실 등을 막고 재입주할 수 있게 함으로써 민원발생을 억제하고 재개발사업의 원활한 시행을 도모하기 위한 것임. 법 규정의 이러한 취지 및 토지뿐만 아니라 건축물까지 권리변환의 대상으로 하는 도시재개발사업의 특성으로 볼 때 구역내 국․공유지 외에 지상의 건축물도 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 우선 매각하는 것이 바람직함.

• 사업시행고시 후 국․공유지 매수시 평가기준

【질의요지】

주택재개발구역내 국 ․공유지 매수시 사업시행고시가 있은 날부터 2년이 경과하였을시 대지로 새로이 평가하여 매수하여야 하는지 여부

【회신내용(서울시 주재 58507-0562 :1997. 9. 30)】

국유재산법시행령 제37조의2 규정에 의하면 “해당법률에 의하여 산정한 보상액을 국유재산의 매각가격으로 한다”로 되어 있으며 도시재개발법 제57조제3항의 규정에 의하면 재개발사업과 관련하여 우선 매각할 수 있는 국․공유지는 사업시행고시가 있는날부터 종전의 용도가 폐지되는 것으로 보도록 되어 있으며, 이는 국․공유지에 대한 평가 등과는 관계없이 매각에 따른 행정절차를 간소화함으로써 사업시행을 활성화하기 위하여 규정한 것이며, 국․공유지 매각시 주민부담을 덜고 평가를 합리적으로 할 수 있도록 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 가격을 평가하도록 하고있음. 국․공유지에 대하여는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항의 규정에 불구하고 재개발사업시행인가시의 이용상황을 기준으로 하여 평가하는 것이 적정한 것임.

• 용도변경된 국․공유지 평가

【질의요지】

도시재개발사업지구내에 종전의 용도가 도로, 구거인 국․공유지가 평가당시에 용도가 변경된 경우에 현실이용 상황에 대한 판단 여하

【회신내용(건교부 토정 58342-123 :1997. 1. 29)】

1) 도시재개발법 제57조제3항의 규정에 의하면 재개발사업과 관련하여 우선 매각 등을 할 수 있는 국공유지는 사업시행고시가 있는 날부터 종전의 용도가 폐지되는 것으로 보도록 되어 있으며, 이는 국공유지에 대한 평가 등과는 관계없이 매각에 따른 행정절차를 간소화함으로써 사업시행을 활성화하기 위하여 규정한 것이며,

2) 동조 제4항에서본 국공유지 매각시 주민부담을 덜고 평가를 합리적으로 할 수 있도록 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 가격을 평가하도록 하고 있는 바,

3) 귀 질의상의 국공유지에 대하여는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제2항의 규정에 불구하고 재개발사업시행인가시의 이용상황을 기준으로 하여 평가하는 것이 적정한 것임.

• 가처분 되어 있는 국․공유지 관리처분

【질의요지】

주택개량재개발구역내 시효취득소송 중인 국․공유지가 매매금지 가처분이 되어 있을 경우의 관리처분

【회신내용(서울시 주재 58507-0324 :1996. 5. 27)】

관리처분계획은 도시재개발법 제41조의 규정에 의거 분양신청기간이 경과한 때에 시행자가 수립하는 것으로서 매매금지 가처분된 관리처분 대상 토지에 대하여는 가처분으로 제한된 행위 이외의 방법 즉 청산대상 또는 보류지 지정 등으로 계획할 수 있을 것임.

• 국․공유지 처분

【질의요지】

가. 주택재개발사업시 보류시설은 조합이 임의로 처분이 가능한지 여부

나. 재개발사업시행자가 공공시설용지에 대하여 무상양여를 신청하여야 하는지 여부 및 국․공유지 평가방법 등에 관한 사항

【회신내용(1996. 10. 31)】

가. 도시재개발법 제34조제9항의 규정에 의한 보류지는 동법 시행령 제41조제3호의 규정에 의하여 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법 등을 관리처분계획으로 정하여 처분토록 의무화 하고 있음.

나. 동법 제56조제4항의 규정에 의하여 재개발사업으로 관리청에 귀속될 공공시설과 재개발시행자에게 귀속․양도될 재산은 시행자가 재개발사업의 준공전에 그 종류와 세목을 관리청에 통지하여야 하며 그 사업이 준공되어 관리청에 준공검사를 통지한 때에는 국가․지방자치단체에 귀속되거나 시행자에게 양도된 것으로 보도록 하고 있음.

다. 동법 제57조제3항의 규정에 의하여 국․공유지는 사업시행고시일부터 그 용도가 폐지된 것으로 보도록 하고 있으므로 기타 그 평가방법 등에 관하여는 국유재산법등 관련법령의 규정에 따라야 하는 것임.

• 토지수용 절차

【질의요지】

주택재개발사업구역내 토지수용 절차는.

【회신내용(1997. 5. 21.)】

가. 도시재개발법 제31조의 규정에 의하여 시행자는 재개발구역안에서 그 사업을 위하여 필요한 토지 등의 권리는 대지 또는 건축시설의 분양을 조건으로 이를 수용할 수 있으며 수용절차는 동법에서 특별히 정한 사항외에는 토지수용법을 준용함.

나. 토지수용법 제25조제2항의 규정에 의하면 토지소유자 및 관계인과 공공사업시행자(기업자)간에 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때에는 기업자는 사업인정의 고시가 있은 날로부터 1년이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있으며, 토지소유자 및 관계인은 제25조의3 제1항의 규정에 의거 기업자에 대하여 서면으로 재결신청을 조속히 할 것을 청구할 수 있고, 관할 토지수용위원회는 제36조 내지 제43조의 규정에 따라 재결을 하며 기업자는 재결한 보상금을 지급하고 당해 토지를 수용 또는 사용하게 되고, 재결에 대하여 이의가 있는 자는 제73조 및 제74조의 규정에 의거 재결서의 정본이 송달된 날로부터 1월이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있으며 이의신청의 재결에 대하여 볼복이 있을 때에는 제75조의2제1항의 규정에 의거 재결서가 송달된 날로부터 1월이내에 행정소송을 제기할 수 있음.

• 토지수용법에 의한 수용이나 사용이 아닌 토지의 취득

【질의요지】

재개발조합이 토지수용법에 의한 수용이나 사용이 아닌 경우에 취득하는 토지를 모든 협의에 의한 취득으로 볼 수 있는 지와 그럴 경우 보상개념으로서 공공용지의 취득및손실보상에관한특례법 적용여부 및 사업구역내 토지의 경우 사유지나 국․공유지 구분 없이 동법령이 적용되는지 여부

【회신내용(주개58507-1876 : 1995. 5. 24)】

도시재개발사업은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제2조제2호의 규정과 토지수용법 제3조제5호의 규정에 의한 공공 또는 공익사업이므로 주택재개발사업의 시행자가 상기 법령의 규정에 따른 협의 또는 수용재결을 통하여 재개발구역내의 토지를 취득하는 경우에는 소유의 귀속주체가 누구인지를 구별하지 아니하고 상기 법령의 규정에 의한 취득 및 손실보상의 기준과 방법을 적용하여야 할 것이나, 상기법령이 아닌 별도의 법률에 따라 재개발구역내 토지의 소유권을 취득하는 경우에는 그에 따라야 할 함.

• 재개발사업에 공여될 국․공유지 관련 질의

【질의요지】

가. 도시재개발법 제57조제3항의 규정에 의하여 재개발사업에 공여될 국공유지는 사업시행고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지되는 것인 바 이에 대한 개정취지.

나. 재개발사업시행인가고시가 있기 전부터 “도로”나 “주거”인 국공유지가 손실평가시점에서 이용상황이 “대지”로 변경된 경우 감정평가시 이를 “도로” 또는 “주거”로 인정하는지 아니면 “대지”로 인정하여야 하는지 여부.

【회신내용(1996. 12. 17)】

가. 도시재개발법 제57조제3항의 규정에서 재개발사업과 관련하여 우선 매각 등을 할 수 있는 국공유지는 사업시행고시가 있는 날부터 종전용도가 폐지되는 것으로 보는 것인 바, 이는 국공유지 매각에 따른 행정절차를 간소화함으로써 사업시행을 활성화하기 위하여 규정된 것임.

나. 도시재개발법 제57조제4항의 규정에서는 국공유지 매각시 주민부담을 덜고 평가를 합리적으로 할 수 있도록 사업시행고시가 있을 날을 기준으로 가격을 평가토록 하고 있으며 장기간 매각체결이 이루어지지 않는 경우 지가상승 등을 고려하기 위하여 사업시행고시 2년이후에는 국유재산법등 관계규정에 따르도록 규정하고 있음.

• 감정평가기준

【질의요지】

도시재개발사업에 편입되는 국․공유지에 대해 사업시행고시후 2년이 경과된 시점에서 사업시행자가 매수 신청하는 경우로서, 당해 토지가 용도폐지되어 대지화된 경우에 감정평가 기준은?

【회신내용(주택 58500-888 :1998. 7.)】

종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지에 대하여는 종전의 공공사업에 이용될 당시의 이용상황을 상정하여 평가함.(공특법시행규칙 제6조제7항). 또한 도시재개발사업시행고시가 있는 날로부터 2년이내에 매각계약이 체결되지 아니할 경우에 그 가격결정에 있어서는 국유재산법 또는 지방재정법의 관계규정에 의하고(도시재개발법 제57조제4항), 공특법 또는 토지수용법에 적용되는 공익사업에 필요한 국유재산을 처분하는 경우에는 당해 법률에 의한 보상액을 처분가격으로 하므로(국유재산법시행령 제37조의2), 귀 질의에서의 경우에는 공특법 제6조제7항의 규정에 의거 감정 평가함이 타당함.

• 감정평가

【질의요지】

주택재개발구역내 국․공유지 매각을 위한 감정평가의뢰자는 사업시행자인지 또는 지자체인지 여부와 국․공유지를 무단점유한 자에게 점유 국공유재산을 매각할 경우에도 공공용지의취득및손실보상에관한특례법을 적용할 수 있는지 여부.

【회신내용(1999. 5. 4.)】

가. 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행인가를 받아 시행하는 사업은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의한 공공사업에 해당되므로, 공공사업(공익사업)에 필요한 국․공유지를 사업시행자(기업자)에게 매각할 경우에는 해당법률(공공용지의취득및손실보상에관한특례법, 토지수용법)에 의하여 산정한 보상액으로 매각가격으로 하도록 규정(국유재산법시행령 제37조의2, 지방재정법 제96조제7항)하고 있고, 감정평가의뢰의 주체는 사업시행자인 조합임.

나. 다만, 무단점유자에게 점유된 국․공유지를 매각하는 경우에는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법을 적용할 수 없음.

• 국․공유지의 처분

【질의요지】

재개발구역내 국․공유지 처분과 관련하여 도로․구거․임야등 대지외의 토지를 평가할 때 용도폐지된 “대”로 평가하여야 하는지 여부와 사업시행고시가 있는 날부터 2년이내에 국․공유지 매각계약이 체결되지 아니할 경우 매각을 위한 감정평가액의 유효기간은.

【회신내용(1996. 7. 16.)】

도시재개발법 제57조제2항의 규정에 의하여 재개발구역의 국․공유지의 매각가격은 동법 제57조제4항의 규정에 의하여 사업시행고시가 있는 날을 기준으로 하여 국유재산법등 관련법령에 따라 산정하는 것이며, 사업시행고시가 있은 날부터 2년이내에 매각계약이 체결되지 아니할 경우 매각결정은 국유재산법 및 지방재정법의 관계규정에 따르는 것입니다. 참고로 도시재개발법 제57조제3항의 규정중 사업시행고시가 있는 날부터 종전 용도가 폐지된 것으로 보는 경우라 함은 지적법에 의한 지목의 폐지가 아니고 국유재산법 제30조의 규정등에 의한 국유재산용도의 폐지등을 말함.

• 영업손실 보상

【질의요지】

가. 재개발사업지구내 세입자나 건물을 임차하여 영업을 하던 자가 생활근거나 영업장소를 상실하고 불가피 하게 타 지역으로 이주할 경우 주거대책비나 영업손실을 보상 받을 수 있는지 여부와 이 경우 보상비의 지급주체는?

나. 세입자가 적절한 보상금을 수령하였을 경우 이주기간은 몇 개월이나 주는지?

【회신내용(건교부 관리 58070-51 :1997 1. 9)】

가. 도시재개발사업은 토지수용법 제3조의 규정에 의한 공공사업에 해당하므로 도시재개발사업에 지장이 되는 건물 등의 보상에 관하여는 공공사업에 필요한 토지 등의 협의에 의한 취득 또는 사용과 이에 따르는 기준과 방법을 정 한 공공용지의취득및손실보상에관한특례법을 적용할 수 있으며 동법에 따른 주거대책비 등에 대해 규정하고 있는 법령조항 및 내용은 아래와 같음.

1) 주거대책비

공공용지의취득및손실보상에관한특례법 시행규칙 제30조의2의 규정에 의한 주거대책비는 당해 공공사업 시행을 위한 사업인정 고시나 보상계획공고일 현재 당해 지역 안에서 3월 이상 거주한 자로서 주거용 건물(무허가 건물인 경우 '89. 1. 24 이전에 존치된 경우에 한함)의 세입자에 대하여 소정의 산식에 의해 산정한 금액으로 지급하되 다만, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받은 경우는 제외되는 사항으로서 이는 주거용 건물의 세입자에 대한 보상임.

2) 영업보상

공공사업 시행으로 인한 영업보상에 있어서 적법한 영업의 경우 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제24조 및 제25조의 규정에 의하여 영업의 휴폐업에 따른 영업이익 및 시설이전비 등을 평가하여 보상하며, 무허가 영업의 경우는 동법시행규칙 제25조의3제1항의 규정에 의하여 이를 영업으로 보지 아니하여 영업시설물의 매각이나 이전에 따른 손실에 대하여만 보상하며, 다만 당해 사업에 관한 고시 이전의 무허가 영업으로서 당해 사업으로 폐업하게 되는 경우에는 동법시행규칙 제30조의2의 규정에 의한 주거대책비 수준에 준하여 보상하되, 이 경우에도 본인 또는 생계를 같이하는 동일 세대 안의 직계존비속 및 배우자가 당해 사업으로 인한 영업보상을 받은 경우는 제외 됨.

3) 손실보상비 지급주체

도시재개발사업에 따른 지장물 등에 대한 손실보상은 도시재개발법 제30조의 규정에 의하여 사업시행자가 그 손실을 보상하여야 함.

나. 도시재개발사업에 지장이 되는 건축물이나 공작물의 철거 또는 이전의 기간은 도시재개발법시행령 제37조의 규정에 의거 20일이상 30일 이내로 정하고 있음. 다만, 시행자는 그 철거 또는 이전에 장기간을 요하는 것이나 시행자가 30일을 넘어도 재개발사업에 지장이 없다고 인정하는 것에 대하여는 따로 그 기간을 정할 수 있음.

• 도시계획시설

【질의요지】

가. 도시재개발구역내 도시계획시설로 결정된 계획도로가 있는 경우 동 도로의 설치비용을 누구 부담하는지 여부

나. 재개발구역 밖에 위치한 도시계획시설로 결정된 계획도로의 설치비용을 재개발사업시행자에게 부담시킬 수 있는지 여부 및 있다면 사례는.

다. 도시재개발법 제46조제2항 단서규정의 입법취지는.

【회신내용(1997. 8. 22)】

가. 질의 “가” “다”에 대하여

도시재개발법 제46조제1항의 규정에 의하여 재개발사업시행에 관한 비용은 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담하는 것이나, 주택재개발사업으로서 동법 제46조제2항 단서 및 동법 시행령 제47조제2항 제1호의 규정에 의한 도로는 시․군 또는 자치구가 설치비용의 전부 또는 일부를 부담하여야 하는 것이며 이와 같이 지방자치단체의 비용부담을 의무화한 것은 도시기능 향상 및 도시서민 주거안정의 차원에서 시행되는 도시재개발사업의 취지에 부합되도록 한 것임.

나. 질의 “나”에 대하여

도시재개발법에서는 재개발구역밖에 있는 도시계획도로의 설치비용 부담에 대하여 특별히 규정하고 있지 아니하므로 관계법령의 규정여부, 사례 및 동 사건과 관련된 사업시행인가의 내용등 구체적인 사항은 재개발구역지정 및 사업시행인가에 대한 권한이 있는 해당 지방자치단체와 협의하여야 함.

• 미등록 무허가건물에 대한 손실보상 여부

【질의요지】

1981. 12. 31 이전에 건축된 무허가 건축물이 서울특별시의 무허가건축물대장에 건축물 전체면적이 등재되지 않고 일부면적만 등재되어 있으며, 재개발조합정관에서 “무허가건축물은 무허가건축물대장에 등재된 면적만 손실보상 한다”라고 규정되어 있는 경우, 재개발조합은 미등재된 부분에 대하여도 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의거 손실 보상하여야 하는지 여부

【회신내용(주환 58531- :1999. 11. 4.)】

가. 도시재개발사업의 시행으로 도시재개발법 제27조의 규정에 의한 손실을 받은 자가 있을 때에는 동법 제30조의 규정에 의하여 사업시행자가 그 손실을 보상하되, 손실보상은 시행자와 손실을 받은자가 협의토록 하고, 협의가 성립되지 아니한 경우는 토지수용위원회의 재결을 신청할 수 있음.

나. 한편, 도시재개발법령에서 정하는 사항외에 사업시행에 따른 손실보상은 공공용지의취득및손실보상에관한특례법령을 적용할 수 있으며, 동특례법 시행규칙중 개정규칙(‘89.1.24 건설부령 제444호)시행당시 무허가 건물은 동규칙 부칙 제4항에 의거 보상대상에 해당됨.

• 임시수용시설 등의 제공요건에 세입자 포함여부

【질의요지】

도시재개발법 제27조제1항의 규정중 “주택이 철거된자에 가옥주외에 세입자로 포함되는지 여부

【회신내용(문서번호주환 58507-  :2000. 2. 2.)】

가. 재개발구역내 세입자는 민법상 가옥주와 세입자간의 임대차계약 또는 전세계약에 의한 관계이며, 재개발사업은 토지수용법에 의한 토지․건물 등을 수용할 수 있는 공공사업인 바, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제8조 및 동법시행령 제5조의 규정에 의하면 공공 사업 시행자는 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활근거를 상실하게 된 자를 위하여 이주대책을 수립․시행토록 규정하고 있음. 여기서 토지 등을 제공함으로 인하여 생활근거를 상실하게 된 자라 함은 토지 등의 소유자를 말하며, 세입자는 토지 등을 제공한 자가 아니므로 같은 공공사업인 재개발사업으로 인한 가수용 등 이주대책의 대상도 주택을 소유하고 있다가 철거되는 자를 의미하는 것으로 판단됨. 참고로, 서울특별시등 지자체의 경우 시․도조례로 재개발사업의 시행으로 이주하게 되는 세입자중 임대주택 입주를 희망하는 세입자를 위하여 임대주택건설계획을 수립토록 규정하고 있으며, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제30조의2제1항의 규정에서는 공공사업의 시행으로 이주하게 되는 주거용건물의 세입자에 대하여 가족수에 따라 주거대책비를 지급토록 규정하고 있음.

• 국․공유지의 용도폐지

【질의요지】

도시재개발법 제57조제3항의 규정에 의하여 주택재개발 구역내 국․공유지는 사업시행인가가 되면 종전의 용도가 폐지된 것이라 함은 무엇을 말하는지 여부와 재개발구역내 사유지를 평가시 지목이 대지로 평가될 수 있도록 개선 요망.

【회신내용(1997. 9. 25.)】

가. 도시재개발법 제57조제3항의 규정에서 재개발사업으로 우선 매각 등을 할 수 있는 국․공유지는 사업시행고시가 있는 날부터 종전 용도가 폐지된 것으로 보는 것인 바, 이는 용도에 따라 행정재산, 보존재산, 잡종재산 등으로 구분되어 있는 국․공유재산의 용도폐지 절차를 간소화하여 사업시행을 활성화하기 위한 것이며,

나. 재개발사업의 관리처분계획을 정하기 위한 종전 토지 등의 가격은 도시재개발법시행령 제40조제1항의 규정에 의하여 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률에의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하며, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10제2항 및 같은법시행규칙 제6조제6항의 규정에 의거 취득할 토지의 평가는 지목에 불구하고 현실적인 이용상황에 따라 평가하도록 규정되어 있음.

• 다수인의 불하신청

【질의요지】

도시재개발법 제57조제2항의 규정취지, 시행자 또는 점유자․사용자가 모두 불하신청하여 경합이 붙은 경우 우선순위가 있는지와 관할청에서 임의로 1인을 선정하여 수의계약할 수 있는지 아니면 공개입찰을 해야 하는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58070-2232 :1997. 10. 20)】

도시재개발법 제57조제2항의 규정에 의하면 재개발구역안의 국․공유지는 재개발사업외의 목적으로 양도할 수 없으며, 국유재산법이나 지방재정법상의 국유재산관리계획이나 공유재산관리계획에 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 타에 우선하여 이를 매각하거나 임대할 수 있도록 규정하고 있는 바, 이러한 규정을 둔 취지는 재개발구역내 국․공유지를 점유 또는 사용하고 있는 주민들의 재정착을 유도함과 동시에 사업시행자가 사업을 원활히 수행할 수 있도록 하기 위한 것이며, 국․공유지를 사업시행자 또는 점유자 및 사용자중 누구에게 먼저 매각하여야 하는지에 대한 우선 순위나 매각방법에 대하여는 도시재개발법상 정하고 있지 않기 때문에 매각 우선순위나 매각방법에 대한 결정은 재산관리청이 관계법령이나 재개발구역의 제반여건 등을 종합 적으로 고려하여 동 규정의 제정취지에 부합될 수 있도록 결정해야 할 사항임.

• 재개발구역내 지역주택조합의 설립인가 여부

【질의요지】

재개발구역내 재개발사업이 완료되지 아니한 상태에서 재개발사업으로 건설된 건축물을 철거하고 새로운 주택을 건설하고자 하는 지역주택조합의 설립인가가 가능한지 여부.

【회신내용(주정 58500-2514 :1999. 7. 19.)】

재개발사업은 도시계획으로 지정된 재개발구역에서 토지의 고도이용과 도시기능 회복을 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 의하여 시행하는 도시계획사업으로서, 재개발사업이 시행중인 지역에서 동 사업으로 건설된 건축물을 철거하고 새로운 주택을 건설하고자 하는 지역주택조합의 설립인가는 곤란함.

제 4 장  관리처분계획

Ⅰ. 관리처분계획의 개념과 내용

1. 관리처분계획의 개념 및 효과

가. 개  념

관리처분계획이란 용어가 법률에서 사용된 것은 1971년 1월 19일 개정된 도시계획법에서 도시계획사업의 하나인 재개발사업의 시행절차와 처분방법이 규정되면서부터이며, 1976년 12월 31일 도시재개발법이 제정․시행되면서도 같은 내용으로 사용되었다.

관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획이다. 또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 개념지울 수 있다.

따라서 사업시행구역 안의 권리자에게는 주택재개발사업과정의 어느 절차보다도 가장 큰 이해관계를 가지는 단계이며, 당해 사업의 성패를 좌우하는 중요한 단계이다.

또한 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지, 위생의 향상, 기타 주거조건을 개선토록 기여한다. 따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제이다.

법률적으로 관리처분계획은 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장․군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있다(법 제34조제1항).

나. 효  과

① 관리처분계획인가가 고시되면 종전의 토지 등에 대한 소유권자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등은 분양처분고시가 있을 때까지 사업시행자의 동의를 얻은 경우 외에는 종전 토지 등을 사용하거나 처분하는 등의 권리를 행사할 수 없다(법 제34조제8항).

② 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 처분 또는 관리되어야 한다. 이를 위반한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(법 제62조).

③ 시행자는 관리처분계획인가가 고시되었을 때 지체없이 분양신청자에게 관리처분계획의 인가내용을 통지하여야 하며, 그 통지내용은 다음과 같다(법 제34조 제6항, 시행령 제42조).

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 시행구역의 면적

◦ 시행자의 명칭 및 주된 사무소의 소재지

◦ 관리처분계획의 인가년월일

◦ 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 명세 및 추산가액과 토지 및 건축물의 명세와 가격

④ 위 항목의 통지를 태만이 한 시행자는 500만원 이하의 과태료에 처한다(법 제64조제1항제2호).

2. 관리처분계획의 내용(법 제34조제4항, 시행령 제41조)

◦ 분양설계

◦ 분양대상자의 주소 및 성명

◦ 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

◦ 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액

◦ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세

◦ 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법

◦ 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세

◦ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법

◦ 대지 및 건축시설의 분양계획 및 그 비용부담의 한도․방법과 시기：비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 따로 정하는 경우를 제외하고는, 종전의 토지 또는 건축물의 가액의 비율에 따라 분양받을 수 있는 규모의 2분의 1 한도 내에서만 가능하다.

Ⅱ. 분 양 신 청

1. 분양신청의 개념

① 종전 토지 및 건축물의 소유자 또는 소유권 이외의 권리자가 권리조정의 주체가 되는 사업시행자에게 향후 사업시행에 따른 권리조정에 대비하여 분양예정 대지 및 건축시설을 분양받고자 하는 의사를 표시하면서 소유하고 있는 권리를 신고하는 것이다.

② 종전 토지 및 건축물에 관한 소유권 이외의 권리로는 지상권․전세권․임차권․저당권 및 기타의 권리 등이 있다.

2. 분양신청(법 제33조 및 시행령 제38조)

가. 분양신청기간 통지․공고 및 분양신청

① 시행자는 사업시행고시가 있는 날로부터 14일 이내에 토지 등의 소유자에게 분양신청기간을 정하여 통지하고 일간신문에 공고하여야 한다.

② 분양신청기간은 사업시행고시가 있은 날로부터 30일 이상 60일 이내 이다.

③ 대지 및 건축시설을 분양 받고자 하는 토지 등 소유자는 시행자가 통지한 분양신청기간 내에 시행자에게 분양신청을 하여야 하며, 소유권 외의 권리자는 그 권리를 신고하여야 한다

④ 분양신청은 우편으로도 가능하므로 우편으로 하고자 하는 때에는 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 발송토록 고지하여야 한다.

재개발구역 안에 있는 토지의 전 소유자가 이미 분양신청을 하였고, 그후 현 소유자가 전 소유자로부터 위 토지의 소유권을 취득하였다면, 전 소유자의 조합원으로서의 지위는 현 소유자에게 승계․이전된다. 또한 전 소유자가 한 분양신청의 효력도 현소유자에게 미치고, 재개발조합이 전 소유자에 대하여 아파트를 분양하지 아니하고 현금청산을 하기로 하는 관리처분계획을 정하여 인가를 받은 것의 효력도 현소유자에게 미친다. 따라서 현 소유자가 스스로 분양신청을 한 바 없다 하더라도 전 소유자가 분양신청을 하였다면, 전소유자에 대해 재개발조합이 행한 분양거부처분에 대하여 취소를 요구할 수 있다.(대법원 1999. 4. 13. 선고 98두19230판결)

나. 통지 및 공고방법

분양신청을 위한 통지 및 공고의 방법은 각 시․도의 조례로 규정하고 있으며, 다음의 내용은 각 시․도의 조례로 규정한 내용이다.

(1) 개별통지

① 토지 등의 소유자에게 분양신청기간을 통지하고자 할 때에는 다음 서류를 첨부하여 토지 등의 소유자 개인별로 통지하여야 한다.

◦ 분양신청서

◦ 정관․규칙 또는 시행규정

◦ 사업시행인가서 사본 또는 사업시행인가 요지

◦ 기타 분양신청에 필요한 안내문

② 통지는 반드시 내용증명 등 토지소유자 등에게 의사가 전달될 수 있도록 하고 그 근거를 남겨야 한다.

③ 통지를 위한 토지 등 소유자의 주소는 주민등록등본의 주소지로 통지하여야 한다.

④ 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고 그 권리를 증명할 수 있는 서류와 조례와 정관․규칙 또는 시행규정에서 분양신청자격을 특별히 정한 경우에는 그 자격을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 제출하도록 통지하여야 한다.

(2) 일간신문에 공고

시행자가 분양신청기간을 개별통지한 때에는 다음의 사항들을 일간신문에 공고하여야 한다.

◦ 재개발사업명칭

◦ 시행구역의 위치

◦ 주된 사무소의 소재지

◦ 분양신청기간 및 장소

◦ 분양대상 대지 또는 건축시설의 내역

◦ 분양신청 자격

◦ 분양신청 방법

◦ 토지 등을 소유한 자 외의 권리자의 권리신고 방법(부산은 삭제)

다. 유의사항

① 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우에는 분양받을 의사가 없는 것으로 간주하여 현금청산한다.

② 분양신청서에 소유한 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 자격을 증명할 수 있는 서류가 첨부되었는지 확인하여야 하며, 분양신청은 우편으로도 가능하므로 우편으로 하고자 하는 때에는 그 신청서가 분양신청기간 내에 발송된 것임을 확인하여야 한다

③ 시행자는 도시재개발 법․령 및 시․도 조례, 정관․규칙 또는 사업시행규정에서 분양대상에서 제외된 자가 있을 경우에는 분양신청시 분양대상이 아님을 명확하게 설명하여야 하며, 분양에서 제외될 경우 현금청산대상이 되거나 관리처분계획에서 정하는 청산방법에 따라 처리됨을 토지 등의 소유자에게 고지하여야 한다

3. 분양미신청(분양신청철회자 포함) 및 분양제외자에 대한 조치

① 분양미신청자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분기준에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 도시계획법 제29조(2002년 1월1일부터 도시계획법 제67조 적용)의 규정에 의하여 수용되는 경우 외에는 금전청산대상으로 한다.

② 재개발사업의 수용 또는 사용에 관하여는 토지수용법이 적용된다

Ⅲ. 관리처분계획의 기준

1. 일반적 기준 및 방법(법 제35조, 시행령 제43조)

① 종전의 토지 또는 건축물의 위치․면적․이용상황․환경 및 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축시설이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

② 과소하거나 광대한 토지 또는 건축물에 대하여는 필요한 경우에 이를 증가시키거나 감소시켜 대지 또는 건축시설이 적정 규모가 되도록 한다.

③ 과소한 토지 또는 건축물과 재개발구역지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 보상할 수 있다.

④ 시행자가 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있을 때에는 관리처분계획을 통해 지적이 협소한 토지에 대하여 과소토지가 되지 않도록 할 수 있다. 그리고 관리처분계획을 통해 그 토지에 대하여 보상을 하거나 건축시설의 일부와 그 건축시설이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

⑤ 관리처분계획 중 분양설계는 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

⑥ 1개의 건축시설의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정한다.

⑦ 시행구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자에 대하여 대지 및 건축시설을 분양할 때에는 그 소유자에게 분양권이 주어지도록 한다. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 일정가액․규모 또는 유형에 미달하는 토지 또는 건축물(공유인 경우에는 그 지분을 기준으로 판단)의 소유자는 분양대상에서 제외할 수 있다(5. 주택개발사업의 분양대상자의 참조).

⑧ 1필지의 대지 및 건축시설을 2인 이상의 분양대상자에게 분양하는 때에는 종전의 토지 및 건축물 가액에 따라 대지 및 건축시설을 분양하도록 한다. (법 제34조제9항의 보류지로 정하거나 일반에게 분양하는 부분을 제외한다.)

⑨ 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 당해 건축시설의 공용부분은 각 권리자의 공유에 속하되, 당해 공용부분에 대한 지분비율은 그가 취득하게 되는 건축시설의 위치 및 바닥면적 기타의 사항을 고려하여 정한다.

⑩ 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축시설이 설치된 경우에는, 건축시설 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 한다. 이 경우 토지의 소유는 공유로 한다.

※ 관리처분계획의 일반적 기준과 방법 중 ⑥～⑩의 기준은 토지 등의 소유자 또는 조합원 전원의 동의가 있는 때에는 적용하지 않을 수 있다.

2. 종전소유권의 유형

분양설계의 기준이 되는 종전소유권(법 제33조의 규정에 따라 분양신청권이 있는 토지 또는 건축물의 소유권)은 다음과 같이 세부적으로 나누어지며 분양대상자 인정여부와 관련하여 주의를 요한다.

◦ 토지 및 건축물을 함께 소유한 자

◦ 토지만을 소유한 자

◦ 건축물만을 소유한 자

◦ 건축물만을 소유한 경우에는 허가 또는 등기된 건축물 소유자와 무허가건축물 소유자로 구분되고, 무허가 건물인 경우에는 신발생무허가건축물과 기존무허가건축물로 구별된다

<참  고>

◦ 신발생무허가건축물과 기존무허가건축물의 구별

시․도	기존무허가건축물의 요건
서 울	‧ 1981년 12월31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 건물 ‧ 1981년 제2차 촬영 항공사진에 수록되어 있는 무허가건물 ‧ 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월31일 이전에 존립하였다는 확증 있는 무허가 건물 ‧ 1982년 4월8일 이전에 사실상 건립된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건물로서 1982년 제1차 촬영 항공사진에 수록되어 있거나 재산세 납부 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립하였다고는 확증이 있는 무허가건물
부 산	1989년 3월 29일 이전 발생한 무허가건축물
경기, 인천, 광주, 대전, 대구	공공용지취득및손실보상에관한특례법의 규정에 의한 보상금지급대상 무허가건축물

무허가 건물의 신축은 불법적인 물권의 취득이므로, 이를 양도하는 경우에도 그 소유권을 이전할 수 없다. 또한 점유자가 무허가 건물의 신축자로부터 이를 매수하여 점유하고 있다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.(대법 1997.11.28, 95다43594)

3. 분양설계의 기준(종전권리의 인정기준)

분양설계는 분양대상자별로 분양예정위치를 정하고, 적정분양가격을 산정하는 설계이다. 다음의 분양설계 기준은 서울시의 경우를 예시한 것이다. 분양설계의 기준은 대체로 서울시의 경우와 유사하나, 각 시․도별로 약간의 차이가 있으므로, 각 시․도에 따라 그 조례에서 규정하고 있는 내용에 반드시 따라야 한다.

가. 종전토지의 소유면적

① 관리처분계획 기준일 현재 지적법 제2조제1호 규정에 의한 소유토지별 지적공부에 의하며, 1필지 토지를 수인이 공유로 소유하고 있는 경우에는 부동산등기부의 지분비율을 기준으로 한다.

② 다만, 주택재개발사업구역의 국․공유지 점유자는 관계법령과 규약, 정관 또는 시행규정이 정하는 바에 따라 점유연고권이 인정되어 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과를 기준으로 한다.

나. 종전건축물의 소유면적

① 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 한다.

② 다만, 규약, 정관 또는 시행규정이 정하는 바에 따라 재산세 과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다. 이 경우 위법하게 건축된 부분의 면적(무허가건축물의 경우에는 기존무허가 건축물에 추가된 면적을 말한다)은 제외한다.

※ 종전건축물 면적인정기준은 주민의 재산권과 관련되어 있어 이해관계가 소유자에게 직접 영향을 미치고, 특히 무허가건물의 경우 무허가건물대장에 등재된 면적이 실측면적 및 재산세과세면적과 다르게 기입되는 경우가 종종 발생하여 사업이 종결되기까지 고질적인 민원이 야기된다. 이에 대처하기 위해서는 정관․규약 또는 사업시행규정 수립시 주민의 의견을 수렴하여 사업시행규정을 명확하게 반영하여 처리하여야 하며, 건축물대장 및 재산세과세대장으로 면적을 산정할 경우에도 민원해결 및 수용할 경우를 대비하여 실측면적을 산정하여 둘 필요가 있다.

다. 종전토지 등의 소유권

① 관리처분계획 기준일 현재 부동산 등기부에 의하며, 무허가건축물인 경우에는 관할동장이 발행한 무허가건물확인원 또는 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 한다.

② 국․공유지는 앞의 ‘가. 종전토지 소유면적’에서 언급한 지적측량성과에 의해 소유면적으로 인정된 점유연고자를 기준으로 한다.

라. 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액

① 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

② 공동주택의 경우에는 다음의 방법에 의하여 추산액을 산정한다.

ⅰ) 국민주택기금을 지원 받는 공동주택：국민주택기금 운용 및 관리 규정 적용

ⅱ) ⅰ) 이외의 공동주택：지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상에게 원가(대지비 및 건축비와 사업시행에 소요된 제비용 등) 산출근거를 제시하여 평가 의뢰하여 제출받은 감정평가액을 산술평균한 금액

③ 관리처분계획의 변경인가시는 분양예정의 대지 등에 대한 가격을 시행자와 대지 등의 소유자 전원의 합의로 산정할 수 있다.

마. 임대주택 부지가격 산정

① 구역내 국․공유지 중 점유 연고권자에게 우선 매각하고 남은 면적으로 충당된 면적에 대한 대지조성비：국민주택기금의 지원을 받는 공동주택의 추산액에 의한 택지조성비

② 임대주택 부지면적이 ①로 부족한 경우 점유 연고권자에게 우선 매각한 국․공유지 면적：당해 시행구역 안의 국․공유지 매각단가의 산술평균치(①의 택지조성비가 가산된 금액을 말한다)

③ 임대주택 부지면적이 ①과 ②로 부족한 경우 나머지 면적：구역 내 사유토지의 종전 토지가격의 산술평균치와 ①의 택지조성비를 합산한 금액

※ 관리처분계획 중 분양설계는 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립하여야 한다.

4. 종전가액과 권리가액의 산정

① 분양신청한 토지 등의 소유자에 대한 분양설계는 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지 및 건축물을 대상으로 하며, 이 종전토지 및 건축물의 총가액을 종전가액이라고 한다.

② 종전가액은 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다

※ 사업시행자가 감정평가업자에게 직접 평가의뢰하는 것이 원칙이나 관리처분계획의 인가권자가 공정성 확보를 이유로 직접 평가의뢰하는 것으로 별도방침을 시행하는 경우도 있다.

관리처분계획인가를 위하여 실시하는 종전토지 등의 가격평가는 단지 그 사업을 시행하기 위하여 거쳐야 할 필요한 절차일 뿐 이러한 토지 등의 가격평가 그 자체로서는 어떠한 권리․의무를 설정하거나 법률상의 이익에 직접적인 변동을 초래하는 행정처분이 아니므로 행정소송의 대상이 되지 않는다(서울고등법원 1994.8.19 선고93구24027판결).

③ 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지 및 건축물 총가액 중 다음의 사항에 해당하는 가액을 제외한 가액을 권리가액이라고 한다. 이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국․공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.

ⅰ) 하나의 대지(지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지)범위에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고시일(당해 토지 등에 대하여 주택재개발구역 및 그 면적을 최초로 결정고시한 날)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)한 경우 그 해당가액

ⅱ) 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우 그 해당가액

ⅲ) 지적법 제2조제3호 규정에 의한 1필지의 토지를 구역지정고시일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우 그 해당가액

ⅳ) 신발생무허가 건축물의 경우 그 해당가액

※ 권리가액과 분양기준가액은 개념 및 사용용도가 다르므로 사용시 주의할 것

5. 주택재개발사업의 분양대상

공동주택의 분양대상자는 각 시․도의 조례 및 시행규칙으로 정하고 있다. 아래의 내용은 서울시의 조례 및 시행규칙에서 정한 것으로, 대부분 이와 유사한 기준을 갖고 있어 인용한다. 그러나 각목에서는 각 시․도(특히, 부산)에 따라 나름의 기준을 제시하고 있으므로, 필히 각 시․도의 조례를 살펴봐야 한다.

가. 공동주택의 분양대상자

분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 아래의 사항 중 한 가지 이상에 해당하는 자이어야 한다.

① 분양신청자가 소유하고 있는 종전가액 중 권리가액이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(지분대지가격을 포함한 공동주택가격을 말한다) 이상인 자.

이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국․공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.

※ 종전가액과 권리가액의 내용은 앞의 ‘4. 종전가액과 권리가액의 산정’에서 설명하였음.

② 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(앞의 사항 중 하단에서 규정한 국․공유지 면적을 포함한다) 중 앞의 4.-③-ⅰ) 내지 ⅲ) 규정의 경우로 취득한 토지면적을 제외한 잔여소유 토지면적이 90m2 이상인 자.

다만, 구역지정고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20m2 이상 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다)의 소유자는 사업시행고시일 후부터 공사완료공고일 기간 동안 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.

이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 주택공급에관한규칙 제6조제3항의 규정을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간 동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 한다.

※ 앞에서 언급한 세대원이라 함은 세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 앞으로도 ‘세대원’이라고 표기하는 것은 이와 같다.

③ 종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자.

다만, 그 주택이 앞의 4.-③-ⅰ)․ⅱ)․ⅳ)에 해당하는 경우에는 공동주택의 분양대상자가 될 수 없다.

④ 다음 중 하나 이상에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

◦ 수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우

◦ 하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우

◦ 수인의 명의로 등재된 토지 등의 소유자가 함께 분양신청한 경우

◦ 앞의 4.-③의 각 사항에 의하여 분양대상에서 제외된 자로서 구역지정고시일 이전의 권리유형 및 규모를 기준으로 함으로써 그 권리가 앞의 ①, ②,③ 중 하나인 분양대상에 합당하여 당해 토지 등의 소유자 수인이 함께 분양신청한 경우

⑤ 앞의 4.-③의 ⅰ) 내지 ⅲ)의 규정 중 취득의 범위는 공동주택(그 지분의 토지를 포함한다)을 취득하는 경우와 구역지정고시일 이전에 이미 일부 취득된 소유권을 규모나 유형의 변동 없이 단순이전되는 경우를 제외하며, 토지 또는 건축물의 취득일은 부동산 등기부상의 접수일자를 기준으로 한다.

나. 상가 등 분양대상 부대복리시설의 분양대상자

분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 사항의 순위 및 자격을 기준으로 하되, 규약, 정관 또는 시행규정이 정하는 바에 의한다

① 제1순위：종전 건축물의 용도가 분양건축시설용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인․허가 또는 신고 등을 포함한다)을 필한 당해건축물의 소유자로서, 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하부터도 이와 같다)이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

② 제2순위：종전건축물의 용도가 분양건축시설용도와 동일하거나 유사한 시설인 당해 건축물의 소유자로서, 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

③ 제3순위：종전건축물의 용도가 분양건축시설용도와 동일하거나 유사한 시설이며, 사업등록증을 필한 당해 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자

④ 제4순위：종전건축물의 용도가 분양건축시설용도와 동일하거나 유사한 시설인 당해 건축물의 소유자로서, 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위 규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자

⑤ 제5순위：공동주택을 분양받지 않은 자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

⑥ 제6순위：공동주택을 분양받은 자로서 종전가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자.

⑦ 제7순위：기타 분양을 희망하는 토지 등의 소유자로서, 분양시설의 단위규모 구획상 불가피한 경우에 한하여 종전가액의 130%에 해당하는 가액의 범위 안에서 분양이 가능한 자

다. 임대주택의 입주대상자

① 재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자로서 재개발사업의 시행을 원인으로 이주하는 세대. 이 경우 당해 주택이 무허가건축물인 경우에는 기존무허가건축물이어야 한다.

② 당해 재개발사업의 최초 구역지정고시일(구역의 변경지정으로 새로이 추가된 구역 안의 세입자는 당해 구역 범위의 추가지정을 위한 최초의 구역변경지정고시일)의 3월 전부터 사업시행으로 인한 이주시까지 당해 구역에 계속 거주한 세대. 이 경우 거주시점은 주민등록표에 등재된 내용을 기준으로 한다.

③ 입주대상자의 세대기준은 다음 각 사항 중 하나 이상에 해당하는 세대로 한다.

◦ 기준일부터 임대주택 입주시까지 세대별 주민등록표 상에 부부 또는 직계존비속으로 이루어진 세대(이혼모가 직계존․비속 이었던 자와 동거하고 있는 세대를 포함)

◦ 관할 구청장이 소년소녀가장세대로 책정한 세대로서, 가족 2인 이상으로 세대별 주민등록표에 등재된 세대

◦ 형제자매 등으로만 이루어진 세대로서 가족 2인 이상으로 세대별 주민등록표에 등재된 세대. 이 경우, 세대주가 30세 이상 또는 소득세법 제4조의 규정에 의한 소득이 있는 자이어야 한다.

◦ 기준일부터 임대주택 입주시까지 세대별 주민등록표 상에 배우자 및 직계존․비속인 세대원이 없는 세대. 이 경우, 세대주가 30세 이상 또는 소득세법 제4조의 규정에 의한 소득이 있는 자이어야 하며, 동일가옥 거주자로서 주민등록 분리세대는 제외한다.

④ 기준일부터 임대주택 입주시까지 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 직계비속을 포함하며 이혼모 및 동거 직계존비속을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대. 이 경우 무주택에 해당하는 지의 여부는 주택공급에관한규칙 제6조제3항의 규정을 준용한다.

⑤ 당해 구역의 사업시행으로 주거대책비를 지급받지 아니하는 세대.

⑥ 임대주택에 입주할 세입자가 입주를 포기하거나 입주 후 퇴거 등의 사유로 공가가 발생하였을 때는 주택재개발사업으로 철거되는 주택의 세입자로서 관계법령에 의해 당해 사업을 위한 고시 등이 있거나 재해로 인해 주택이 철거되는 자의 경우 재해가 발생한 날 현재 3월 이상 거주한 자(주택공급에관한규칙 제19조제1항제4호)에 해당하는 자에게 특별공급할 수 있다. 이 경우 특별공급한 임대주택은 서울특별시 도시개발공사가 매입하여 공급한다.

⑦ 주택재개발조합이 시행하는 경우, 조합원이 관리처분계획인가 후 분양처분고시 전에 분양아파트를 포기하고 임대주택의 입주를 원하면 조합원의 동의를 얻어 임대주택에 입주할 수 있다.

6. 주택재개발사업의 분양방법

① 공동주택은 분양대상자에게 다음의 기준으로 분양한다.

◦ 분양대상자 1인 1주택의 기준으로 분양한다.

◦ 분양대상자에게 분양하는 주택의 규모는 관리처분계획 기준일 현재 권리가액을 기준으로 다음의 각 사항에 의한다.

- 권리가액에 인접한 공동주택가액에 해당하는 주택의 규모를 분양한다. 이 경우 인접한 공동주택가액이 2개인 때에는 분양대상자의 신청내용에 의한다.

- 위의 규정에 불구하고 규약, 정관 또는 시행규정으로 정하는 경우, 국민주택(또는 국민주택 이하)은 분양대상자(부산의 경우, ‘국민주택’이라는 단서 조항 없이 그냥 ‘분양대상자’)의 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총건설 가구수의 50% 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50%까지 분양대상자에게 권리가액 다액 순으로 분양할 수 있다.(‘국민주택규모를 초과 ...“ 이하의 내용은 서울시 조례에서만 규정)

- 동일규모 주택 분양시 경합이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의하며, 주택의 동, 층, 호수 등의 위치 결정은 주택규모별 공개추첨에 의한다.

- 종전가액이 분양건축시설의 초소분양단위에 미달할 경우에는 최소분양단위를 분양하며, 지나치게 미달할 경우에는 현금청산한다.

② 상가 등 분양대상 부대복리시설은 순위별 분양대상자에게 관리처분계획 기준일 현재 종전가액(공동주택을 분양받는 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다)의 범위 안에서 분양하되, 분양시설의 단위규모 구획상 불가피 한 경우에 한하여 종전가액의 130%(서울시와 경기도의 경우, 대구시의 경우 200, 대전․광주․인천시의 경우 150)에 해당하는 가액의 범위 안에서 분양할 수 있으며, 3순위 또는 4순위에 해당하는 자로서 종전가액의 130%(서울시와 경기도의 경우, 대구시：200, 대전․광주․인천시의 경우 150)에 해당하는 가액이 분양건축시설의 최소분양단위규모 추산액에 미달할 때에는 당해 건축시설의 최소분양단위규모를 분양한다. 공동주택과 마찬가지로 최소분양규모에 지나치게 미달할 경우에는 현금청산 한다.

7. 보류(분양유보)시설(보류지 및 보류건축물) 및 체비시설의 관리처분

보류시설 및 체비시설의 관리처분은 각 시․도의 조례로 정하고 있으나, 그 내용은 동일하다.

가. 개  요

시행자가 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 규약, 정관, 시행규정 또는 사업시행계획에서 정하는 목적을 위하여 관리처분계획으로 보류지(건축시설을 포함한다)로 정하거나 일반에게 분양할 수 있다.

보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설(체비시설)은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지 등으로 본다(법 제34조제9항, 법 제39조제2항).

나. 보류시설의 계획 및 처분

(1) 보류시설의 계획

① 분양대상자의 누락, 착오 등으로 인한 관리처분계획의 변경과 소송 등으로 향후 추가분양이 예상되거나, 우선매수 청구권자가 있는 경우에는 분양대상자에게 분양하는 공동주택 총세대수의 1% 이내의 공동주택과 분양대상자에게 분양하는 상가 등 부대복리시설 총면적의 1% 이내의 대지 또는 건축시설 일부를 관리처분계획에서 분양하지 않고 이를 보류지 및 보류건축시설로 정할 수 있다.

② 보류시설의 규모를 1% 이상 정하고자 할 경우에는 그 사유 및 증빙서류를 구청장 또는 시장․군수에게 제출하여 인가받은 후에 관리처분계획으로 정한다.

(2) 보류시설의 처분

① 총회를 둔 시행자는 보류시설을 처분받을 대상자 중 우선매수청구권자와 분양대상자의 자격기준에 합당한 자를 제외하고는 총회의 결의를 거쳐 처분받을 대상자를 결정하여야 한다.

② 보류지의 분양가격은 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액의 내용에 따른다.

다. 체비시설의 계획 및 처분(일반분양)

(1) 체비시설의 계획

분양대상자에 대한 분양과 처분된 보류시설을 제외한 잔여대지 및 건축시설이 있는 경우에는 체비시설로 정한다.

(2) 체비시설의 처분

① 체비시설 중 공동주택은 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양하여야 하며, 앞의 보류시설의 분양가격과 같은 방법으로 산정하고, 그 산정된 가격을 참작하여 시행자가 따로 정할 수 있다.

② 체비시설 중 분양대상 부대복리시설은 앞의 분양가격 산정방식에 의한 가격을 기준으로 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반공개경쟁에 의하여 분양하여야 한다.

※ 부산광역시의 경우, 체비시설 중 공동주택은 주거대책비를 지급받은 세입자 중 청약저축 등에 가입하여 1년 이상이 경과한 자(주택공급에관한규칙 제5조)에 대하여 우선분양할 수 있도록 규정하고 있다.

8. 임대주택의 관리처분

다음은 서울시의 조례와 시행규칙에 따른 임대주택의 관리처분과 관련한 내용을 예시한 것이다. 각 시․도의 시행규칙도 이와 크게 다르지는 않으나, 각 시․도에 따른 보다 구체적인 내용은 해당 시․도의 시행규칙을 반드시 참조해야 한다.

가. 임대주택 부지의 매입

① 국․공유지를 점유한 연고권자에게 우선 매각하고 남은 국․공유지로 충당한다.

② 임대주택의 부지가 위 ①로는 부족할 때는 점유자에게 우선 매각한 국․공유지를 앞에서 설명한 ‘분양설계의 기준’에 따른 ‘임대주택 부지가격 산정’에 따른 부지가격으로 시행자로부터 매입한다.

③ 임대주택의 부지면적이 위의 ①과 ②로도 부족한 경우는 구역 내 사유토지의 종전 토지가격의 산술평균치와 택지조성비를 합한 금액으로 매입한다.

나. 임대주택의 매입 등

① 임대주택(대지 및 부대복리시설을 포함한다. 이하 같다)매입계약은 서울특별시장이 당해 재개발사업시행자 대표와 체결하되, 당해 재개발구역을 관할하는 구청장이 시장을 대리하여 계약을 체결한다. 이 경우 구청장은 계약내용에 대하여 사전에 시장의 승인을 받아야 한다.

② 임대주택 매입계약은 당해 재개발구역 관리처분계획인가 고시일 이후로서, 임대주택의 건축공정이 20% 이상인 때(전체층수의 2분의 1 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때)에 체결한다.

③ 임대주택 매입(분양)가격은 당해 주택재개발구역의 최초 관리처분계획인가시 결정된 가격으로 한다.

④ 임대주택 매입(분양)대금은 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분하여 다음과 같이 지급한다.

◦ 계약금은 매입(분양)계약체결시에 매입가격 총액(이하 "총액"이라 한다)의 20%를 지급한다.

◦ 중도금은 총액의 60%로 하되 건축공정에 따라 4회 분할 지급하며, 분할지급은 건축공정의 35%, 50%, 65%, 80% 이상인때에 각각 총액의 15%를 지급한다.

◦ 잔금은 임대주택의 사용승인 또는 임시사용승인을 얻어 입주가 시작된 이후에 총액의 15%를 지급하고 나머지는 분양처분고시 후에 지급한다.

⑤ 구청장은 임대주택의 매입(분양)계약의 체결, 계약금․중도금 및 잔금의 지급, 임대주택의 사용승인(임시사용승인을 포함한다), 공사의 완료공고, 분양처분고시, 등기에 관한 조치 및 처분을 하거나 보고를 받은 때에는 지체없이 시장 및 공사 사장에게 이를 보고 또는 통보하여야 한다.

다. 임대주택의 건설 등

임대주택의 건설은 서울특별시도시개발공사가 시행한다.

라. 임대주택의 관리 등

① 시장은 임대주택 관리 및 임대주택 입주․입주자 관리에 관한 사무를 서울시 도시개발공사 사장에게 위탁한다.

② 도시개발공사 사장은 제20조제5항의 규정에 의하여 구청장으로부터 재개발임대주택 등의 처분명세서와 임대주택 공급대상 세입자명부를 통보받은 때에는 주택소유여부의 전산검색 등을 통하여 임대주택 입주대상 자격 여부를 심사한 후, 입주대상세입자에게 임대주택의 입주신청, 임대차계약, 임대보증금의 결정․수납, 동․호의 추첨 등 임대주택의 입주에 필요한 사항을 서면으로 통지하고, 임대주택에 대한 사용승인(또는 임시사용승인) 전까지 동․호의 추첨 등 입주에 필요한 절차를 이행한 후 그 결과를 시장 및 관할구청장에게 보고 또는 통보하여야 한다.

③ 임대주택의 임대차계약의 체결, 임대보증금의 결정․수납, 임대주택의 동․호 결정 등 임대주택의 입주 및 입주자 관리에 관하여 법․영․조례 및 이 규칙에서 특별히 정한 것을 제외하고는 서울특별시 도시개발공사의 임대주택의공급및관리에관한규정을 준용한다.

④ 시행자 및 구청장은 도시개발공사 사장의 임대주택의 입주 및 입주자 관리에 필요한 제반 절차 이행 및 관계자료 요청에 적극 협조하여야 한다.

⑤ 구청장은 계약시와 사용승인(또는 임시사용승인)시 도시개발공사 사장으로 하여금 시장이 매입한 임대주택을 확인 점검토록 조치하여야 한다.

⑥ 도시개발공사 사장은 임대주택공급대상자에게 임대주택을 공급한 후 잔여주택이 있거나 입주포기․이주 등으로 공가가 발생된 경우에는 다음 내용과 같이 조치하여야 한다.

◦ 도시개발공사 사장은 잔여주택 등에 대한 우선배정계획을 수립하여 각 구청장에게 통보하여야 한다.

◦ 구청장은 도시개발공사 사장으로부터 우선배정계획을 통보받은 때에는 이를 관할구청 주택재개발사업의 시행자에게 통보하고 구청 및 동사무소 게시판에 10일 이상 공고하여 대상세입자로부터 우선배정신청을 받아 그 명단을 공사 사장에게 통보하여야 한다.

◦ 도시개발공사 사장은 우선배정신청자가 입주대상기준에 해당하는지의 여부를 심사한 후 이에 적합한 세입자를 대상으로 공급하되, 관할구청 주택재개발사업구역 중 사업시행인가일이 오래 경과한 구역 순으로 우선 배정한다.

◦ 우선배정의 순위는 위 사항이 정한 기준에 따라 도시개발공사 사장이 결정하되 공급물량이 부족한 경우로서 동일한 조건인 때에는 추첨에 의하여 결정할 수 있다. 도시개발공사 사장은 우선배정이 결정된 때에는 지체없이 우선배정을 신청한 구청장에게 그 결과를 통보하여야 한다.

◦ 잔여주택 등을 타 사업구역에 우선배정한 후에도 잔여주택이 있는 경우 그 처분방법은 시장이 정한다.

⑦ 임대주택부지 안의 분양대상 부대복리시설은 시행자의 체비시설로 관리처분하여 시행자가 분양한다. 다만, 시장의 매입신청에 의하여 시장에게 처분된 때에는 당해 부대복리시설의 임대공급대상자 결정은 도시개발공사 사장이 시장과 협의하여 이를 행한다.

⑧ 도시개발공사 사장은 불법 전대행위가 발생되지 아니하도록 정기적인 확인을 실시하여야 하며, 종합적인 입주 및 퇴거관리로 공가가 발생되지 아니하도록 조치하여야 한다.

마. 공사 등이 시행자인 경우

지방공사 등이 주택재개발사업의 시행자인 경우에는 매입의 절차를 거칠 필요가 없으며, 건설과 관리 등은 위의 내용과 같다.

※ 대한주택공사가 주택재개발사업의 시행자인 경우, 임대주택의 건설과 관리 등을 대한주택공사가 직접 수행한다.

Ⅳ. 관리처분계획의 인가절차

Ⅴ. 관리처분계획의 수립 및 인가신청

1. 관리처분계획의 대상

주택재개발사업의 경우 관리처분의 대상이 되는 대지 및 건축시설은 주택 및 부대복리시설과 공공시설이며, 주택 및 부대복리시설은 분양시설과 보류 및 체비시설로 구분되고, 분양시설은 분양용과 임대용으로 구분된다.

2. 관리처분계획의 내용

관리처분계획에는 다음 사항을 정하여야 한다(법 제34조제4항, 시행령 제41조)

◦ 분양설계

◦ 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

◦ 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액

◦ 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

◦ 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산 방법

◦ 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세

◦ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법

◦ 1필지의 대지 또는 건축시설을 2인 이상으로 분양대상자에게 분양하는 때에 종전의 토지 및 건축물의 가액과 토지 등의 소유자가 부담하는(시행령 제43조제3호) 비용 부담비율에 의한 대지 및 건축시설의 분양계획 및 그 비용부담의 한도․방법과 시기(이 경우 비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 따로 정하는 경우를 제외하고는 종전의 토지 또는 건축물 가액의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 2분의 1을 기준으로 정한다)

3. 관리처분계획서 작성 및 첨부서류

가. 관리처분계획서의 작성

① 분양설계

◦ 법령 및 정관규정에서 정한 기준의 범위 내에서 관리처분계획수립에 필요한 항목별 세부 설계기준 포함

② 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

◦ 법령 및 정관규정에 의한 분양대상자의 종전토지 등의 평가금액 및 배정된 평형 분양가 기술

③ 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액

◦ 시행자가 사업비로 지출할 각종계약서 및 영수자료를 근거로 하고 향후 집행될 자금을 추산하되, 과하거나 미달되지 않도록 적정금액 산정하여야 함

④ 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권외의 권리명세

◦ 토지 및 건축물 등기부등본상의 소유권 이외의 권리명세 명시

⑤ 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법

◦ 분양미신청으로 인한 수용 또는 현금청산자와 정관규정에 의한 분양자격 미달자 등에 대한 보상방법으로서의 청산방법 기술

⑥ 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세

◦ 구역지정 및 사업시행인가시 확정된 공공시설의 명세(신설, 용도폐지)를 기술

⑦ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법

◦ 보류지등의 범위․추산가액 및 처분방법은 앞의 ‘보류시설 및 체비시설의 관리처분계획’에서 정한 범위 내에서 정관으로 규정함

나. 첨부서류

◦ 관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본

◦ 분양신청 및 권리신고서 사본

◦ 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류

4. 관리처분계획의 인가신청 및 검토

가. 관련규정

시장․군수 또는 구청장 이외의 시행자는 분양신청기간이 경과하면 재개발법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장․군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 한다.(법 제34조제1항)

※ 주택재개발사업의 경우에는 찾아보기 힘든 경우이나, 시행자 이외에 토지 등의 소유자가 따로 있지 아니한 경우(예로 재개발이 이루어 지는 토지가 한 사람의 소유이거나, 5인 이내의 사람이 공동시행자로 공사를 시행하는 경우 등)에는 위의 규정에 적용받지 않는다.

나. 관리처분계획인가신청시 사전요건

◦ 조합(주민)총회의결을 하여야 함

◦ 총회의결 의사록을 인가신청시 첨부하여야 함

※ 대한주택공사가 주택재개발사업의 시행자인 경우, 관리처분계획을 정하고자 할 때 총회를 거쳐야 한다고 규정하고 있지는 않다. 그러나 건설교통부 업무지침 52조의 규정에 의하여 지방자치단체 등이(대한주택공사 포함)주택재개발사업을 시행하는 경우에는 주민이 선출하는 대표자로 구성된 협의기구(주민대표기구)를 두고 그들과 협의하여 사업을 시행하도록 함으로써 주민의 의사가 반영될 수 있도록 하고 있다.

※ 관리처분계획인가 신청서 주요검토 사항

◦ 기재내용의 정확성 및 적합성：형식적 요건

◦ 법령 및 정관에서 요구한 관리처분계획기준의 적법성

◦ 분양설계기준의 적법성

◦ 자금운영계획의 합리성

- 조합수입：분양예정의 대지 또는 건축물의 추산액에 대한 감정평가서와 확인

- 지출：지출항목별 계약서 등을 기준으로 집행금액과 집행예정금액 등을 산정함

- 종전토지 등의 평가금액：분양대상자별 종전평가 금액의 정확성

＊ 자금운영계획서는 조합원들의 사업비부담이 결정되는 근거가 되며 부족하게 산출시 추후 조합원에게 부족금을 징수하여야 하므로 민원 발생의 여지가 있어 정확한 산정이 요구됨

◦ 분양대상자의 적법성：조합정관 규정에서 정한 근거를 기초하여 분양대상자를 검토하여야 함

＊ 분양대상자 검토는 관리처분계획서 검토의 가장 중요한 부분이므로 정관규정에 맞게 분양대상자를 정확히 검토하여야 함

◦ 기타 신청서류의 누락 및 적법성 등을 검토한다.

5. 관리처분계획인가

가. 공람․의견청취

관리처분계획이 인가를 위해 시장․군수 또는 구청장에게 넘어오면, 시장․군수 또는 구청장은 이 관계서류의 사본을 30일 이상 일반인에게 공람하고, 소유자 및 이해관계자가 의견을 제출할 수 있도록 기회를 제공해야 한다. 공람기간 내에 제출된 토지 등의 소유자 및 이해관계인의 의견은 심사를 거쳐 채택할 필요가 있다고 인정할 때에는 이를 채택하고, 그러하지 않은 경우는 그 사유를 의견서를 제출한 자에게 통지하여야 한다.(법 제34조제3항 및 법 제25조)

나. 인가고시 및 통지

(1) 고시내용

관리처분계획의 인가시 고시하여야 할 내용은 각 시․도의 조례로 정하고 있다. 그 내용은 다음과 같다.

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 시행구역의 위치

◦ 시행자의 주소 및 성명

◦ 관리처분계획인가 연월일

◦ 관리처분계획인가의 요지(대지 및 건축시설의 총규모와 분양, 보류, 일반분양의 규모, 신설 또는 폐지하는 공공시설의 명세 등을 포함한다)

(2) 통  지

주택재개발사업의 시행자는 인가고시 후 분양신청자에게 다음 사항을 통지한다

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 시행구역의 면적

◦ 시행자의 명칭 및 주된 사무소의 소재지

◦ 관리처분계획인가 연월일

◦ 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 명세 및 추산가액과 토지 및 건축물의 명세와 가격

6. 관리처분계획의 변경

인가받은 관리처분계획을 변경․중지 또는 폐지하고자 할 때에도 앞에서 설명한 인가의 절차를 밟아야 한다.

그러나 경미한 사항의 변경은 신고로서 인가에 갈음하고 고시를 생략할 수 있으며, 공람 및 의견청취를 생략할 수 있다(법 제34조제2항). 이러한 경미한 사항은 각 시․도의 조례로서 규정하고 있다. 다만, 시․도의 조례에 따라서는 ‘신고로서 인가에 갈음하고 고시를 생략할 수 있는 경우’와 ‘공람 및 의견청취를 생략할 수 있는 경우’를 구분하거나 또는 구분하지 않는 경우가 있다.

가. 경미한 변경사항

(1) 신고로서 인가에 갈음하고, 고시를 생략할 수 있는 경우

관리처분계획의 변경으로 인한 이해관계인이 없는 계산착오, 오기, 누락 등에 의한 조서의 단순정정과 분양설계의 변경을 수반하지 않는 단순한 권리변동

(2) 공람 및 의견청취를 생략할 수 있는 경우

◦ 앞에서 설명한, 신고로서 인가에 갈음하고, 고시를 생략할 수 있는 경미한 변경

◦ 변경사항에 이해관계 있는 토지 등의 소유자 전원의 동의에 의한 관리처분계획의 변경

◦ 조합설립 및 사업시행인가의 경미한 변경에 따른 관리처분계획 변경

관리처분계획인가후 처분내용에 다툼이 있는 경우(종전토지 등의 가격평가 포함)에는 관리처분계획이 토지 등의 소유자에게 구체적이고 결정적인 영향을 미치는 것이므로 항고소송에 의하여 관리처분계획의 내용 등에 대해 취소를 요청할 수 있다.(대법원 전원합의부 1996.2.15 선고94다 31235판결)

※ 관리처분계획(변경)인가시 주요검토 사항

◦ 관리처분계획기준의 적법성

◦ 종전토지 평가금액의 정확성：2인 이상 감정평가금액의 산술평균금액

◦ 분양대상 조합원 적법성 여부

- 관리처분계획 기준일：분양신청기간 만료일

- 분양대상 조합원의 소유권내역 검토：토지대장․등기부등본 등 서류검토

- 1세대1분양 여부검토

◦ 분양대상․제외 조합원의 적법성 여부：과소토지 등의 소유여부 검토

◦ 자금운용계획의 적정여부 검토

◦ 관리처분계획인가 신청서의 적법여부：총회 결의 등

◦ 보류시설의 적정규모 검토

◦ 공동주택 배정의 적합성 검토：권리가액에 따라 주택평형 결정

◦ 관리처분계획에 대한 토지 등의 소유자 또는 조합원 전원의 동의시：관리처분계획의 일반적 기준(도시재개발법 시행령 제43조)의 내용 중 일부에 대해서는 따르지 않을 수 있음

◦ 경미한 관리처분계획변경시 신고로서 갈음하는 변경내용 판단

※ 관리처분계획인가 후 주요검토 사항

◦ 일반분양승인：주택공급에 관한 규칙에 따름(세대 이상인 경우)

◦ 회계감사 시행여부：관리처분계획인가 및 공사완료 공고일 후 60일 내 시․군․구청장이 공인회계사 지정

◦ 조합원 경비부과 여부：분양처분고시 시점에 관계없이 조합원에게 재개발사업에 소요되는 경비부과를 할 수 있음

◦ 청산금 징수：종전토지 및 건축물 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설과의 차액에 상당하는 금액을 분양처분고시 후 징수 또는 지급함

▣ 판  례

• 분양거부처분취소

【판시사항】

재개발구역 안에 있는 토지의 전 소유자가 재개발조합에 대하여 분양신청을 한 후 그 토지의 소유권을 취득한 현 소유자가 재개발조합이 전 소유자에 대하여 한 분양거부처분의 취소를 구할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

(1999. 4. 13. 98두19230)

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제7조 제1항, 제2항은 권리자(재개발구역 안의 토지 또는 건축물 등에 관하여 권리를 가진 자)의 변동이 있을 때에는 종전의 권리자가 행하거나, 권리자에 대하여 행한 처분․절차 기타의 행위는 새로이 권리자로 된 자가 행하거나 새로이 권리자로 된 자에 대하여 행한 것으로 본다라고 규정하고 있고, 토지의 소유자가 하는 분양신청이나 시행자가 토지 소유자에 대하여 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설을 분양하지 아니하고 현금청산 대상자로 지정하는 관리처분계획을 정하는 것은 같은 법에 의한 절차 기타의 행위에 해당한다 할 것인바, 재개발구역 안에 있는 토지의 전 소유자가 이미 분양신청을 하였고, 그 후 현 소유자가 전 소유자로부터 위 토지의 소유권을 취득하였다면, 전 소유자의 조합원으로서의 지위는 현 소유자에게 승계․이전되고, 전 소유자가 한 분양신청의 효력도 현 소유자에게 미치고, 재개발조합이 전 소유자에 대하여 아파트를 분양하지 아니하고 현금 청산을 하기로 하는 관리처분계획을 정하여 인가를 받은 것의 효력도 현 소유자에게 미친다 할 것이고, 전 소유자가 분양신청을 한 것과 별도로 현 소유자가 다시 분양신청을 하여야만 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설을 분양받을 수 있게 되는 것은 아니므로 현 소유자는 스스로 분양신청을 한 바 없다 하더라도 위 재개발조합이 전 소유자에 대하여 한 분양거부처분에 대하여 취소를 구할 수 있다.

【참조조문】

구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것)제7조 제1항, 제2항, 제20조, 제40조, 제41조, 제46조, 제48조, 구도시재개발법시행령(1996.6.29. 대통령령 제15096호로 전문개정되기 전의 것) 제43조 제1항

【참조판례】

대법원 1994.1.25. 선고, 93다32316 판결(공1994상, 802)

대법원 1995.6.30. 선고, 95다10570 판결(공1995하, 2566)

• 권리자 변동시 분양신청의 효력 등

【판시사항】

가. 도시재개발구역 안의 부동산에 관한 권리자의 변동이 있는 경우, 종전의 권리자가 한 분양신청의 효력

나. 도시재개발법에 의한 재개발사업에 있어 분양처분의 법적 성질 및 효력

다. 도시재개발사업에 제공된 동일인 소유의 토지와 건물 중 토지만이 타인에게 경락된 경우, 그 사업 시행으로 인한 아파트 수분양권의 귀속

【판결요지】

(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결)

가. 도시재개발법 제7조 제2항에 의하면 시행자나 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 등에 관하여 권리를 가진 자의 변동이 있을 때에는 종전의 시행자와 권리자가 행하거나 시행자와 권리자에 대하여 행한 처분․절차 기타의 행위는 새로이 시행자와 권리자로 된 자가 행하거나 새로이 시행자와 권리자로된 자에 대하여 행한 것으로 본다라고 규정하고 있고, 토지 또는 건축물의 소유자가 하는 분양신청은 도시재개발법에 의한 ‘절차 기타의 행위’에 해당한다할 것이므로, 도시재개발구역 안의 토지  및 건물의 전 소유자가 이미 분양신청을 하였고 그 후 새로운 권리자가 전 소유자의 권리를 취득하였다면, 구 권리자의 재개발조합원으로서의  지위는 새로운 권리자에게 승계․이전되고 구권리자가 한 분양신청의 효력도 새로운 권리자에게 미쳐, 새로운 권리자가 다시 분양신청을 하여야만 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축 시설을 분양받을 수 있게 되는 것은 아니다.

나. 도시재개발법에 의한 재개발사업에 있어서의 분양처분은 재개발구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축 시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나, 대지 또는 건축 시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분으로서, 그 처분으로 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당하나, 분양처분 그 자체로는 권리의 귀속에 관하여 아무런 득상․변동을 생기게 하는 것이 아니고, 한편 종전의 토지 또는 건축물에 대신하여 대지 또는 건축 시설이 정하여진 경우에는 분양처분의 고시가  있은 다음날에 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 분양받는 대지 또는 건축 시설에 그 동일성을 유지하면서 이행되는바, 이와 같은 경우의 분양처분은 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이라할 것이므로, 재개발사업 시행자가 소유자를 오인하여 종전의 토지 또는 건축물의 소유자가 아닌 다른 사람에게 분양처분을 한 경우 그러한 분양처분이 있었다고 하여 그 다른 사람이  권리를 취득하게 되는 것은 아니며, 종전의 토지 또는 건축물의 진정한 소유자가 분양된 대지 또는 건축시설의 소유권을 취득하고 이를 행사할 수 있다.

다. 당초 갑 소유로서 재개발조합에 제공된 토지와 건물 중 건물은 갑이 동의함으로써 사전 철거된 후 토지만이 을에게 경락되었는데도, 재개발조합이 건물에 관한 권리도 을에게 이전된 것으로 오인하고 을에게만 아파트 1세대분을 분양하는 것으로 관리처분계획을 정하여 분양처분을 한 경우, 토지는 을이 재개발조합에 제공한 셈이어서 그 아파트 중 토지가 변환된 부분에 관하여는 을이 그 소유권을 가진다 할 것이지만, 건물은 당초부터 갑이 재개발조합에 제공한 것으로서 그 권리가 이전된 바가 없어 그 아파트 중 건물이 변환된 부분에 관하여는 갑이 그 소유권을 가진다고 보아야 하며, 다만 그 아파트 중 토지가 변환된 부분과 건물이 변환된 부분의 비율 즉 갑과 을의 소유지분 비율은 달리 특별한 사정이 없는 한 토지와 건물의 각 가액의 비율에 따라야 한다.

【참조조문】

가. 도시재개발법 제7조

나. 도시재개발법 제48조

다. 도시재개발법 제41조, 제49조

【참조판례】

나. 대법원 1994.5.24.선고,92다35783전원합의체판결(공1994상,1779)

1995.6.30.선고,94다14391판결(공1995하,)

• 주택재개발사업 관리처분계획변경인가신청 반려처분취소

【판시사항】

분양처분이 고시되어 효력을 발생한 후에 관리처분계획의 변경을 구할 소의 이익 유무(소극)

【판결요지】

(1999. 10. 8. 97누12105 )

도시재개발법에 의한 도시재개발사업에서 분양처분이 일단 고시되어 효력을 발생하게 된 이후에는 그 전체의 절차를 처음부터 다시 밟지 아니하는 한 그 일부만을 따로 떼어 분양처분을 변경할 길이 없고 분양처분의 일부 변경을 위한 관리처분계획의 변경도 분양처분이 이루어지기 전에만 가능하므로, 분양처분이 효력을 발생한 이후에는 조합원은 관리처분계획의 변경 또는 분양거부처분의 취소를 구할 수 없고 재개발조합으로서도 분양처분의 내용을 일부 변경하는 취지로 관리처분계획을 변경할 수 없다.

【참조조문】

구도시재개발법(1995.12.29. 법률 제5116호로 전문개정되기 전의 것) 제41조(현행 제34조 참조), 제48조(현행 제38조 참조), 제49조(현행 제39조 참조), 행정소송법 제12조

【참조판례】

대법원 1991.10.8. 선고, 90누10032 판결(공1991, 2732)

대법원 1995.7.14. 선고, 93누9118 판결(공1995하, 2815)

대법원 1999.2.5. 선고, 97누14606 판결(공1999상, 483)

• 총회결의 없는 관리처분계획의 효력

【판시사항】

재개발조합이 조합원총회의 결의없이 대지 및 건축시설에 대하여 한 관리처분행위의 효력(무효)

【판결요지】

(대법원 1996. 11. 15. 선고 95다27158 판결)

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제47조는 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 한편 같은 법 제23조 제3항 제7호는 관리처분계획은 총회의 결의를 거쳐야 한다고 규정하고 있는바, 각 규정의 취지에 비추어 보면 재개발조합이 조합원총회의 결의를 거친 관리처분계획에 의하지 아니하고 대지나 건축시설을 처분하거나 관리하는 행위를 한 경우에는 그 효력이 없다.

【참조조문】

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제23조 제3항 제7호,제47조(현행 도시재개발법 제18조 제1항 제9호, 제34조 제10항 참조)

【참조판례】

대법원 1995. 2. 24. 선고 94다31242 판결(공1995상, 1434)

• 환지예정지 지정변경처분 취소

【판시사항】

관리처분계획 인가처분 중 일부에 대한 취소 청구의 허용여부

【판결요지】

(대법원 1995. 7. 14. 선고 93누9118 판결)

재개발사업이 완료되어 분양처분이 이루어지기 전에 있어서는 관리처분계획의 일부 변경 등이 가능한 것이므로 관리처분계획의 인가처분에 대하여는 분양처분의 경우와는 달리 그 일부의 취소 청구라도 허용된다.

【참조조문】

도시재개발법 제41조

• 관리처분계획

【판시사항】

가. 도시재개발법 제41조에 의한 행정청의 관리처분계획 인가처분의 법적성질

나. 관리처분계획의 하자를 이유로 관리처분계획 인가처분의 취소․무효확인을 소구할 수 있는지 여부

【판결요지】

(1994. 10. 14. 93누22753 판결)

가. 도시재개발법 제41조에 의한 행정청의 인가는 주택재개발조합의 관리처분계획에 대한 법률상의 효력을 완성시키는 보충행위로서 그 기본이 되는 관리처분계획에 하자가 있을 때에는 그에 대한 인가가 있었다 하여도 기본행위인 관리처분계획이 유효한 것으로 될 수 없다.

나. 기본행위인 관리처분계획이 적법 유효하고 보충행위인 인가처분 자체에만 하자가 있다면 그 인가처분의 무효나 취소를 주장할수 있지만, 인가처분에 하자가 없다면 기본행위에 하자가 있다 하더라도 따로 그 기본행위의 하자를 다투는 것은 별론으로 하고, 기본행위의 무효를 내세워 바로 그에 대한 행정청의 인가 처분의 취소 또는 무효확인을 소구할 법률상의 이익이 있다고 할 수 없다.

【참조조문】

가. 나. 도시재개발법 제41조 / 가. 행정소송법 제2조[행정처분일반]

나. 행정소송법 제19조, 제35조

【참조판례】

86누152(1987. 8. 18.), 90누1557(1991. 6. 14.), 92누15482(1993. 4. 23.)

• 관리처분계획

【판시사항】

도시재개발사업에 있어 재개발조합원이 종전의 토지 및 건축물을 제공하고 관리처분계획에 따라 취득하는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리의 성질

【판결요지】

(1993. 11. 23. 93누1633 판결)

재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 관리처분계획에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는, 재개발사업이 시행됨에 따라 장차 분양처분의 고시가 있은 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는, 토지구획정리사업법에 의한 환지지구 내의 토지나 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제44조 제4항 제2호 소정의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보아 그 양도차익을 계산할 수밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 관리처분계획의 인가고시가 있은 때라고 보아야 한다.

【참조조문】

소득세법 제94조 소득세법 제23조 제1항 제2호같은법시행령 제44조 제4항 제2호도시재개발법 제49조 제1항, 제2항

【참조판례】

91누1288(1991. 10. 22.)

• 소유권이전등기

【판시사항】

가. 점유자의 점유를 타주점유로 볼 객관적 사정에 해당하지 않는다고 본 사례

나. 취득시효 완성 후 등기 경료 전에 그 부동산이 제3자에게 명의신탁된 경우, 그 시효취득자가 제3자의 소유권 행사를 저지할 수 있는지 여부

다. 취득시효 완성 당시의 토지 공유자들로부터 과반수에 미달하는 지분을 취득한 제3자가 토지 전체를 시효취득한 자에 대하여  점유배제를 청구할 수 있는지 여부

【판결요지】

(대법원  1995.9.5. 선고 95다24586 판결)

가. 토지의 점유자가 타인으로부터  그 토지의 경계가 침범되었다는 항의를 받고 추후 경계측량을 하기로 약속하였다고 하여 그렇게 약속한 때로부터 타주점유로 전환된다고 볼 수 없고, 토지의 점유자로부터 그 점유 토지 중 일부가 타인 소유라는 사정을 알면서 다소 저렴한 가격으로 양수하여 점유하고 있다거나, 소유자로부터 그 지상건물의 철거 및 대지의 인도를 구하는 내용증명통지를 받고도 아무런 이의를 제기하지 아니하였다는 사정 등이 있다 하여 이를 점유자의 점유를 타주점유로 볼 객관적 사정에 해당한다고 볼 수 없으며, 또 국유지와 함께 타인 소유의 토지를 함께 점유하는 점유자가 그 점유 토지 중 국유지에 대한 점용료를 납부하였다고 하더라도 그 타인 소유의 토지에 대한 점유까지 타주점유로 된다고 할 수도 없다고 한 사례.

나. 부동산에 관한 점유취득시효 기간이 경과하였다고 하더라도 그 점유자가 자신의 명의로 등기하지 아니하고 있는 사이에 먼저 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면, 특별한 사정이 없는 한, 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없으나, 그 제3자가 취득시효 기간 만료 당시의 등기명의인으로부터 신탁 또는  명의신탁받은 경우라면 종전 등기명의인으로서는 언제든지 이를 해지하고 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 점유시효취득자로서는 종전 등기명의인을 대위하여 이러한 권리를 행사할 수 있으므로, 그러한 제3자가 소유자로서의  권리를 행사하는 경우 점유자로서는 취득시효 완성을 이유로 이를 저지할 수 있다.

다. 과반수의 공유지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 협의 없이 단독으로 관이 행위를 할 수 있고, 공유 토지의 특정 부분을 배타적으로 사용․수익할 것을 정하는 것도 공유물의 관리 방법으로 적법하므로, 토지 전체에 관하여 점유취득시효가 완성되었으나 아직 그 소유권이전등기를 경료하기 전의 점유자에 대하여 그 시효기간 완성 당시의 일부 공유자들로부터 그 지분의 과반수에 미치지 못하는 지분을 취득한  제3자는 그 점유자의 점유배제를 청구할 수 없다.

【참조조문】

가.나.다. 민법 제245조 / 나. 민법 제103조[명의신탁] /  다. 민법 제265조

【참조판례】

가. 대법원 1989.5.23.선고,88다카17785,17792판결(공1989,994)

1993.9.14.선고,93다24889판결(공1993하,2777)

1993.11.9.선고,93다28768판결(공1994상,79)

나. 대법원 1995.5.9.선고,94다22484판결(공1995상,2078)

다. 대법원 1991.4.12.선고,90다20220판결(공1991,1374)

1991.9.24.선고,88다카33855판결(공1991,2590)

▣  질의 회신

• 분양신청 시점

【질의요지】

재개발조합이 구성되지 않은 상태에서 토지 등의 소유자로 부터 재개발사업으로 조성할 대지나 건축시설에 대한 분양신청을 받을 수 있는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58407-743 :1996. 4. 2)】

도시재개발사업으로 조성할 대지나 건축시설을 분양받고자 하는 재개발구역의 토지 등의 소유자는 도시재개발법 제40조의 규정에 의거 재개발사업시행인가 고시가 있는 날로부터 60일 이내에 사업시행자(조합)에게 분양신청을 하도록 하고 있으며, 재개발조합은 도시재개발법 제18조의 규정에 의거 등기함으로써 성립함. 따라서 재개발조합에서 토지 등의 소유자로부터 분양신청을 받을 수 있는 시점은 조합설립등기가 완료되고 사업시행인가 고시가 있는 날 이후임.

• 분양대상자 변동시 권리 승계

【질의요지】

도시재개발사업지구내 토지 등의 소유자가 분양신청을 한 후 소유권을 다른 사람에게 매도하였을 경우 권리․의무는 승계되어 계속 유효한 것인지와 관리처분 계획수립시 현금청산 대상으로 할 수 있는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58407-907 :1996. 4. 24)】

가. 도시재개발사업을 시행함에 있어 사업지구내 권리자의 변동이 있을 때에는 도시재개발법 제7조제2항의 규정에 의거 도시재개발법령이나 규약․정관 또는 시행규정이 정하는 바에 의하여 종전의 권리자가 행하거나 종전의 권리자에 대하여 행한 처분․절차 기타의 행위는 새로이 권리자가 된 자가 행하거나 새로이 권리자로 된 자에 대하여 행한 것으로 보도록 하고 있으며

나. 관리처분계획은 도시재개발법 제41조 및 제42조의 규정에 의거 재개발사업 시행자가 재개발사업구역내 토지 또는 건축물의 위치․면적․이용상황 등을 종합적으로 고려하여 정한 후 시․도지사의 인가를 받도록 되어 있음.

• 임대주택 입주 자격

【질의요지】

재개발구역내 임대주택 입주대상 세입자세대주의 주민등록등본상 “세대원”이 유주택자일 경우 해당 세대주가 임대주택 입주자격이 있는지

【회신내용(서울시 주재 58531-1725 :1997. 7. 26)】

임대주택 입주대상 세입자중 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당구역의 최초사업계획결정고시일 현재 3개월이상 주민등록 등재된 경우에 주거대책비 또는 임대주택입주권 중 택일할 수 있으며, 이 경우 세대주를 포함 세대원 전원이 무주택자이어야 함.

• 분양신청기간 후 분리 매각한 경우 분양대상조합원

【질의요지】

구역지정고시일 이전에 분할된 수필지의 토지 또는 수개의 건축물을 소유하다가 분양신청기간(사업시행인가일로 부터 60일간)이후에 분리매각한 경우 각각을 분양대상조합원으로 하여 분양할 수 있는지의 여부

【회신내용(서울시 주재 58507-1103 :1996. 5. 15)】

도시재개발법 제57조에는 사업시행인가일로부터 60일 이내에 재개발구역내 토지 등의 소유자가 사업시행자에게 분양신청을 하도록 규정되어 있고, 또한 서울시 업무지침 제56조(분양대상조합원)에 따르면 분양신청일 현재 토지 및 건축물소유자를 분양대상자로 규정하고 있어, 동 규정의 분양신청일 현재라 함은 도시재개발법 제40조 및 동 업무지침 제63조(분양신청)에서 규정하고 있는 ｢분양신청기간｣에 해당되어야 함을 의미하는 것인 바, 질의내용과 같이 분양신청 기간이 경과한 후 토지 및 건축물의 소유권 변동으로 인하여 수인이 새로운 조합원이 된 경우에는 그 수인은 1인의 분양대상 조합원이 되는 것임.

• 동․호수 배정 방법

【질의요지】

주택재개발사업과 관련하여 관리처분계획에 따라 조합원에게 주택을 분양시 동․층․호수 배정은 공개추첨에 의하는지 아니면 재산평가액에 의하는 것인지 여부와 재산평가액에 따라 동 ․호수 등을배정토록 조합정관에 정할 수 있는지 여부

【회신내용(건교부 주관 58531-1847 .1996. 7. 8)】

도시재개발업무지침 제44조제2항의 규정에 의하여 재개발사업 시행으로 건설된 공동주택은 권리가액에 따라 주택의 평형을 결정하고 분양에 있어서 동일 평형 내에서의 동․호수의 배정은 공개추첨이 원칙임.

• 분양권 자격

【질의요지】

재개발사업지구내 1세대 부부로서 재개발사업시행 이전부터 부부 각각 명의의 부동산을 소유하고 있을 경우 그 부부 각각이 분양권을 받을 수 있는지 여부.

【회신내용( 주개 58507-825   : 1993. 9. 10)】

재개발사업의 관리처분계획은 도시재개발법 제 42조의 기준에 따라 대지 또는 건축시설이 균형있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 정하고 있고, 건설교통부의 도시재개발업무지침 제43조제1항제2호의 규정에 의하면 종전의 토지가 대지최소면적 이상이라 하더라도 토지소유자에게 분양할 수 있는 주택은 1주택에 한하도록 되어 있으며 동조 제2항제2호의 규정에 의하면 분양대상자의 토지 또는 건물가액중 공동주택을 분양받고 남은 가액에 대하여는 비주거용 건축시설(상가등)을 분양하거나 청산대상으로 하여야 한다고 정하고 있어, 정부의 주택정책이나 법령의 취지로 보아 재개발사업의 관리처분시 주택의 분양에 있어 1가구에는 1주택만을 분양하여야 할 것임.

• 잔여분 관련 질의

【질의요지】

재개발사업으로 건설되는 공동주택중 조합원에게 공급하고 남은 293가구에 대하여 일반분양을 하였으나, 이후 조합원 자격상실등 사유로 인하여 조합원에게 공급된 8가구가 체비시설로 변경된 경우 체비시설의 분양기준은.

【회신내용(1999. 8. 2)】

도시재개발법 제34조제9항의 규정에 의하여 사업시행자는 동법 제33조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 규약․정관, 시행규정 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건설시설을 포함)로 정하거나, 일반에게 분양할 수 있으므로, 질의의 경우도 동 규정에 적합하게 보류지로 정하거나 일반에게 분양하여야 할 것이며, 체비시설의 공동주택 분양기준은 조례규정에 따라야 할 것이며, 이 경우 주택공급 관련법령에도 적합하여야 함.

• 국․공유지 종전토지 등의 가격

【질의요지】

국유재산법시행령 제37조의2의 규정 중 “해당법률에 의하여 산정하는 보상액”이라 함은 도시재개발법시행령 제40조의 “종전토지 등의 가격”이 해당되는지 여부

【회신내용(건교부 관리 :1997. 8. 22)】

도시재개발법시행령 제40조제1항의 규정에 의한 종전 토지 및 건축물의 가격은 재개발사업의 시행에 따른 관리처분계획을 정하기 위하여 산정하는 가격으로서 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 가격을 말하는 것이며,

다만, 도시재개발법령에서는 국․공유재산의 처분 등에 대하여 동법 제57조의 규정에서 재개발구역내 국․공유지는 국유재산법 또는 지방재정법의 규정에 불구하고 사업시행자 등에게 우선 매각․임대할 수 있도록 하고 매각가격은 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 하여 평가하되 사업시행고시가 있은 날부터 2년 이내에 매각계약이 체결되지 아니할 경우에 그 매각결정은 국유재산법 및 지방재정법의 관계규정에 따르도록 규정하고 있으나 기타 산정방법․기준 등에 대하여는 규정하고 있지 아니하므로 구체적인 사항은 재개발사업이 공공용지의취득및손실보상에관한특례법과 토지수용법이 적용되는 공공 또는 공익사업임을 감안하여 검토할 사항임.

• 감정평가업자 선정

【질의요지】

재개발사업지구내 종전 토지 또는 건축물에 대한 가격평가를 위한 감정평가업자의 선정은 사업시행자가 하여야 하는지 아니면 사업시행 인가권자가 하는 것인지 여부

【회신내용(건교부 관리 58070-1393 :1996. 6. 27)】

도시재개발사업으로 조성되는 대지나 건축시설을 분양하기 위한 관리처분계획은 도시재개발법 제34조의 규정에 의거 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 가격을 정하도록 하고있고, 재개발사업시행자가 수립하여 시장․군수․구청장의 인가를 받도록 하고 있으므로 관리처분계획 작성에 따른 종전 토지 또는 건축물에 대한 가격평가를 위한 감정평가업자의 선정은 사업시행자가 하여야 함.

• 조합이 보유한 토지 매각

【질의요지】

조합이 보유한 토지에 대하여 일반인들에게 매각할 수 있는지

【회신내용(서울시 주재 58507-0522 :1997. 9. 5)】

도시재개발법 제31조제2항에 의거 수용 등으로 조합이 보유한 토지는 국․공유지를 제외하고는 관리처분계획수립시 체비시설로 분양설계를 하여야 함.

• 전원동의시 관리처분계획인가

【질의요지】

가. 도시재개발사업 관리처분계획에 의한 분양면적과 사업시행자와 토지등의 소유자간에 체결된 참여계약면적이 차이가 날 경우 어느 면적을 적용하여 관리처분 계획인가를 받아야 하는지

나. 도시재개발사업지구내 토지 등의 소유자 전원의 동의가 있을 경우 관리처분계획인가신청, 공람공고 실시, 공람공고 기간, 신축건물에 대한 참여지분 배당은 어떻게 되는지

【회신내용(건교부 관리 58070-1363 :1997. 6. 24)】

가. 도시재개발사업으로 조성되는 대지나 건축시설은 도시재개발법 제34조 및 제35조의 규정에 의거 사업시행자가 수립한 관리처분계획에 의한 분양면적으로 관할 시장․군수․구청장의 관리처분계획인가를 받아야 함.

나. 도시재개발사업의 관리처분계획을 정함에 있어 토지 등의 소유자 전원의 동의가 있을 경우 사업시행자는 도시재개발법시행령 제43조 규정에 의한 기준에 의하지 아니하고 별도 기준에 의해 관리처분계획을 수립할 수 있으나 동 관리처분계획을 확정하기 위해서는 도시재개발법 제34조 규정에 의거 인가권자인 관할 시장․군수․구청장에게 인가 신청하여야 하며, 시장․군수․구청장은 신청된 관계서류 사본을 30일 이상 일반인에게 공람하여 이해관계인의 의견을 청취하고 제반 내용을 종합 검토하여 인가여부를 결정하게 되며, 도시재개발사업으로 조성되는 건물에 대한 참여지분 분양은 관리처분계획인가 내용에 따라 이루어져야 함.

• 종전건축물 가격의 재평가

【질의요지】

종전의 토지 및 건축물의 가격에 대하여 조합총회를 거친 후 재평가가 가능한지 여부

【회신내용(서울시 주재 58531-426 :1997. 7. 31)】

종전의 토지 및 건축물의 가격은 도시재개발법시행령 제40조제1항의 규정에 의거 지가공시및토지등의평가에관한법률에 따라 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균하여 정하도록 되어 있으므로 기 평가된 가격은 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제7조제5항의 규정에 따른 재평가 사유에 해당되는 경우에만 가능함.

• 분할된 구역외 토지

【질의요지】

도심재개발사업을 시행함에 있어 1필지의 토지가 구역경계에 저촉되어 분할될 경우 구역외 토지를 시행자가 당해 토지소유자의 매수요구에 따라 매수하고 소유권을 시행자 명의로 이전등기 하였을 때 분할된 구역 외 토지가 건축법상 대지 최소면적 이하로 건축이 불가능한 경우 사업시행 완료 후 신축건물 대지와 구역외 토지를 함께 신축건물의 대지지분으로 분양가격 증액 없이 배분할 수 있는지 여부

【회신내용(건교부 관리 58507-160 :1997 1. 27)】

도시재개발법에서는 재개발구역내에 포함되어 있지 않은 토지에 관하여는 규정하고 있지 않아 사업시행자가 구역외 토지를 도시재개발법에 의거 처분하기 위해서는 사업완료 전에 재개발구역의 변경절차를 거쳐 구역외 토지를 구역내로 포함시켜야 할 것임.

• 감정평가업자

【질의요지】

가. 도시재개발법 제35조제2항 및 동법 시행령 제40조 제1항에 의거 재개발구역내 종전자산을 평가하는 감정평가업자가 개인사무소, 합동사무소, 평가법인 모두 해당되는지 아니면 특정형태(법인)만 지칭하는지

나. 도시재개발법 제57조에 의거 사업시행인가일로부터 2년내 국․공유지를 매각함에 있어 동법 제35조제2항 및 동법시행령 제40조제1항에 의하여 평가된 가격(재개발조합장이 평가의뢰하여 결정된 가격)으로 매각할 수 있는지 아니면 매각권자인 해당 국유재산관리청이 새로이 평가해야 하는지

【회신내용(건교부관리 58407-2118 : 1996. 10. 2)】

가. 도시재개발법 시행령 제40조제1항의 감정평가업자란 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의해 인정되는 감정평가업자를 의미하며 동법 제2조에는 ｢“감정평가업자”라 함은 제18조의 규정에 의하여 등록을 한 감정평가사와 제19조의 규정에 의하여 인가를 닫은 감정평가법인을 말한다｣라고 규정되어 있음.

나. 재개발사업의 시행자는 법 제34조 및 시행령 제40조․제41조에 의거 관리처분계획의 수립을 위해 사업시행인가고시일을 기준으로 재개발구역내 토지나 건물 등 (국공유재산을 포함한다)을 평가할 수 있으나 국공유재산의 관리청이 평가된 가격에 구속될 법적 근거는 없음.

• 주택공사의 시행시 총회의결여부

【질의요지】

대한주택공사가 재개발사업 시행자인 경우 관리처분계획을 정하고자 할 때 도시재개발법 제18조의 규정에 의한 총회의 의결을 거쳐야 하는지 여부

【회신내용(1998. 9)】

도시재개발법 제18조 및 동 법시행령 제21조, 제27조의 규정에 의하여 토지 등의 소유자, 조합 및 제3의개발자가 관리처분계획을 정하는 경우에는 총회 의결을 거치도록 하고 있으나, 지방자치단체 또는 대한주택공사 등이 시행자로서 관리처분계획을 정하는 경우에는 총회 구성에 관하여 규정하고 있지 않음.

다만, 도시재개발업무지침 제52조의 규정에 의하여 지방자치단체 등이(대한주택공사 포함) 주택개량재개발사업을 시행하는 경우에는 주민이 선출하는 대표자로 구성된 협의기구(주민대표기구)를 두고 그들과 협의하여 사업을 시행하도록 함으로써 주민의 의사가 반영될 수 있도록 하고 있음.

• 공사착수전 가격이란

【질의요지】

도시재개발법 제53조의 규정에 의한 공사착수전 가격이라 함은

【회신내용(서울시 주재 58531-1115 :1996. 5. 15)】

주택재개발사업 자력재개발은 관리처분계획인가 이후 건축공사가 가능하므로 공사착수전의 가격은 관리처분계획인가일을 기준으로 함.

제 5 장  주택재개발사업의 완료단계

Ⅰ. 사업완료의 개요

주택재개발사업의 완료단계에서는 주택재개발사업의 시행에 관한 공사의 완료조치 후 건축시설물의 축조 및 대지조성에 따른 확정측량절차를 거쳐 관리처분계획의 내용을 확정하는 분양처분을 하여야 하며,

분양처분이 고시된 때에는 각종 권리가 확정 및 귀속되고, 분양처분고시일을 기준으로 청산금을 결정하여 이를 지급․징수하게 된다. 또한 분양처분으로 확정된 대지 및 건축시설의 등기를 하여 주택재개발사업이 종료하기 까지의 일련의 절차를 다룬다.

주택재개발사업의 완료는 크게 공사의 완료와 절차의 완료로 구분되며, 공사의 완료조치 후 절차를 완료하는 체계를 가진다.

※ 공사 및 절차의 완료는 완료를 위한 조치와 완료에 따른 조치로 구분되며, 그 각각의 내용은 다음 표와 같다.

완료를 위한 조치	완료에 따른 조치
공사완료보고서 제출 및 건축물 사용검사 신청, 준공검사 및 사용검사, 공사완료 공고 등을 내용으로 한 공사의 완료조치와 확정측량 및 토지분할, 분양처분 등을 내용으로 하는 절차의 완료조치	공사완료신고와 공공시설의 귀속, 분양시설의 소유권 취득, 소유권 이외의 권리의 이행설정 등 분양처분의 효력, 청산금의 결정 및 징수․지급, 등기의 신청과 조합의 해산, 조합의 해산에 따른 청산법인의 설립과 관계서류의 이관 등의 내용

Ⅱ. 주택재개발사업의 완료절차

Ⅲ. 사업완료를 위한 조치

1. 공사의 완료

가. 완료요건

(1) 준공 및 사용검사 시행

① 시행자가 주택재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장․군수 또는 구청장에게 도시재개발법에 의한 공사완료보고서를 제출하고(법 제38조제1항), 건축법에 의한 건축시설의 사용검사를 신청하여 준공검사 및 사용검사를 받아야 한다(건축법 제18조제1항).

② 공사완료 보고시 제출서류

◦ 준공내역도서

◦ 국가 또는 지방자치단체에 귀속될 공공시설 및 토지를 관리할 기관별 명세서

◦ 시행자에게 귀속될 관리기관별 공공시설 및 토지 등의 명세서

③ 대한주택공사가 시행하는 주택재개발사업의 경우 공사가 완료되면 대한주택공사법 제9조제2항 및 같은 법 시행령 제10조제1항제4호(준공검사 권한을 공사에 위임)에 의거 건축물 준공검사를 자체적으로 실시한다.

(2) 공사완료보고 및 고시의뢰

시장․군수 또는 구청장은 준공검사의 결과 주택재개발사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정할 때에는 검사필증을 시행자에게 교부하고 공사의 완료를 공고하여야 한다. 시장․군수 또는 구청장이 직접 시행하는 재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에도 공고하여야 한다(법 제38조제2항).

(3) 공고 및 통지

공고의 내용과 대지 또는 건축시설을 분양받을 자에 대한 통지의 규정은 다음과 같다.

① 구청장 또는 시장․군수는 다음의 내역을 시보 또는 관보에 공고하고 시행자 및 관련기관․부서에 그 내용을 통지하여야 한다.

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 구역의 위치 및 면적

◦ 시행자의 주소․성명

◦ 준공검사 또는 사용검사 등의 내역

② 시행자는 통보받은 때에는 그 사실을 대지 또는 건축시설을 분양받은 자에게 지체없이 개별통지하여야 한다.

2. 분양처분

가. 분양처분의 개념

주택재개발사업 시행전의 토지 또는 건축물 가액에 개발이익을 감안하여 사업완료 후의 대지 또는 건축시설을 분양하여 주고, 종전토지 등에 설정된 지상권, 저당권, 전세권 등의 근거가 되는 대지 또는 건축시설의 위치, 지적, 면적을 지정함으로써 관리처분으로 정한 권리변동에 대한 계획사항을 확정하는 절차를 말한다.

나. 분양처분의 절차 및 방법

① 시행자는 공사완료공고가 있을 때에는 지체없이 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐, 인가받은 관리처분계획대로 분양처분 하여야 한다. 다만, 재개발사업의 효율적 추진을 위해서 필요한 경우에는 당해 재개발사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공검사를 받아 대지 및 건축시설별로 이를 분양처분할 수 있다(법 제38조제3항).

② 시행자가 분양처분을 하고자 할 때에는 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 그 내용을 고시한 후 이를 시장․군수․구청장에게 보고하여야 한다(법 제38조제4항).

③ 관리처분계획서에 확정측량성과도(환지확정내역서, 환지설명서, 신구지적대조도를 포함)를 첨부하여 분양처분하여야 한다.

④ 시행자가 분양처분을 고시하고자 하는 때에는 아래의 사항을 일간신문에 고시하고 대지 및 건축시설에 관한 등기에 필요한 서류를 첨부하여 관할등기소장에게 고시사실을 통지하여야 한다.

◦ 재개발사업의 명칭

◦ 구역의 위치 및 면적

◦ 시행자의 주소․성명

◦ 관리처분계획인가 연월일

◦ 공사완료공고 연월일

◦ 분양처분내역

- 대지의 용도별 면적

- 공공시설의 종류별 면적

- 건축시설의 종류별 규모별 내역(동수, 층수, 세대수, 건축연면적을 포함)

- 대지 또는 건축시설별 분양대상 권리자수

- 이전 설정되는 소유권 이외의 권리의 종류 및 건수(인천시의 시행규칙에서는 언급이 없음)

토지의 사용수익권이 제한되고 장차 재개발조합에게 토지의 소유권을 이전할 의무가 있는 주택재개발구역 안의 종전 토지 소유자가 분양처분이 있기 전에 그 토지의 소유자라는 이유로 재개발조합이 신축한 건축시설의 철거 및 토지의 인도를 구하는 것은 허용될 수 없다.(대법원 1997. 1. 24. 선고 95다33566판결)

다. 분양처분의 효과

(1) 권리의 확정

① 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우에 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권․전세권․저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양 받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 본다(법 제39조제1항)

② 분양처분으로 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지로 본다(법 제39조제2항)

(2) 다른 등기의 제한

분양처분의 고시가 있는 날로부터 시행자는 분양처분의 내용에 따라 대지 및 건축시설에 관한 등기가 있을 때까지 다른 등기를 하지 못한다(법 제40조제3항).

(3) 청산금의 결정 및 징수․지급

※ 분양처분시 주요 검토사항

◦ 확정측량 실시 여부

◦ 확정측량으로 면적 변경시 관리처분계획변경인가 여부

◦ 조합원 권리변경 여부

3. 청  산

가. 청산금의 결정

① 대지 또는 건축시설을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설과 가격에 차이가 있는 경우, 가격차액인 청산금은 분양처분고시로 확정된다. 이 청산금은 분양처분의 고시가 있은 후에 금액을 징수하거나 지급하여야 한다(법 제42조제1항).

② 위에서 언급한 가격은 대지 또는 건축물의 위치․용도․이용상황․공사에 소요된 비용 등을 참작하여 평가하여야 한다. 다만, 토지 등의 소유자 전원이 동의하는 경우에는 그러하지 않는다(법 제42조제2항).

③ 종전토지 및 건축물의 가격은 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(시행령 제45조제1항). 그러나 관리처분계획의 변경인가시는 시행자와 토지 등의 소유자간 전원합의로 산정할 수 있다.

④ 분양받을 대지 및 건축시설의 가격산정 방법은 종전의 토지 및 건축물의 가격에 다음 사항이 지정하는 비용을 가산하여 정한다. 다만 국가 또는 지방자치단체의 보조금이 있는 때에는 그 보조금의 액수를 공제하여야 한다.(시행령 제45조제2항)

◦ 주택재개발사업의 조사․측량․설계 및 감리에 소요된 비용

◦ 대지조성공사비 및 건축시설공사비와 그 부대시설공사비

◦ 주택재개발사업의 관리에 소요되는 비용(등기비용, 인건비, 통신비 및 사무용품비, 이자 기타 필요한 경비를 말함)

◦ 국가 또는 지방자치단체의 융자금이 있을 경우 그 이자 해당 금액

◦ 공공시설설치의 부담비용, 다만 공공시설의 설치를 위하여 시장․군수 또는 구청장이 부담하는 비용은 제외

나. 청산금 산정시 유의사항

청산금 산정을 위한 가격은 대지 또는 건축물의 위치․용도․이용상황․공사에 소요된 비용을 참작하여 평가하여야 한다. 다만, 토지 등의 소유자 전원의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다(법 제42조제2항).

다. 청산금의 징수․지급

(1) 분할 징수․지급

① 청산금은 분할 징수하거나 분할 지급할 수 있으며, 분할징수 또는 지급할 경우 이자율은 분할징수 또는 분할지급을 결정한 당시의 지방은행을 제외한 일반은행의 일반자금 대출이자수준의 범위 안에서 하여야 한다(법 제43조제1항, 시행령 제46조제1항).

② 청산금의 분할 징수 또는 분할지급에 필요한 사항은 규약․정관 또는 시행규정에 정하여 시행하여야 한다.(시행령 제46조제2항)

재개발사업의 공사완료에 따른 청산금의 분할징수 등에 대한 도시재개발법시행령 제47조제1항은 그 규정형식에 비추어 분할징수 등의 경우 이자를 필요적으로 징수할 것을 전제로 한 규정이라고 볼 수 있다. 따라서 조례로써 이자를 전부 또는 부분적으로 면제하도록 규정되어 있다 하더라도, 이는 위법하므로 허용할 수 없다.(대법원 1996. 6. 14. 선고 96추46판결)

(2) 청산금 체납시 처리

① 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 않을 때는, 시장․군수 또는 구청장이 시행자인 경우에는 지방세 징수와 같은 방법으로 이를 징수할 수 있으며, 시장․군수 또는 구청장 외의 시행자는 시장․군수 또는 구청장에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다. 청산금의 징수를 위탁하는 경우에는 납입의무자의 주소․성명․납입금액 및 납입기간을 기재한 징수위탁서를 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다(법 제43조제2항, 시행령 제26조)).

② 시행자로부터 징수를 위탁받은 시장․군수 또는 구청장은 지방세체납처분과 같은 방법으로 징수할 수 있다. 이 경우에 시행자는 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 당해 지방자치단체에 교부하여야 한다(법 제20조제5항).

(3) 청산금의 공탁

청산금을 지급받을 자가 이를 받을 수 없거나 거부한 때에는 그 청산금을 공탁할 수 있다(법 제43조제3항).

(4) 청산금의 소멸시효

청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 분양처분을 고시한 날의 다음날부터 5년간으로, 이 기간동안 이 권리를 행사하지 않으면 소멸한다(법 제43조제4항).

라. 저당권의 물상대위(物上代位)

재개발구역 안에 있는 토지 또는 건축물에 관하여 설정된 저당권은 저당권설정자가 지급받을 청산금에 대하여 이를 행사할 수 있다. 이 경우에는 청산금 지급 전에 이를 압류하여야 한다(법 제44조).

Ⅳ. 사업완료에 따른 조치

1. 지적법에 의한 완료신고

① 재개발사업의 시행으로 인하여 토지의 이동이 있는 때에는 사업시행자가 이를 신청하여야 하며, 신청대상지역이 환지를 수반하는 경우에는 사업완료신고로써 갈음되고, 공사가 완료된 때에는 이동이 있는 것으로 본다.

② 따라서 시행자는 공사완료공고 후 분양처분고시를 한 때에는 15일 이내에 다음의 서류를 첨부하여 소관청(지적을 관리하는 시장․군수․구청장)에게 재개발사업의 완료사실을 신고하여야 한다(지적법 제21조 및 제24조, 지적법시행령 제21조, 지적법시행규칙 제22조).

◦ 확정된 토지의 지번별 조서 및 종전토지의 지번별 조서

◦ 환지처분과 같은 효력이 있는 고시된 환지계획서. 다만, 환지를 수반하지 아니하는 사업인 경우에는 사업의 완료를 증명하는 서류

◦ 측량성과

◦ 기타 부대서류

2. 지상권 등의 계약 해지

가. 계약의 해지 및 제한

① 재개발사업의 시행으로 인하여 지상권․전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없을 때에 그 이용자는 계약을 해지할 수 있다(법 제45조 제1항).

② 관리처분계획의 고시가 있은 날부터 60일을 경과한 때에는 계약을 해지할 수 없다(법 제45조제5항).

나. 금전반환청구권행사 및 구상권

① 지상권 등의 이용자가 계약을 해지하는 경우, 계약을 해지한 자는 자신이 가지는 전세금․보증금 기타 계약상의 금전반환청구권을 시행자에게 행사할 수 있다(법 제45조제2항).

② 계약을 해지한 자의 금전반환청구권에 의하여 시행자가 금전을 지급한 경우에는 당해 토지 등의 소유자에게 이를 요구할 수 있다(법 제45조제3항).

다. 구상권(求償權) 행사 방법과 효과

시행자가 계약을 해지한 자에게 금전을 지급한 후 당해 토지 등의 소유자에게 지급한 금액을 다시 요구하였으나 지급받지 못하였을 때에는 당해 토지 등의 소유자에게 귀속될 대지 또는 건축시설을 압류할 수 있으며, 이는 저당권과 동일한 효력을 갖게 된다(법 제45조제4항).

3. 등  기

가. 내용(법 제 40조)

① 분양처분고시가 있을 때에 시행자는 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 촉탁(囑託) 또는 신청하여야 한다. 이때의 등기는 도시재개발등기처리규칙(1986 .6. 9 대법원규칙 제933호)에 의한 등기절차에 따른다.

② 재개발사업에서는 분양처분고시가 있은 날로부터 등기의 촉탁 및 신청에 의한 등기가 있을 때까지 다른 등기를 하지 못한다.

나. 대위등기신청 인정

① 주택재개발사업시행자는 사업시행을 위하여 필요한 때에는 다음의 등기를 각 해당 등기 신청권자를 대위하여 신청할 수 있다(도시재개발등기처리규칙 제2조제1항).

◦ 부동산의 표시변경등기

◦ 등기명의인의 표시변경등기

◦ 소유권보존등기

◦ 상속에 의한 소유권 이전등기

② 대위등기를 신청하는 때에는 신청서에 사업시행인가가 있었음을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다(도시재개발등기처리규칙 제2조제2항).

다. 분양처분에 따른 등기

(1) 등기의 종류

◦ 종전의 건물에 관한 등기의 말소등기

◦ 종전의 토지에 관한 등기의 말소등기

◦ 사업시행으로 축조된 건축시설에 관한 소유권 보존등기

◦ 사업시행으로 조성된 대지에 관한 소유권 보존등기

◦ 담보권 등에 관한 권리의 등기

◦ 공공시설의 귀속등기

◦ 관리처분계획에 의거 대지 및 건축시설을 분양받은 자로서 국민주택을 수용하고 대환하는 근저당권설정등기

(2) 등기의 시행

(가) 처리규칙에 의한 시행

아래의 등기는 도시재개발등기처리규칙(1986. 6. 9 대법원규칙 제933호)에서 정한 절차에 따라 처리한다

◦ 종전의 건물에 관한 등기의 말소등기

◦ 종전의 토지에 관한 등기의 말소등기

◦ 사업시행으로 축조된 건축시설에 관한 소유권 보존등기

◦ 사업시행으로 조성된 대지에 관한 소유권 보존등기

◦ 담보권 등에 관한 권리의 등기

(나) 공공시설의 귀속등기

공공시설의 귀속은 법률의 규정에 의한 소유권의 변동이므로 등기를 하지 않더라도 물권변동의 효력이 발생한다. 그러나 이를 처분하기 위해서는 부동산등기법에서 정하는 절차에 의해 등기를 하여야 하며, 등기할 때에는 사업시행인가서 및 주택재개발사업의 시행인가서와 준공검사서로 부동산등기법에 의한 등기원인을 증명하는 서류에 갈음한다(법 제56조제5항)

(다) 근저당권 설정등기

관리처분계획에 의거 대지 및 건축시설을 분양받은 자로서 국민주택기금을 융자받고 대환하는 근저당권설정등기는 국민주택기금운용및관리규정 제36조(자금의 대환)제1항에 근거하여 부동산등기법에서 정하는 절차에 따라 처리한다

※ 유의사항

◦ 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받은 자에게 귀속되는 시설 및 대지는 분양받은 자의 명의로 소유권 보존등기절차를 이행하고,

◦ 건축시설 중 시행자에게 귀속되는 시설 및 대지에 대하여는 사업시행자 명의로 등기(보존등기)한 후 분양자에게 이전등기절차를 이행한다.

◦ 분양대상자가 청산금을 납부하지 아니한 경우에는 분양대상자의 대지 및 건축시설에 대하여 가압류․근저당 등의 방법으로 채권을 확보한 후 등기를 촉탁 또는 신청한다

4. 조합의 해산과 청산법인

① 조합은 분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 한다. 조합의 해산방법 및 시기에 관하여는 정관에 따로 정하여 시행할 수 있다.

② 해산한 조합(법인)은 청산의 목적범위에서만 권리가 있고 의무를 부담한다.

③ 조합이 해산한 때에는 이사 또는 정관으로 정하였거나 총회의 결의로 정한자가 청산인이 되며, 청산인은 취임 후 3주간 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소를 주된 사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 한다. 청산인의 대표권을 제한할 때에도 이와 같다(민법 제81조, 제82조, 제85조 및 제86조).

④ 청산인이 될 자가 없거나 청산인의 결원으로 인하여 손해가 생길 염려가 있을 때에 법원은 직권 또는 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 청산인을 선임할 수 있다. 그리고 중요한 사유가 있는 때에 법원은 직권 또는 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 청산인을 해임할 수 있다(민법 제83조 및 제84조).

⑤ 청산인은 ⅰ) 현존사무의 종결, ⅱ) 채권의 추심(推尋) 및 채무의 변제, ⅲ) 잔여재산의 인도 등의 직무를 수행한다.

⑥ 법인의 해산 및 청산은 법원이 검사․감독하며, 해산한 법인의 청산에 관하여 기타 필요한 사항은 민법의 관련규정을 준용한다(민법 제87조, 제94조, 제95조 및 제96조).

5. 관계서류의 이관

① 행정청이 아닌 시행자(공사, 특수법인 및 지방자치단체 또는 정부투자기관이 자본금의 1/2 이상을 출자한 법인 중 도시재개발사업의 시행을 목적으로 하여 설립된 법인을 제외한다)가 주택재개발사업의 분양처분고시일로부터 3개월 또는 주택재개발사업의 폐지일로부터(조합이 시행자인 경우 조합의 해산일)로부터 2개월 내에 관할구청장 및 시장․군수에게 다음의 서류를 인계하여야 한다. 다만, 구청장 및 시장․군수는 특별한 사유가 있다고 인정될 때에 인계기간을 연기할 수 있다.

◦ 사업시행인가서(서울시 삭제)

◦ 규약․정관 또는 시행규정(서울시 삭제)

◦ 사업시행계획서(서울시 삭제)

◦ 관리처분인가서 및 관리처분계획서(서울시 삭제)

◦ 분양처분서

◦ 확정측량 관계서류

◦ 청산관계 서류

◦ 등기신청 관계 서류

◦ 감정평가 관계 서류

◦ 손실보상 및 수용관계 서류

◦ 공동구설치 비용부담 관계 서류

◦ 회계 및 계약관계 서류

◦ 총회, 대의원회, 이사회 및 감사의 감사관계 서류

◦ 보류시설 및 체비시설의 처분과 우선매수청구권자에 대한 분양관계 서류

② 행정청인 시행자(공사, 특수법인 및 지방자치단체 등의 출자법인을 포함한다)나 관계서류를 인계받은 시장․군수 또는 구청장은 당해 재개발사업의 관계서류를 5년간 보관하여야 한다.

▣ 판  례

• 토지인도 등

【판시사항】

도시재개발구역 안의 토지소유자가 분양처분 전에 재개발조합이 신축한 건물의 철거 및 토지 인도를 구할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(1997. 1. 24. 95다33566)

구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것)에 의하면 주택개량재개발사업이 시행되는 재개발구역 안의 토지 소유자는 당연히 주택개량재개발조합의 조합원이 되고(제17조, 제20조), 재개발사업 관리처분계획의 인가․고시가 있을 때에는 종전의 토지소유자는 분양처분의 고시가 있는 날까지 종전의 토지를 사용․수익하지 못하며(제41조 제7항, 제5항, 제16조), 또한 재개발사업 시행자는 재개발구역 안에서 그 사업을 위하여 필요한 토지를 수용할 권리도 있고(제38조 제1항), 재개발사업에 따른 공사가 완료되어 분양처분의 고시가 있으면 그 조합원은 관리처분계획에서 정한 바에 따라 재개발조합이 분양하는 대지 및 건축시설에 대한 권리를 취득하거나 청산금을 지급받게 되고 동시에 종전 토지에 대한 권리를 상실하게 되는 바(제49조, 제51조), 이와 같이 토지의 사용수익권이 제한되고 장차 재개발조합에게 토지의 소유권을 이전할 의무가 있는 재개발구역 안의 종전 토지 소유자가 분양처분이 있기 전에 그 토지의 소유자라는 이유로 재개발조합이 신축한 건축시설의 철거 및 토지의 인도를 구하는 것은 허용될 수 없다.

• 청산금부과처분무효확인

【판시사항】

가. 서울특별시중구주택개량재개발사업시행조례 제29조, 제30조 중 자력재개발방식에 있어서의 청산금 산정방법에 관한 규정부분이 무효인지 여부

나. 무효인 조례규정에 의하여 산정된 청산금부과처분의 효력

【판결요지】

(대법원 1995. 6. 13. 선고 94누13626 판결)

가. 재개발사업지구 내의  토지는 재개발사업 시행의 결과 투입비용 이상의 가치 증가가 창출되는 것이 일반적인 현실이어서 자력재개발방식에 의한 사업시행의 경우에 징수하여야 할 청산금을 산정함에 있어 서울특별시중구주택개량재개발사업시행조례(서울특별시중구조례 제196호)의 규정방법에 따를 경우에는 도시재개발법의 규정방법에 따를 경우보다 그 산정금액이 많아 토지소유자들에게 부담을 가중시킬 것임은 충분히 짐작되는 바이고, 또 도시재개발관계를 규율하는 법령의  어디에서도 재개발방식이나 사업시행자의 차이에 따라 청산금 산정방법을 달리하도록 규정하고 있지 않으며, 나아가 여러 유형의 재개발방식 사이에 성질상의 차이가 있다 하여 그 청산금 산정방법까지 달리하여야 할 필연적인 이유가 있다고는 보여지지 아니하는 점 등에 비추어 볼때, 지방자치단체가 사업시행자가 되어 시행하는 도시재개발사업의 경우에는 조례로 토지․건축물에 관한 권리의 가액평가방법, 관리처분계획 및 청산에 관한 사항을 포함하는 시행규정을 작성할 수 있되, 그 청산금 산정의 기준은 재개발방식의 차이에 관계없이 어디까지나 같은 법 제53조의 규정취지에 어긋나지 않아야 한다 할 것인데, 같은 조례 제29조, 제30조 중 자력재개발방식에 있어서의 청산금 산정방법 등에 관하여 규정하고 있는 부분은 위와 같이 같은법 제53조의 규정취지와 달라서, 이는 모법의 위임 없이 모법에 규정된 내용을 토지소유자들에게 불이익하게 변경하는 것으로서 모법에 위반되는 무효의 규정이라고 하지 않을 수 없다.

나. 행정처분에 하자가 있어 그 처분이 무효로 되기 위해서는 그 하자가 중대하고도 명백할 것이 요구된다고 할 것인바, 청산금부과처분에 법령위반의 하자가 있는 경우라도 부과대상이 아니거나 납부의무가 없는 자에 대한 부과처분과 같이 부과처분을 하지 않았어야 함에도 잘못 부과처분을 한 경우에는 그 하자가 중대하고도 명백하다고 할 수 있을 것이나, 지방자치단체가 시행하는 재개발사업에 있어서의 청산금은 도시재개발법 제53조 소정의 방법에 의하여 산정하여야 하는데도  무효인 서울특별시중구주택개량재개발사업시행조례 제29조, 제30조 소정의 방법에  의하여 산정한 경우는, 단순히 청산금 산정방법이 잘못된 것으로서 그 하자가  중대하고도 명백하다고 할 수 없고, 따라서 이러한 하자는 그 부과처분의 취소사유에 해당한다고 보아야 할 것이다.

【참조조문】

가.나. 도시재개발법 제53조, 서울특별시중구주택개량재개발사업시행조례(서울특별시 중구 조례 제196호) 제29조, 제30조

나. 행정소송법 제19조

【참조판례】

가. 대법원 1993.12.14.선고,93누7624판결

1995.4.25.선고,93누17850전원합의체판결(공1995상,1885)

나. 대법원 1984.8.21.선고,84다카354판결(공1984,1552)

1993.7.13.선고,91다42166판결(공1993하,2231)

• 주택재개발사업지구 청산금징수조례안 재의결 무효확인

【판시사항】

청산금의 분할징수에 관하여 일정기간 이자 징수를 면제한 조례가 구 도시재개발법 제54조, 도시재개발법시행령 제47조 제1항에 위반되는지 여부(적극)

【판결요지】

(1996. 6. 14. 96추46)

재개발사업의 공사완료에 따른 청산금의 분할징수 등에 대한 도시재개발법시행령 제47조 제1항은 그 규정형식에 비추어 분할징수 등의 경우에는 이자를 필요적으로 징수할 것을 전제로 한 규정이라고 봄이 상당하므로, 조례로써 이자를 전부 또는 부분적으로 면제하는 것은 허용되지 않는다. 따라서 지방의회가 재의결한 재개발사업지구 청산금징수 조례안 제2조 제1항 단서 소정의 청산금의 분할징수에 있어서 3년 이내의 무이자로 하는 거치기간을 둘 수 있다는 규정은 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제54조, 구 도시재개발법시행령(1996. 6. 29. 대통령령 제15096호로 전문 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에 위반되어 위법하다.

• 공사중지 가처분

【판시사항】

[1] 도시재개발구역 내의 토지 소유자가 관리처분계획의 인가․고시 이후재개발조합에 대하여 그 소유 토지에서 재개발사업에 따른 공사의 중지를 구할 수 있는지 여부(소극)

[2] 도시재개발법상 재개발조합이 재개발구역 내의 토지 소유자에 대하여 그 소유 토지에 대한 사용․수익의 동의를 하는 경우, 그 토지의 원상회복까지 동의할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(1999. 11. 11. 99마3102)

[1] 도시재개발법상 토지의 사용수익권이 제한되고 장차 재개발조합에게 토지의 소유권을 이전할 의무가 있는 재개발구역 안의 토지 소유자가 관리처분계획의 인가․고시 이후 재개발사업구역 안의 토지의 소유자라는 이유로 토지의 인도를 구할 수는 없으므로, 그 토지의 인도를 구할 수 있음을 전제로 하여 재개발조합에 대하여 그 토지에서 재개발사업에 따른 공사의 중지를 구하는 것은 허용될 수 없다.

[2] 도시재개발법상 재개발사업의 시행자인 재개발조합에게는 재개발구역의 지정 또는 변경의 권한이 없으므로, 재개발조합으로서는 재개발구역 내의 토지 소유자에 대하여 그 소유 토지에 대한 사용․수익의 동의를 하는 경우에도 이미 지정된 재개발구역의 변경을 의미하는 원상회복에까지 동의할 수는 없고, 이는 관리처분계획의 인가․고시가 있기 이전이라도 마찬가지라고 할 것이다.

【참조조문】

[1] 도시재개발법 제38조, 제39조

[2] 도시재개발법 제4조, 제34조 제8항

【참조판례】

[1][2] 대법원 1997.1.24. 선고, 95다33566 판결(공1997상, 630)

▣ 질의 회신

• 분양처분이 이루어지는 시점

【질의요지】

도시재개발법에 의한 분양처분이 이루어지는 시점은.

【회신내용(주환 58507-  :1999. 11. 12)】

도시재개발법 제38조의 규정에 의하면 재개발사업의 분양처분은 시장․군수․구청장이 당해 재개발사업에 대하여 준공검사 필증을 교부하고 공사의 완료를 공고하면 사업시행자는 지체없이 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 분양처분을 하여야 하며, 사업시행자는 분양처분을 하고자 할 때에는 관리처분에서 정한 사항을 분양받은 자에게 통지하고 그 내용을 미리 고시한 후 시장․군수․구청장에게 보고하여야 하는 것임.

• 시공자에게 공사비 증가액을 대물변제할 수 있는지 여부

【질의요지】

주택재개발사업의 보류시설을 처분시 조합에서 시공자에게 공사비 증가 비용의 목적으로 시공자에게 대물변제할 수 있는지 여부

【회신내용(1997. 11. 19)】

도시재개발법 제34조제9항의 규정에 의하여 보류지로 정한 경우에는 동법시행령 제41조의 규정에 의하여 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법을 정하여 관리처분계획을 작성 동 계획에 의거 이를 처분 또는 관리하여야 함.

• 소유자 전원의 동의에 의해 관리처분계획과 다르게 분양

【질의요지】

주택재개발사업의 시행으로 건립된 아파트를 기인가된 관리처분계획대로 분양하지 아니하고 다르게 분양한 경우 구역내 토지 등의 소유자전원의 동의를 얻어 관리처분계획을 변경할 수 있는 지의 여부

【회신내용(주개58507-869 : 1994. 8. 29)】

주택재개발사업의 시행을 위한 관리처분계획은 도시재개발법시행령 제42조의 규정에 의한 기준에 따라 수립하거나 변경한 후 동법 제41조의 규정에 의하여 관리처분계획인가권자의 인가를 받아야 하나, 동법시행령 제42조 단서에서 토지 등의 소유자 또는 조합원전원의 동의가 있을 때에는 동조의 기준에 의하지 아니할 수 있도록 규정하고 있으므로 토지 등의 소유자 또는 조합원 전원의 동의가 있는 경우에는 관리처분계획 인가권자의 판단에 따라 관리처분계획의 변경인가가 가능함.

• 체비시설을 분양완료되지 않은 상태에서 분양처분여부

【질의요지】

도시재개발법 제48조제4항에 의한 분양처분을 함에 있어 관리처분계획인가시에 체비시설로 확보된 공동주택 등을 분양 완료되지 않은 상태에서 분양처분을 할 수 있는 지의 여부

【회신내용(주개58507-914 : 1993. 10. 7)】

도시재개발법 제48조제4항에 의한 분양처분이라 함은 사업시행자가 구역 내에 있는 종전의 토지 또는 건축물 및 그 위에 존재하고 있는 지상권, 전세권 등에 가늠하여 재개발사업 완료후의 권리의 목적이 되는 대지 또는 건축시설을 지정하는 처분이며, 체비지 또는 보류시설은 사업비에 충당하기 위하여 책정된 시설이므로 동 보류시설 등이 처분되지 않더라도 분양처분을 할 수 있음.

• 청산금산정 기준

【질의요지】

도시재개발법 제42조 및 동법시행령 제45조의 규정에 의하여 청산금산정기준이 될 종전의 토지 또는 건축물 가격은 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 산정하도록 되어 있으며, 자력재개발 사업의 경우 사업시행고시가 있는 날이란 규정은 없고 사업실시계획인가고시(공공시설 착수 전)와 관리처분계획인가고시(개인별 건축시설공사 착수전)가 있는 바, 이 경우 “사업시행고시가 있는 날”이라 함은 자력재개발사업의 “사업실시계획인가고시일”로 볼 수 있는지 여부

【회신내용(주택 58513-148 :1998. 3)】

가. 질의와 같이 주택개량촉진에관한임시조치법령의 자력재개발방식에 의한 주택재개발사업의 경우 도시계획법에 의한 도시계획사업으로 보아 사업시행하는 것으로서 도시재개발 부칙(‘76.12.31 제정) 제2항의 규정에 의하여 이 법 시행 이전에 도시계획법 및 주택개량촉진에관한임시조치법의 규정에 의하여 행한 처분, 절차나 기타의 행위는 이법에 의하여 행한 것으로 보도록 하고 있으며, 청산을 위한 토지․건축물의 가격 결정은 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 산정하도록 되어 있는 바,

나. 자력재개발 방식에 의한 주택재개발사업의 경우 “사업시행고시가 있는 날”의 적용은 동사업의 시행을 위한 행정관청의 최초 사업계획승인이 있는 날을 기준해야 하므로 사업실시계획인가고시일로 보는 것이 타당함.

• 분양받지 못한 청산조합원 추가비용 부담

【질의요지】

재개발조합의 청산시 사업비가 부족하면 조합원이 부족분 사업비를 비례율로 부담하나 아파트를 배정받지 못한 청산조합원도 추가비용을 부담해야 하는지

【회신내용(서울시 주재 58531-2417 : 1997. 10. 10)】

청산금 등은 대지 또는 건축시설을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설과 가격에 차이가 있을 때에는 그 차액에 상당한 금액을 징수하거나 지급하도록 규정되어 있음.

• 분양처분고시후 등기촉탁 또는 신청가능 여부/소유권자 이외의 자에게 재분양하여 등기하여 줄 수 있는지의 여부

【질의요지】

가. 도시재개발법 제48조에 의거 관리처분계획에 정한 사항대로 분양처분고시하였다면 동법 제51조제1항에 의한 등기촉탁 또는 신청을 할 수 있는 지의 여부

나. 동법 제51조제3항에 “분양처분고시가 있는 날로부터 제1항의 규정에 의한 등기가 있을 때까지 다른 등기를 하지 못한다.”라고 규정하고 있는데 동법 제49조제1항에 의한 소유권자 이외의 자에게 재분양하여 등기하여 줄 수 있는지의 여부

【회신내용(주개58507-1123 : 1995. 12. 6)】

가. 도시재개발법 제41조제5항의 규정에 의거 고시된 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양 받을 자는 동법 제48조제5항의 규정에 의한 분양처분고시가 있은 다음날에 그 분양 받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하게 되는 것이며, 이에 따라 등기촉탁 또는 신청할 수 있음.

또한 주택재개발사업은 구역 내 주민으로 구성된 당해조합이 사업시행자이므로 당해 조합정관의 규정에도 맞아야 함.

나. 동법 제51조제3항의 규정에서 정하고 있는 바와 같이 분양처분고시에서 정하는 자에게 분양이 가능함.

• 매입자에게 이전등기를 하여야 하는지 여부

【질의요지】

주택재개발사업시 보류시설은 조합으로 소유권 보존등기를 한 후 매입자에게 이전등기를 하여야 하는지 여부.

【회신내용(1999. 4. 14)】

재개발사업으로 건설된 보류시설은 도시재개발업무지침 제48조제2항의 규정에 의하여 당해 사업시행자 명의로 등기한 후 매입자에게 이전등기 절차를 이행하여야 하는 것임.

• 벌칙규정 관련 질의

【질의요지】

주택재개발 아파트 부대시설인 상가를 사업인가권자인 구청장으로부터 관리처분계획인가 절차를 거치지 않은 상태에서 조합장이 분양한 사항에 대하여 도시재개발법 제62조제2호 위반으로 처벌대상이 되는지 여부 (서울특별시장)

【회신내용( 1997. 10.)】

도시개발법 제62조제2호의 규정에 의한 벌칙규정의 적용은 동법 제34조의 규정에 의한 관리처분인가를 받지 아니하고 분양처분한 경우에 적용함.

제 6 장 주택재개발 사업 세무․회계

Ⅰ. 주택재개발사업의 세무

1. 재개발 조합이 내는 세금

가. 법인세

(1) 법인세 납세의무

	재개발 사업
조합원 분양 (비영리 사업)			일반 분양 (영리사업, 수익사업)
⇓			⇓
비과세				과 세

(2) 법인세 과세대상으로서의 조합

재개발조합은 특별법에 의하여 설립된 비영리법인 (법인세법 제1조 제1항)이나, 일반분양사업은 일정한 영업활동을 통하여 얻은 소득이므로 법인세의 과세대상이다.

(3) 법인세의 계산

소득귀속분에 적용되는 기본 세율

과 세 표 준	세 율
과세표준이 1억원이하 과세표준이 1억초과 금액 특별부가세	과세표준의 16% 16백만원 + 과세표준중 1억초과금액의 28% 과세되지 아니함

(4) 법인세의 신고

주택재개발조합은 영리목적의 유무를 불구하고 법인으로서 사업상 독립적인 재화를 공급하는 사업자에 해당하며, 부가가치세법 제2조의 규정에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

따라서 부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 조합소재지 관할세무서장에게 사업자등록신청서를 사업개시일(수익사업을 시작하는 날)로부터 20일 이내에 제출하여 사업자등록을 받아야 한다.

그러므로 사업자등록이 된 법인으로서의 주택재개발 조합은 일반분양에 대한 최종분양잔금 수령일이 속하는 해의 다음 해 3월말까지 법인세를 신고하여야 한다.

나. 부가가치세

(1) 부가가치세 납세의무

부가가치세법상의 납세의무자는 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하며, 개인, 법인, 법인격 없는 사단, 재단 기타 단체를 포함한다.

따라서 주택재개발조합이 조합구성원에게 공급하는 주택은 과세대상에서 제외되며, 일반분양하는 전용면적 85㎡초과하는 주택과 상가에 한하여 부가가치세가 과세된다.

(2) 거래유형별 과세구분

유 형 별	조 합 원 분 양	일 반 분 양
주택 (국민주택규모 이하)	비 과 세	면 세
주택 (국민주택규모 초과)	비 과 세	과 세
상가 / 유치원 등 부속시설	비 과 세	과 세
부속토지 (대지권)	비 과 세	면 세

(3) 부가가치세액 계산

부가가치세액	=	매출세액	-	매입세액

(매출액 × 세율)       (매입시 부담한 세액)

부가가치세액은 물건을 팔면서 다른 사람으로부터 받은 세금(매출세액)과 물건을 사면서 부담한 세금(매입세액)의 차액을 일정기간별로 계산하여 내는 것이다.

(4) 주택재개발조합의 매입세액 안분계산 방법

◦ 공사비에 대한 공제대상매입세액

= 공사비에 대한 부가가치세 매입세액 ×	국민주택규모 초과중 일반분양면적 + 상가중 일반분양면적
	국민주택규모초과면적 + 상가면적

◦ 공사비이외의 매입세액에 대한 공제대상매입세액

= 공사비이외의 부가가치세 매입세액 ×	국민주택규모 초과중 일반분양면적 + 상가중일반분양면적
	전체 연면적

다. 취득세

(1) 재개발조합의 취득세 납부

① 건축허가를 받아 건축하는 건축물의 취득일：준공검사일, 준공검사 이전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 받는 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용 승인일

② 준공검사를 받기 전 가사용승인이 있으면 이로부터 30일 이내에 납부하여야 한다.

(2) 건물과세표준

① 도시재개발법에 의한 사업시행자가 주택재개발사업의 대지조성을 위하여 취득하는 부동산과 관리처분계획에 따라 취득하는 주거용 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다(서울특별시세감면조례 16조).

②

◇ 일반 분양분에 대한 건 물 과 세 표 준 = 도급금액 등 ×	60㎡초과분(일반분양분)
	전 체 면 적

(3) 취득세의 과세구분

납세의무자	납부대상	세 율
조 합	◦ 일반분양분 60㎡ 초과 - 과세 60㎡ 이하 - 비과세	일반분양분에 대한 건물과세표준의 2%

(4) 농어촌 특별세

◦ 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세

◦ 국민주택규모(전용25.7평이하)아파트에 대하여는 비과세

라. 등록세

(1) 등록세 납세의무

① 조합원 분양분：조합원 각자가 등록세 납부(세율：0.8%)

② 일반 분양분：조합이 일반분양자에게 이전등기를 해주어야 하므로 보존등기를 하여야 함(세율：0.8%).

(2) 공동주택에 대한 감면제도

① 도시재개발법에 의한 사업시행자가 주택재개발사업의 대지조성을 위하여 취득하는 부동산과 관리처분계획에 따라 취득하는 주거용 부동산에 대해서는 등록세를 면제한다(서울특별시세감면조례 16조).

② 공공단체 또는 주택건설사업자 및 주택건설촉진법 제44조 제3항의 규정에 의한 고용자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택：취득세, 등록세 면제.

③ 공동주택의 사용승인서 교부일부터 2개월 이내에 보존등기를 하지 않으면 면제된 취득세와 등록세를 추징한다.

④ 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구 1주택이 되는 경우 취득세와 등록세의 감면기준은 다음과 같다.

◦ 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택은 면제

◦ 전용면적 40㎡ 초과 ～ 60㎡ 이하인 공동주택은 50% 경감

(3) 등록세의 과세구분

납세의무자	납부대상	세 율
조 합	일반 분양분	건물부분의 0.8%

(4) 교육세

등록세를 부과하는 경우에는 등록세의 20%에 해당하는 교육세가 함께 부과.

2. 재개발 조합원이 내는 세금

가. 양도소득세

(1) 양도소득세의 과세구분

① 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 분양받은 아파트의 양도시 공사기간이 보유기간에 포함된다.

② 재개발조합원이 재개발 사업기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 관리처분계획에 의해 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하기 위해 다른 주택을 양도할 경우 3년 보유에 관계없이 비과세한다.

나. 취득세

(1) 재개발 조합원의 취득세 납부

① 관리처분에 의해 취득하는 토지 및 건축물은 취득세를 부과하지 않는다. 단, 종전부동산가액을 초과하여 청산금을 부담하는 경우 청산금에 상당하는 부동산에 대해 취득세를 부과한다(지방세법 109조 제3항).

② 원조합원이 85㎡이하의 주거용 부동산을 취득할 경우 면제(서울특별시세감면조례 16조)

(2) 취득세의 과세구분

납세의무자	납 부 대 상	세 율
원 조 합 원	◇ 85㎡ 초과 ◇ 85㎡ 이하	청산금의 2% 비과세
승계조합원 및 일반분양자	◇ 85㎡ 초과 ◇ 60㎡ 이하 40㎡ 초과 ◇ 40㎡ 이하	분양가의 2% 분양가의 1% (50% 감면) 비과세

(3) 농어촌 특별세

취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세된다. 그러나 국민주택규모(전용25.7평이하)아파트에 대하여는 비과세

다. 등록세

(1) 등록세의 과세구분

납세의무자	납부대상	세 율
원 조 합 원	◇ 조합원분	청산금의 0.8%
승계조합원	◇ 조합원분	분양가액의 0.8%
일반분양자	◇ 85㎡ 초과 ◇ 60㎡ 이하 40㎡ 초과 ◇ 40㎡ 이하	분양가액의 3% 분양가액의 1.5%(50% 감면) 비과세

(2) 교육세

등록세를 부과하는 경우에는 등록세의 20%에 해당하는 교육세가 함께 부과된다.

Ⅱ. 회계감사

재개발조합은 그 인격이 비영리법인으로 인정되어지며 재개발사업 진행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생되지 않도록 법 규정에 의한 지도․감독을 받는다.

◦ 구청(행정청)：도시재개발법 제49조2항(업무조사)

◦ 공인회계사(외부)：도시재개발법 제49조4항 및 동법시행령 제52조(회계감사)

◦ 조합(자체)：도시재개발법 제16조3항(주민[조합원]이 총회에서 선출한 감사의 감사)

1. 회계감사의 대상

회계감사(법정감사, 임의감사 포함)는 주택재개발조합의 결산서(대차대조표, 손익계산서, 이익잉여금처분계산서, 이에 관련된 각종 부속명세서)가 다음에 설명하는 회계감사기준에 입각하여 작성되었는지를 감사하는 것이다.

2. 회계감사 기준

회계감사 기준은 주식회사 외부감사에 관한 법률 제5조의 규정에 의한 감사 준을 적용한다.

이 법은 “감사인은 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 감사기준에 따라 감사를 실시해야 한다”, “감사기준은 증권관리위원회가 재정경제원장관의 승인을 얻어 정한다”고 규정하고 있다.

3. 회계감사 시기

재개발조합이 의무적으로 받아야 하는 감사는 도시재개발법 시행령 52조(회계감사)에 의하여 시행자가 관리처분계획 인가고시일 및 공사완료공고일로부터 60일 이내에 시장․군수 또는 구청장이 지정한 공인회계사법 제7조 제1항의 규정에 의하여 등록된 공인회계사 또는 동법 제23조의 규정에 의하여 설립된 회계법인에게 회계감사를 받아야 한다.

4. 회계감사 대상 기간

재개발조합이 회계감사를 받아야 할 대상기간은 관계법령에 명시되어 있는 것은 없지만 다음과 같이 정한다.

① 처음으로 공인회계사의 감사를 받은 조합은 조합의 회계거래가 있는 시점부터 회계감사 실시 직전 일까지를 대상으로 한다. 그러기 때문에 회계상 거래가 있으면 그 날부터 감사대상이 된다.

② 이미 1회 이상 공인회계사의 법정감사를 받은 적이 있는 조합은 직전 감사대상이 되는 날 직후부터 위에 말한 감사 시일까지를 감사대상으로 보아야 할 것이다.

5. 회계감사인

공인회계사법 제22조(직무제한)에 다음 각 사항의 하나에 해당하는 자는 재무제표 감사를 하거나 증명을 하는 직무를 할 수 없다고 규정하고 있다.

◦ 자기 또는 배우자가 임원이나 그에 준하는 직위(직무에 관한 사무의 책임있는 자 포함)에 있거나, 과거 1년 이내에 그러한 직위에 있었던 자

◦ 자기가 그 사용인이거나 과거 1년 이내에 사용인이었던 자

◦ 위 두 사항 이외에 자기와 뚜렷한 이해관계가 있어서 직무를 공정하게 행하는데 지장이 있다고 인정되어 대통령령으로 다음과 같이 정하는 자(공인회계사법 시행령 제14조)

- 당해 공인회계사 또는 그 배우자가 발행주식 총수 또는 출자지분의 100분의 1이상의 주식 또는 출자지분을 소유하고 있는 자

- 당해 공인회계사 또는 그 배우자와 1억원 이상의 채권 또는 채무관계에 있는 자. 다만, 공인회계사의 업무와 관련된 채권 또는 채무관계에 있는 자는 제외

- 당해 공인회계사에게 무상으로 또는 통상의 거래가격보다 현저히 낮은 대가로 공인회계사 사무소를 제공하고 있는 자

- 당해 공인회계사에게 공인회계사 업무 이외의 업무로 인하여 계속적인 보수를 지급하거나 기타 경제상의 특별한 이익을 제공하고 있는 자

6. 벌  칙

회계감사를 받아야 함에도 불구하고 이를 받지 않는 경우　도시재개발법 제63조(벌칙)2항에 의하여 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처할 수 있다.

▣ 판  례

• 양도소득세부과처분취소

【판시사항】

재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하여 재개발사업의 일환으로 주택이 철거된 후 잔존하는 부수토지와 함께 장차아파트 건축물을 분양받을 수 있는 조합원의 지위를 관리처분계획인가 이전에 양도한 경우, 그 권리의 양도 당시 구 소득세법시행령 제15조 제1항 제2호소정의 보유기간의 요건을 갖추었다면 그 양도는 1세대 1주택의 양도로서 양도소득세 비과세대상에 해당하는지 여부(적극)

【판결요지】

(1999. 12. 10. 98두3051)

구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목 및 구 소득세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제15조 제1항에서 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있는 취지는 주택이 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로, 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 사유가 있는 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있고, 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제49조는 인가고시된 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받을 자는 공사완료 후 분양처분의 고시가 있은 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하되 이렇게 취득한 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 본다고 규정하고 있으므로, 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 아파트분양권을 취득하여 양도한 경우에는 그 아파트분양권을 구 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 구 소득세법시행령 제15조 제1항 소정의 1세대 1주택 및 그 부수토지로 간주할 것이며, 한편 재개발조합의 조합원은 설립인가시를 기준으로 도시재개발법 제20조 및 조합 정관의 규정에 의하여 확정되고 그 조합원의 지위나 구체적인 권리의무도 도시재개발법 및 조합 정관에 의하여 정하여지는 것으로 재개발조합의 재량이 개입될 여지가 없으므로, 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하여 재개발사업의 일환으로 주택이 철거된 후 잔존하는 부수토지와 함께 장차 건축시설을 분양받을 수 있는 조합원으로서의 지위를 관리처분계획인가 이전에 양도하는 경우에도 그 양도의 대상은 구 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 구 소득세법시행령 제15조 제1항 소정의 1세대 1주택 및 그 부수토지로 간주된다 할 것이고, 그 양도시까지 같은 법시행령 제15조 제1항 제2호 소정의 보유기간의 요건을 갖추면 그 양도는 1세대 1주택의 양도로서 양도소득세 비과세대상에 해당된다.

• 부가가치세환급거부처분취소

【판시사항】

주택재개발조합의 그 조합원들에 대한 주택분양이 부가가치세법상 재화의 공급에 해당하는지 여부(소극)

【판결요지】

(대법원 1990. 6. 22. 선고 90누509 판결)

주택개량을 위하여 조합원들이 스스로 결성한 주택개량재개발조합이 실시하는 재개발사업 중 조합원들에게 분양되는 주택에 관한 사업은 건축시부터 분양에 이르기까지 조합원들이 실질적인 최종 소비자의 지위에 있는 것이라고 하여야 할 것이고, 비록 조합원과 법률상 인격이 다른 조합이 그 공사비를 지급하였다거나 조합이 조합원들에게 주택을 분양하는 형식을 취하였더라도 조합이 조합원들에게 재화를 공급하였다고 볼 수는 없다.

【참조조문】

부가가치세법 제1조, 부가가치세법 제17조 제2항, 도시재개발법 제49조 제2항, 토지구획정리사업법 제62조 제1항, 행정소송법 제26조

• 부당이득금

【판시사항】

가. 재개발사업으로 토지를 수용당함으로 인하여 상가를 대체취득하게 된 수분양자가 중도금 지급을 연체한 상태에서 잔금만을 분할 지급하기로 변경 약정한 경우, 이로 인하여 구 지방세법상 비과세대상인 연부취득의 요건을 갖추었다고 볼 수 있는지 여부

나. 신고납세 방식의 조세에 있어 신고행위의 하자로 인한 부당이득의 요건

다. 납세 의무자의 신고행위의 하자가 중대하고 명백한 것이라 단정할 수 있는지 여부

【판결요지】

(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다50212 판결)

가. 재개발사업으로 수용되는 토지에 대체하여 상가 건물 내의 점포를 특별 분양받기로 사업시행자와 매매계약을 체결한 수분양자가 계약금 및 제1차 중도금을 지급하고 입주 지정을 받았으나 당시 제2, 3차 중도금의 지급을 연체한 상태에서 잔금의 지급만을 2년에 걸쳐 분할 지급하기로 변경 약정한 경우, 이 약정은 잔금 지급 방법의 일부 변경에 불과한 것일 뿐 이 약정으로 인하여 점포에 대하여 구 지방세법(1986.12.31. 법률 제3912호로 개정되어 1990.12.31. 법률 제4269호로 개정되기 전의 것) 제109조 제1항, 제127조의2 소정의 비과세대상인 연부취득의 요건을 갖추었다고 인정하기는 어려움

나. 취득세․등록세는 신고납세 방식의 조세로서 이러한 유형의 조세에 있어서는 원칙적으로 납세 의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 납세 의무가 구체적으로 확정되고, 그 납부 행위는 신고에 의하여 확정된 구체적 납세 의무의 이행으로 하는 것이며 국가나 지방자치단체는 그와 같이 확정된 조세 채권에 기하여 납부된 세액을 보유하는 것이므로, 납세 의무자의 신고행위가 중대하고 명백한 하자로 인하여 당연무효로 되지 아니하는 한 그것이 바로 부당이득에 해당한다고 할 수는 없다.

다. ‘가.’항의 경우 점포를 취득한 납세 의무자가 그 취득 및 등기 부분의 각 일부가 비과세 요건에 해당함에도 이를 오해하여 신고 납부하였고 지방자치단체가 이를 수령하였다는 사정만으로는 그 신고행위의 하자가 중대하고 명백한 것이라고 단정할 수 없음.

【참조조문】

가.다. 구 지방세법(1986.12.31. 법률 제3912호로 개정되어 1990.12.31. 법률제4269호로 개정되기 전의 것) 제109조 제1항, 제127조의2

나.다. 민법 제741조, 행정소송법 제1조[행정처분 일반], 제19조

【참조판례】

나. 대법원 1995.2.28.선고,94다31419판결(공1995상,1455)

• 부당이득금

【판시사항】

가. 재개발사업 시행에 따른 취득 대지 또는 건축시설에 대한 취득세 면제 대상자를 최초 시행인가 당시의 소유자에 한하도록 한 구 서울특별시도시재개발사업에대한시세과세면제에관한조례 제2조 제1항 제2호가 구 지방세법 제109조 제3항에 저촉되는지 여부(적극)

나. 신고납세 방식의 조세에 있어 납세액이 민사상 부당이득이 되기 위한 요건 및 그 판단 기준

다. 무효인 조례규정에 터잡은 행정지도에 따라 취득세를 신고․납부한 경우, 그 신고행위의 하자가 중대하고 명백한 것인지 여부(소극)

라. 신고납세에 있어 신고납부 행위에 착오 또는 강박 등의 하자가 있는 경우, 민법상의 의사표시에 관한 규정을 적용할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(서울고법 1996. 6. 13. 선고 96나2608 판결：상고)

가. 도시재개발사업에서 소유자가 건축시설을 분양받은 경우에도 이를 환지로 보고 취득세를 부과하지 아니하는 이유는, 그 취득의 성질이 법적으로 종전의 대지 또는 건축시설에 대한 권리변환으로 종전의 권리와 동일성이 있는 것으로 취급된다는 점과 그 사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려고 함에 있고, 구 지방세법(1993. 12. 27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 것) 제109조 제3항에서 말하는 소유자는 도시재개발사업에 있어서는 당해 재개발구역 안의 대지 또는 건축시설의 소유자로서 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제40조 소정의 분양신청을 하여 관리처분계획에 따른 사업시행자의 분양처분에 의하여 대지 또는 건축시설을 분양받을 자격이 있는 조합원을 의미하는 것으로서, 그 지방세법 조항이 취득세의 비과세 대상이 되는 목적물의 소유자의 범위에 관하여 제한을 가하고 있지는 아니하며, 조합원은 재개발사업 시행 중에도 그가 소유하는 대지나 건축시설의 소유권을 자유롭게 이전할 수 있고, 그 취득자는 그로 인한 취득세를 부담하게 되는 점 등을 종합하면, 그 지방세법 조항 소정의 소유자는 사업시행인가 당시의 소유자뿐만 아니라 그로부터 분양처분 이전까지 대지나 건축시설의 소유권을 취득하여 당해 조합원의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리를 승계하는 자를 포함하는 개념이라고 해석하여야 하므로, 구 서울특별시도시재개발사업에대한시세과세면 제에관한조례(1991. 12. 31. 조례 제2843호) 제2조 제1항 제2호가 재개발사업의 시행에 따라 취득하게 되는 대지 또는 건축시설에 대한 취득세를 면제받는 대상자를 당해 재개발사업의 최초 시행인가 당시의 소유자에 한하도록 하였음은 상위법인 같은 지방세법 조항에 의하여 비과세 대상의 기준이 되는 소유자의 범위를 부당하게 제한한 것으로서 그에 저촉되어 무효이다.

나. 취득세는 신고납세방식의 조세로서 이러한 유형의 조세에 있어서는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 구체적으로 확정되고, 그 납부행위는 신고에 의하여 확정된 구체적 조세채무의 이행으로 하는 것이며, 국가나 지방자치단체는 그와 같이 확정된 조세채권에 기하여 납부된 세액을 보유하는 것이므로, 납세의무자의 신고행위가 중대하고 명백한 하자로 인하여 당연 무효로 되지 아니하는 한 그것이 바로 부당이득에 해당한다고 할 수 없고, 여기에서 신고행위의 하자가 중대하고 명백하여 당연무효에 해당하는지 여부에 대하여는 신고행위의 근거가 되는 법규의 목적, 의미, 기능 및 하자 있는 신고행위에 대한 법적 구제수단 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 신고행위에 이르게 된 구체적 사정을 개별적으로 합리적으로 판단하여야 한다.

다. 무효인 조례규정에 터잡은 행정지도에 따라 스스로 납세의무자로 믿고 취득세를 자진 신고납부한 경우, 위 나.항의 법리와 특히 신고행위가 없어 부과처분에 의하여 조세채무가 확정된 경우에 취득세를 납부한 자와의 균형을 고려하면, 그와 같은 사정만으로는 납세자들의 신고행위의 하자가 중대하고 명백한 것이라고 단정할 수 없다.

라. 신고납세에서 납세의무자의 과세표준 및 세액의 신고행위는 부과과세에 있어서의 부과처분과 마찬가지로 납세의무자의 구체적인 조세채무의 존재와 범위를 확인하고 이를 과세관청에 통지하는 공법상의 준법률행위에 해당하므로, 신고행위에 착오 또는 강박 등의 하자가 있다고 하더라도 오로지 그 유․무효만이 문제될 뿐이고 민법상의 의사표시에 관한 규정이 적용되거나 또는 유추적용된다고 볼 수 없다.

【참조조문】

가. 구 지방세법(1993. 12. 27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 것) 제109조 제3항, 구 서울특별시도시재개발사업에대한시세과세면제에관한조례(1991. 12. 31. 조례 제2843호) 제2조 제1항 제2호, 도시계획법 제2조 제1항 제6호, 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항, 제2항/나. 민법 제741조, 행정소송법 제19조/다. 행정소송법 제19조, 지방세법 제7조 제1항/라. 민법 제109조, 제110조

【참조판례】

가.나.다. 대법원 1995. 11. 28. 선고 95다18185 판결(공1996상, 160)

• 양도소득세부과처분취소

【판시사항】

주택철거 후 건축시설을 분양받을 수 있는 재개발조합원의 지위를 관리처분계획인가 전에 양도한 경우 1세대1주택 양도 해당 여부

【판결요지】

(2000.1.28. 98두7992)

재개발조합의 조합원은 설립인가시를 기준으로 도시재개발법 제20조 및 조합정관에 의해 확정되고 그 조합원의 지위나 구체적인 권리의무도 도시재개발법 및 조합정관에 의해 정하여지는 것으로 재개발조합의 재량이 개입될 여지가 없으므로 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택을 제공하여 재개발사업의 일환으로 주택이 철거된 후 장차 건축시설을 분양받을 수 있는 조합원으로서의 지위를 관리처분계획인가 이전에 양도하는 경우에도 그 양도의 대상은 1세대1주택으로 간주됨.

• 양도소득세등부과처분취소

【판시사항】

아파트분양권이 1세대 1주택인 건물과 그에 부수되는 토지의 양도로 간주되어 그 양도로 인한 소득이 비과세소득에 해당 여부

【판결요지】

(서울고법 1990.11.23. 선고 90구6905 판결 : 상고)

생계를 같이 하는 가족과 함께 국내에 1세대 1주택인 무허가건물을 소유하고 1년 이상 거주하던 원고가 도시재개발법의 시행으로 부득이 다른 곳으로 이사한 후 연고권에 터잡아 위 건물에 부수되는 대지를 매수하여 위 건물과 함께 재개발조합에 출자하고 그 대가로 아파트를 분양받아 분양처분 고시 이전에 위 아파트 분양권을 양도하였다면 원고가 양도한 위 아파트분양권은 구 소득세법(1988.12.26. 법률 제4019호로 개정되기 전의 것) 제5조 제6호(자) 목, 같은법시행령(1988.8.25. 대통령령 제12509호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항, 도시재개발법 제49조 제1항, 제2항, 토지구획정리사업법 제62조 제1항 등의 규정에 따라 1세대 1주택인 위 무허가건물과 이에 부수되는 토지로 간주되어 그 양도로 인한 소득은 비과세소득으로 보아야 한다.

【참조조문】

구 소득세법(1988.12.26.법률 제4019호로 개정되기 전의 것)제5조, 같은법 제23조, 같은법시행령(1988.8.2 5. 대통령령 제12509호로 개정되기 전의 것)제15조, 같은법시행령 제44조, 도시재개발법 제49조, 토지구획정리사업법 제62조

• 양도소득세등부과처분취소

【판시사항】

재개발조합의 조합원이 도시재개발법상의 분양처분으로 인하여 취득한 부동산 중 건축시설에 대하여 양도차익 산정의 기준이 되는 취득시기(=준공검사필증교부일)

【판결요지】

(대법원 1992. 6. 12. 선고 91누11087 판결)

도시재개발법 제49조 제2항이 분양처분으로 인하여 취득한 대지뿐만 아니라 건축시설도 토지구획정리사업법상의 환지로 보도록 되어 있다 하더라도 같은 법상 건축시설을 환지로 보는 규정이 없고, 또 양도자산의 취득시기 등에 관한 구 소득세법시행령(1988.12.31. 대통령령 제12564호로 개정되기 전의 것)제53조 제3항이 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지에 관하여서만 그 취득시기를 환지 전의 토지의 취득일로  본다고 되어 있을 뿐 건물에 관하여는 아무런 규정을 하고 있지 아니하므로 건물에 관하여는 재개발조합의 조합원이 종전의 대지 위에 그가 출자한 구건물을 헐고 신건물을 신축 취득한 경우와 실질적으로 동일하다고 할 것이어서 이에 관한 원칙규정인 위 소득세법시행령 제53조 제1항 제3호에 의하여 건물에 관하여는 그 준공검사필증교부일을 그 취득시기로 보아야 할 것이다.

【참조조문】

소득세법 제27조, 구 소득세법시행령 제53조 제1, 3항, 도시재개발법 제49조 제2항

• 양도소득세등부과처분취소

【판시사항】

가. 재개발조합의 조합원이 주택과 부수토지를 제공하고 취득한 아파트분양권을 구 소득세법, 같은법시행령 소정의 1세대 1주택인 종전 주택과 부수토지로 볼 수 있는지의 여부

나. 주거이전을 목적으로 일시 2주택이 된 경우 구 소득세법시행규칙 제6조 제1항에 의하여 양도소득세비과세대상이 되기 위한 요건

【판결요지】

(대법원 1994. 3. 8. 선고 93누17324 판결)

가. 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 아파트분양권을 취득하여 양도한 경우에는 위 아파트분양권을 구 소득세법(1988.12.26. 법률 제4019호로 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목, 같은법시행령(1988.8.25. 대통령령 제12509호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항 제2호 소정의 1세대 1주택인 종전 주택과 이에 부수하는 토지로 간주할 것이고, 그 양도시까지 위 시행령 제15조 제1항 제2호 소정의 보유기간의 요건을 갖추면 그 양도는 1세대 1주택의 양도로서 소득세비과세대상에 해당된다고 보아야 한다.

나. 구 소득세법시행규칙(1988.8.25. 재무부령 제1760호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항에 의하면 국내에 1주택을 가진 세대가 주거이전을 목적으로 그 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 구 소득세법 제5조 제6호 (자)목의 규정을 적용한다고 규정하고 있고, 위 규정에는 같은법시행령 제15조 제1항 제2호에 정한 보유기간 이후에 다른 주택을  취득한 경우에 한하여 비과세한다는 제한이 없으므로 종전 주택의 양도시까지 같은법시행령 제15조 제1항 제2호에 정한 일정한 보유기간의 요건을 갖추고 다른 주택의 취득시기로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하기만 하면  그 양도는 1세대 1주택의 양도로서 소득세비과세대상이 된다.

【참조조문】

구 소득세법(1988.12.26. 법률 제4019호로 개정되기 전의 것) 제5조 제6호(자) 목 같은법시행령(1988.8.25. 대통령령 제12509호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항 제2호 같은법 시행규칙(1988.8.25. 재무부령 제1760호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항

【참조판례】

가. 대법원 1992.12.8.선고,90누10346판결(공1993상,480),

1993.1.15.선고,91누10305판결(공1993상,745)

나. 대법원 1988.6.28.선고,87누971판결(공1988,1120)

1992.3.10.선고,91누9817판결(공1992,1331)

1993.9.10.선고,93누5772판결(공1993하,2819)

• 양도소득세등부과처분취소

【판시사항】

가. 재개발조합의 조합원이 분양권을 양도한 경우, 양도차익 산정과 양도자산의 개념

나. 재개발조합아파트 분양권 양도로 인한 양도차익 산정시, 재개발구역 내 토지 및 건축물의 매입비용을 취득가액으로 공제받을 수 있는지 여부

【판결요지】

(대법원 1995. 2. 14. 선고 94누7256 판결)

가. 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 그 관리처분계획에 따라 소유권을 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는, 재개발사업이 진행됨에 따라 장차 분양처분의 인가․고시가 있는 때부터 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득할 때까지는 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제44조 제4항 제2호 소정의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 일종이고, 이 경우에 그 분양권의 취득시기는 그 관리처분계획의 인가․고시가 있은 때라고 보아야 하므로, 종전의 토지 및 건축물의 취득시기부터 위 분양권의 취득시기까지 사이에 상승한 가액이 양도차익에서 제외되는 것은 당연할 뿐만 아니라, 분양권의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과할 때, 양도 또는 취득가액 산정의 대상이 되는 양도자산인 “분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리”라 함은 분양예정의 대지 또는 건축시설 자체가 아니라 그를 분양받을 수 있는 지위 또는 기회이익만을 가리키는 것이다.

나. 재개발조합아파트 등의 분양권을 취득할 목적으로 재개발구역 내 토지 및 건축물을 매수한 경우에는 그 토지 및 건축물의 매입비용은 재개발아파트 등의 분양권에 관한 양도차익의 산정에 있어서 이를 재개발아파트 등의 분양권의 취득가액으로 공제받을 수 없다.

【참조조문】

가.나. 소득세법 제23조 제1항 제2호, 제4항, 제45조 제1항 제1호

소득세법시행령 제44조 제4항 제2호

나. 도시재개발법 제42조, 제44조, 제45조, 제53조

• 양도소득세등부과처분취소

【판시사항】

1세대 1주택자로서 무허가건물을 소유한 연고권에 따라 대지를 매수하여 건물과 함께 재개발조합에 출자한 대가로 분양받은 아파트를 분양처분고시 전에 양도한 경우 위 아파트분양권의 양도가 1세대 1주택의 양도로 간주되는지 여부(적극)

【판결요지】

(대법원 1992. 12. 8. 선고 90누10346 판결)

시유지상에 무허가건물을 소유하고 1년 이상 거주하다가 도시재개발사업의시행으로 말미암아 부득이 다른 곳으로 이사한 후 연고권에 터잡아 부수되는 토지를 매수하여 건물과 함께 재개발조합에 출자하고 그 대가로 아파트를 분양받아 분양처분고시 이전에 양도한 경우 위 아파트분양권은 소득세법 제5조 제6호 (자)목, 같은법시행령 제15조 제1항에 정한 1세대 1주택인  무허가건물과 이에 부수되는 토지로 간주된다.

【참조조문】

소득세법 제5조, 동법시행령 제15조 제1항, 도시재개발법 제49조 제1항

• 양도소득세부과처분취소

【판시사항】

1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 종전 주택 및 대지가 도로부지로 협의매수됨에 따라 보상금조로 특별분양받은 아파트를 양도한 경우 위 아파트의 취득시기 및 거주기간

【판결요지】

1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 종전 주택 및 대지가 고속화도로부지로 대구직할시에 협의매수됨에 따라 보상금조로 아파트(대지권 포함)를 특별분양받아 소유권이전등기를 경료한 다음 양도한 경우 대구직할시의 협의매수나 위 아파트의 취득이 도시재개발법 소정의 재개발사업시행에 의한 것이 아님이 명백한 이상 아파트의 취득일을 종전 주택 및 대지의 취득시기로 소급기산한다거나 거주기간을 종전 주택의 거주기간까지 통산할 수 없다.

【참조조문】

소득세법 제5조 제6호 (자)목,  같은법시행령 제15조 제1항

• 아파트 양도차익산정 취득시기기준

【판시사항】

재개발조합원이 도시재개발법상의 분양처분에 따라 취득한 아파트의 양도차익 산정의 기준이 되는 취득시기

【결정요지】

(1993. 9. 14. 92누12735 판결)

도시재개발법 제49조 제2항이 분양처분으로 인하여 취득한 대지뿐만 아니라 건축시설도 토지구획정리사업법상의 환지로 보도록 되어 있다 하더라도 토지구획정리사업법상 건축시설을 환지로 보는 규정이 없고, 또 양도자산의 취득기간 등에 관한 소득세법시행령 제53조 제3항이 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지에 관하여서만 취득시기를 환지 전의 토지의 취득일로 본다고 되어 있을 뿐 건물에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 아니하므로 아파트 중 대지에 관하여는 종전 토지의 취득일을 취득시기로 보아야 하지만 건물에 관하여는 소득세법시행령 제53조 제1항에 의하여 청산금을 완납할 날을 취득시기로 보아야 한다.

【참조조문】

소득세법 제27조(구98조) 소득세법 27조, 시행령 53조 3항, 도시재개발법 49조 2항

【참조판례】

91누11087(1992. 6. 12.)】

• 취득세등부과처분취소

【판시사항】

가. 도시재개발법 제12조에 의하여 재개발사업시행자로 된 토지 등의  소유자의 그 지구 내의 토지의 매도와 인가조건에 위배 여부

나. 서울특별시재개발구역내토지및건물에대한시세과세면제에관한조례 제2조제1호의 입법취지 및 사업시행자가 그 사업시행 도중에 그 취득부동산을 타에 매도하여 버린 경우 면제된 취득세 등을 추징할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

(대법원 1992. 3. 31. 선고 91누7620 판결)

가. 도시재개발법 제12조에 의하여 토지 등의 소유자가 재개발사업시행자로 된 경우에는 그 시행자가 그 지구 내에 토지를 소유하고 있으면 인가가 되고, 그 시행자가 얼마만큼의 토지를 소유하든지, 또는 시행중 그 지구 내의 토지를 매수하든지 또는 매도하든지에 관계없이 그 지구 내에 전혀 토지를 소유하지 아니하게 되는 경우가 아니면 위와 같은 토지의 매도행위가 인가조건에 위배되는 것은 아니다.

나. 재개발사업시행자가 재개발사업구역 내의 토지 및 건축물의 취득에 대하여 취득세 등을 면제하도록 규정한 서울특별시재개발구역내토지및건물에대한 시세과세면제에관한조례 제2조 제1호의 입법취지는 사업시행자가 그 구역내의 토지를 매수하여 그 토지의 소유자가 되는 것은 원활한 사업시행에 도움이 되므로 사업시행자에게 세제혜택을 주어 사업시행자로 하여금 세부담의 경감으로 인하여 원활한 사업시행을 할 수 있도록 도와주자는 데 있으므로, 사업시행자가 사업시행을 위하여 위 부동산을 취득하였다가 그 사업시행중에 이를 양도한 경우에는 위 부동산의 취득이 결과적으로 그 사업시행에 도움이 되지 아니하게 되었다 할 것이어서, 위 조례의 입법취지로 보아 이와 같은 경우에까지 취득세 등을 면제하여 준다는 취지는 아니라고 보여지고, 또한 위 조례의 문구 자체에 의하더라도 ‘재개발사업의 시행을 위하여’ 취득하는  것에 대하여 취득세를 면제한다고 규정하고 있는 것으로 보아 그와 같은 면제에는 그 부동산의 취득자인 사업시행자가 그 사업의 완료시까지 그 취득부동산을 보유하여 그 사업시행에 제공되어야 한다는 것을 그 전제로 하고 있다 할 것이며, 사업시행자가 그 사업시행 도중에 그 취득부동산을 타에 매도하여 버렸다면 이를 사업시행에 제공한 것이 아니므로, 이와 같은 경우에는 이 점에 관한 취득세 등 추징규정을 따로 두지 아니하였더라도 위 규정 자체에 의하여 당연히 면제된 취득세 등을 추징할 수 있다.

【참조조문】

도시재개발법 제12조, 지방세법 제7조

• 법인세등부과처분취소

【판시사항】

가. 재개발사업 시행자가 법인에 대하여 청산금을 지급하기로 하는 등의 관리처분계획에 따른 분양처분 및 고시 후, 다음 과세년도에 위청산금 대신에 신축건물 중 일부를 양도하기로 약정하였어도 익금인 청산금의 귀속사업년도는 여전히 분양처분한 사업년도인지 여부

나. 법률의 규정에 의한 소유권이전의 경우의 소득의 귀속사업년도

【판결요지】

(대법원 1991. 11. 22. 선고 91누1691 판결)

가. 재개발사업 시행자가 분양을 희망하지 않는 법인에 대하여 청산금을 지급하기로 약정하는 등의 관리처분계획에 따른 분양처분 및 고시 후, 청산금을 지급하지 못하자 다음 과세년도에 위 청산금 대신에 신축건물 중 일부를 양도하기로 약정한 경우, 법인이 사업 시행자로부터 청산금을 지급받을 권리는 분양처분의 고시일 다음날 이미 확정되었고 새로운 약정은 확정된 청산금 채권의 변제방법의 변경에 불과하고 당초의 계약의 해제라고 볼 수는 없으므로 익금인 청산금의 귀속사업년도는 여전히 분양처분한 사업년도라고 한 사례.

나. 권리확정주의를 채택한 구 법인세법(1985.12.23. 법률 제3794호로 개정되기 전의 것) 제17조 제3항의 취지로 보아 대금청산과 소유권이전등기 중 먼저 이행된 날을 기준으로 귀속사업년도를 정하여야 할 것이며, 귀속시기에 관하여 소유권이전등기일로 규정한 법인세법의 위규정이 소득의 귀속시기를 획일적으로 정하기 위한 의제규정이라 할 것이므로 법률행위에 의한 이전이거나 법률의 규정에 의한 이전이거나를 불문하고 위 규정의 문언 그대로 소유권이전등기일을 그 소득의 귀속시기로 보아야 한다.

【참조조문】

구 법인세법 제17조 제3항, 법인세법 제17조 제1항

• 부당이득금

【판시사항】

도시재개발법에 의한 재개발사업의 일환으로 제3자에게 공급할 목적으로 신축하여 일시 취득한 건물에 관하여 과세 면제대상임에도 불구하고 담당 공무원의 잘못된 행정지도에 따라 취득세 등을 자진신고납부한 행위에 중대․명백한 하자 여부

【판결요지】

(서울지법 1996. 8. 1. 선고 95가합36881 판결：항소기각․상고)

도시재개발법에 의한 재개발사업으로서 제3자에게 공급할 목적으로 신축하여 일시 취득한 건물에 대하여 담당 공무원의 잘못된 행정지도로 말미암아 취득세․등록세를 자진신고납부한 경우, 그 신고행위에 중대하고도 명백한 하자가 있어 당연무효라고 본 사례.

【참조조문】

구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제45조 제1항, 제65조, 제110조의3 제2항 제14호, 제128조의2 제2항 제14호, 구 지방세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것) 제79조의18, 제98조의10, 구 한국토지개발공사법(1995. 1. 5. 법률 제4919호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 제3호

【참조판례】

대법원 1995. 11. 28. 선고 95다18185 판결(공1996상, 160), 대법원 1995. 12. 5. 선고 94다60363 판결(공1996상, 192), 대법원 1996. 4. 12. 선고 96다3807 판결(공1996상, 1531)

• 부당이득금반환

【판시사항】

가. 면제 대상 취득세에 대한 비과세확인신청이 거부됨에 따라 부가세 부담 회피 등을 위하여 부득이 자진신고납부한 경우, 그 행위의 하자가 중대․명백하여 당연무효인지 여부

나. 경과규정 없이 조례 개정으로 과세면제 대상에서 제외된 경우, 모법인 구 지방세법 부칙에 일반적인 경과규정이 있더라도 같은 법 소정의 비과세요건에 해당되지 않는다는 이유로 면제 주장

【판결요지】

(서울지법 1996. 6. 25. 선고 96가합12783 판결：항소)

가. 자진신고납부에 앞서 취득세가 조례에 의한 면제 대상임을 주장하여 관할 관청에 대하여 비과세확인신청을 하였으나, 관할 관청이 그 면제를 거부함에 따라 신속한 소유권보존등기의 필요성과 자진신고납부 해태에 따른 부가세의 부담을 회피하기 위하여 부득이 자진신고납부를 하였고, 이와 같은 경우 지방세법상 납세의무자에게 과오납금환부신청권이 인정되지 아니하여 행정소송에 의한 구제방법은 인정되지 아니하므로, 그 구제수단으로 바로 민사소송에 의하여 그 취득세액의 반환을 청구하기에 이르른 것이라면, 그러한 특별한 사정으로 인하여 그 취득세의 자진신고행위에는 조세채무의 확정력을 인정할 여지가 없는 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효에 해당함.

나. 구 지방세법 부칙(1994. 12. 22.) 제6조는 법률불소급원칙에 대한 예외로서 납세의무자에게 불리하게 세법이 개정된 경우에는 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 예외적으로 납세의무자에게 유리한 종전의 법률을 적용한다는 특별규정이라고 보아야 하는 것이기는 하나, 등록세가 같은 법 소정의 비과세요건에 해당하지 아니하여 과세되어야 하는 것임에도 같은 법 제7조, 제9조에 의하여 제정된 구 서울특별시재개발구역내토지및건축물에대한시세과세면제에관한조례(서울특별시 조례 제1303호)가 정하는 바에 따라 면제되는 것에 불과하다면, 조세법규는 그것이 과세요건이든 면세요건이든 엄격하게 해석하여야 하는 원칙에 비추어, 등록세 감면에 관한 조례의 개정으로 인하여 종전의 조세감면이 축소 또는 폐지되는 결과 기왕의 조례 시행 당시 사업시행인가를 받은 자의 기대이익을 다소 충족시키지 못하는 면이 있다고 하더라도 과세면제에 관한 개정 조례 부칙에서 종전의 규정을 소급적으로 적용한다는 명백한 규정을 두지 아니한 이상 관련 경과규정인 부칙의 해석에 있어서도 그 범위를 함부로 확장 해석할 것은 아니므로, 신조례가 같은 법 부칙과 같은 경과규정을 두지 아니하였다 하여 그 적용을 거부하고 경과규정이 있는 종전의 조례를 적용하여야 한다고 볼 수 없다.

【참조조문】

가. 행정소송법 제19조/나. 구 지방세법 부칙(1994. 12. 22.) 제6조, 구 서울특별시재개발구역내토지및건축물에대한시세과세면제에관한조례(서울특별시 조례 제1303호), 서울특별시세감면조례

【참조판례】

가.나. 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다31419 판결(공1995상, 1455), 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다44917 판결(공1996하, 2829)

• 법인세등부과처분취소

【판시사항】

[1] 재개발사업을 목적으로 하지 않는 법인이 재개발공사 수급을 위하여재개발사업지구 내 토지를 취득하여 재개발조합의 조합원이 되었다는 등의 사유만으로 토지를 고유업무에 직접 사용한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

[2] 도시재개발구역으로 지정고시된 토지를 취득한 경우, 법인세법시행규칙제18조 제4항 제1호 소정의 “취득 후 법령의 규정에 의한 사용이 금지 또는 제한된 부동산”에 해당하는지 여부(소극)

[3] 법인의 사옥취득을 위한 건축물 신축행위가 법인의 고유업무에 해당하는지 여부(소극) 및 법인이 토지를 취득하여 사옥 신축에 사용한 경우, 신설된 법인세법시행규칙 제18조 제6항이 적용되는 사업연도에는 업무에 직접사용한 것으로 보아야 하는지 여부(적극)

[4] 법인이 사옥을 신축하는 토지의 일부를 현장사무실 및 인부숙소용가건물의 부속토지로 사용한 경우, 건축물에 직접 사용하는 부속토지로서비업무용 부동산에서 제외되는 범위

[5] 토목․건축 등을 목적사업으로 하는 법인이 취득한 토지를 건축자재등의 야적장으로 사용하는 경우, 고유업무에 직접 사용하는 것인지 여부(적극)

[6] 정당한 사유의 존재가 법인세법상 비업무용 부동산 해당 여부를좌우하는 예외사유로 되는지 여부(소극)

【판결요지】

(1998. 4. 24. 96누3906)

[1] 재개발사업시행 인가를 받지도 않고, 법인등기부상 그 목적사업에 재개발구역 내 토지의 취득․보유가 포함되어 있지도 아니한 법인이 재개발공사를 수급하면서 사업시행자의 요구에 따라 재개발구역 내에 있는 토지들을 취득․보유하여 재개발조합의 조합원이 되었다거나, 법인 소유 위 토지들이 재개발사업에 제공되었다는 이유만으로는 위 토지들이 위 법인의 고유 업무에 직접 사용된 것이라고 볼 수는 없다.

[2] 재개발구역 안의 부동산에 관한 도시계획법상의 각종 행위제한의 규정은 법인세법시행규칙 제18조 제4항 제1호 소정의 법령의 규정에 의한 사용금지 또는 제한에 해당하고, 그와 같은 행위제한의 효력은 재개발구역 지정고시에 의하여 바로 생기는 것인바, 법인이 토지를 취득하기 전에 이미 도시재개발구역으로 지정고시되었다면, 위 토지는 법인세법시행규칙 제18조 제4항 제1호 소정의 “취득 후 법령의 규정에 의한 사용이 금지 또는 제한된 부동산”에 해당한다고 볼 수 없다.

[3] 사옥 취득을 위한 법인의 건축물 신축행위는 고유목적 사업을 위한 준비행위에 해당될 수 있을지언정 그 자체로는 고유업무에 속한다고 할 수 없으나, 법인세법시행규칙(1990. 4. 4. 재무부령 제1818호로 개정된 것)은 그 제18조 제6항으로, 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 때에는 당해 토지를 업무에 직접 사용한 것으로 보고, 이 경우 정당한 사유 없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간 동안에는 비업무용 부동산으로 본다는 규정을 신설하였는 바, 이 개정 규칙은 공포일부터 시행하되(부칙 제1조), 규칙 시행 후 최초로 종료하는 사업연도분부터 적용하게 되어 있으므로(부칙 제2조), 법인이 토지를 취득하여 사옥신축 공사에 착공한 후 공사를 계속해 오다가 건물 완공 전에 토지를 양도한 경우, 법인세법시행규칙 제18조 제6항이 적용되는 각 사업연도에는 위 토지를 업무에 직접 사용한 것으로 보아야 한다.

[4] 법인이 사옥을 신축하는 토지의 일부를 현장사무실 및 인부숙소용 가건물의 부속토지로 사용하였다면, 법인세법시행규칙 제18조 제3항 제2호 소정의 기준면적은 건축물에 직접 사용하는 부속토지로서 비업무용 부동산에서 제외된다.

[5] 토목․건축 등을 목적사업으로 하는 법인이 취득한 토지를 건축자재 등의 야적장으로 사용하는 것은 고유업무에 직접 사용하는 것으로 보는 것이 대법원의 확립된 판례이고, 1990. 4. 4. 개정된 법인세법시행규칙 제18조 제3항은 비업무용 부동산의 하나로, 그 제18호에서 “야적장, 적치장 또는 하치장용 토지로서 당해 사업연도 및 직전 2개 사업연도 중 제품 등 보관․관리에 소요된 최대면적의 1.2배를 초과하는 토지”를 규정하고 있으므로, 법인이 사옥을 신축하는 토지 중 현장사무실 등 건축물의 부속토지를 제외한 나머지 부분도 철근, 합판 등의 자재 야적장으로 사용하였다면 비업무용 부동산에서 제외되어야 한다.

[6] 법인세법시행규칙 제18조 제3항은 법인의 비업무용 부동산을 개별적으로 열거하고, 그 예외사유에 대하여는 제4항에서 이를 열거하여 규정하고 있으므로, 법인의 업무에 직접 사용하는 부동산이라 하더라도 제18조 제3항 각 호의 1에 해당한다면 제4항의 예외사유가 없는 한 비업무용 부동산으로 판정될 수밖에 없고, 정당한 사유의 존재는 법인세법상 비업무용 부동산 해당 여부를 좌우하는 예외사유로 되지 아니한다.

• 재산세등부과처분취소

【판시사항】

1. 재산세가 구의 보통세로 편입된 이후에도 도시재개발법의 규정에 의한 시행자가 지정된 재개발구역내에서 재개발사업시행을 위하여 취득하는 토지 및 건축물 등에 대하여 재산세가 면제되는지 여부

2. 구 서울특별시재개발구역내토지및건축물에대한시세과세면제에관한조례(1983.1.20. 서울특별시 조례 제1725호) 제2조 본문 소정의 재개발사업시행이 완료되는 때의 의미

【판결요지】

(서울고법  1990.2.16. 선고 89구8806 판결 : 파기환송)

1. 1988.5.1.자로 시행된 구 지방세법(1988.4.5. 법률 제4007호) 제5조, 제6조의2의 규정에 의하면 도시계획세는 종전대로 서울특별시세로 남아 있으나 재산세는 구의 보통세로 편입되어 지방자치단체인 구에서 부과․징수하도록 되었으므로 구세인 재산세에 대하여는 1988.5.1.부터는 서울특별시재개발구역내토지및건축물에대한 시세과세면제에관한조례가 적용되지 아니하고 구조례가 적용된다 할 것인 바 지방세법 제7조 제1항의 규정에 따라 1988.5.1.을 시행일로 하여 제정된 서울특별시중구재개발구역내토지및건축물에 대한 구세과세면제에관한조례는 그 제2조에서 면허세에 대하여만 과세를 면제하도록 규정하고 있을 뿐이므로 서울특별시세에서 구세로 전환된 1988.5.1.부터는 도시재개발법의 규정에 의한 시행자가 지정된 재개발구역내에서 재개발사업시행을 위하여 취득하는 토지 및 건축물 등에 대하여도 재산세가 면제되지 아니한다.

2. 도시재개발법 제48조 제1항 내지 제3항의 규정을 종합하여보면 구 서울특별시재개발구역내토지및건축물에 대한시세과세면제에관한조례(1983.1 .20. 서울특별시 조례 제1725호) 제2조의 규정에 의하여 도시재개발법의 규정에 의한 시행자가 지정된 재개발구역내에서 재개발사업시행과 개량건축물의 최초분양을 위하여 취득하는 토지 및 건축물에 대하여 재산세 및 도시계획세가 면제되는 기간인 재개발사업시행이 완료되는 때라 함은 적어도 건설부장관 또는 도지사가 준공검사를 한 결과 재개발사업이 시행계획대로 완료되었다고 인정하여 검사필증을 시행자에게 교부한 후 공사의 완료를 공고한 때라고 봄이 타당하다.

【참조조문】

1. 구 지방세법(1988.4.6. 법률 제4007호) 제5조, 같은 법(1988.4.6. 법률 제4007호)제6조의 2, 구 서울특별시재개발구역내토지및건축물에대한 시세과세면제에관한조례(1984.12.3 1. 서울특별시조례 제1963호) 제2조, 서울특별시중구재개발구역내토지및 건축물에대한구세과세면제에관한조례제2조

2. 도시재개발법 제48조

【참조판례】

대법원 1990.10.10. 선고, 90누2949 판결(공 1990, 2312)

• 취득세등부과처분취소

【판시사항】

재개발사업시행인가 후 그 사업완료일 이전에 재개발구역내에서  토지 및 건물을 취득한 자에 대한 취득세 과세가부(소극)

【판결요지】

(대법원 1990. 3. 9. 선고 88누12035 판결)

서울특별시의 재개발구역내토지및건축물에대한시세과세면제에관한조례에 의하여 취득세를 면제받는 것은 재개발사업시행인가일 현재로 그 지역에 토지 및 건축물을 소유하고 있는 자에 국한되는 것이 아니고 재개발사업 종료일 이전에 그 구역에서 토지 및 건물을 취득, 소유한 자도 포함한다고 해석함이 상당하다.

【참조조문】

지방세법 제7조

• 비업무용부동산의 여부

【판시사항】

재개발사업시행인가를 받고 재개발사업의 일환으로서 건물을 철거하고 정지작업을 하는 등의 준비작업을 하여 오는 한편 그 사업수행에 필요한 토지의 매수협의나 토지소유자의 동의를 얻기 위한 노력을 계속한 경우 당해 재개발사업에 제공된 토지를 비업무용 부동산에 해당한다고 단정지을 수 있는지 여부

【판결요지】

(1994. 4. 26. 93누548 판결)

도시재개발법 제2조 제2호 소정의 재개발사업은 공익사업이면서도 재개발사업구역 내의 토지소유자 등 관계당사자들의 복잡한 이해관계가 얽혀 있고 통상 그 사업의 계획 준비 공사 등에 장기간이 소요되는 등 사업의 특수성에 비추어, 법인이 도시재개발법에 의한 재개발사업시행인가를 받고 그 재개발사업의 일환으로서 재개발지구내 토지상의 건물을 철거하고 정지작업을 하는 등의 준비작업을 하여 오는 한편, 그 사업수행에 필요한 토지의 매수협의나 토지소유자의 동의를 얻기 위한 노력을 계속하여 왔다면, 그와 같은 일련의 준비작업도 원칙적으로 재개발사업의 업무범위에 속한다고 할 것이므로, 법인이 그 재개발사업 수행을 고의로 방치하거나 지연하였다고 볼 다른 특별한 사정이 없는 이상, 당해 재개발 사업에 제공된 토지를 가리켜 법인세법령상의 비업무용 부동산에 해당한다고 단정지을 수 없다.

【참조조문】

구 법인세법(1990.12.31. 법률 제4282호로 개정되기 전의 것) 제18조의3 제1항 제3호, 같은법시행령(1990.12.31. 대통령령 제13195호로 개정되기 전의 것), 제43조의2 제5항, 같은법시행규칙(1990.4.4. 재무부령 제1818호로 개정되기 전의 것), 제18조 제3항 제1호, 도시재개발법 제2조 제2호

【참조판례】

92누3854(1992. 11. 10.)】

• 양도소득세부과처분취소

【판시사항】

조세감면규제법 부칙 제16조 제3항 소정의 ‘토지수용법 기타 법률에 의한 사업인정고시’의 의미

【판결요지】

(1997. 12. 26. 97누16732)

1993. 12. 31. 법률 제4666호로 전문 개정된 조세감면규제법 부칙 제16조 제3항 소정의 ‘토지수용법 기타 법률에 의한 사업인정고시’란 토지수용법 제14조, 제16조의 규정에 의한 사업인정의 고시가 있거나, 도시계획법이나 도시재개발법 등 다른 법률에 의한 공익사업을 시행하는 경우 위에 든 토지수용법의 규정이 준용되어 같은 법 소정의 사업인정고시가 있는 것과 동일시 할 수 있는 조치가 취하여진 것으로서 토지수용절차를 개시할 수 있는 상태에 있는 것을 의미한다고 해석하여야 하므로, 도시계획법 제12조, 제13조에 따른 도시계획의 결정고시, 그 지적의 승인만으로는 위와 같은 사업인정으로 볼 수 없고, 도시계획사업의 실시계획의 인가가 있는 경우가 위 ‘사업인정고시’가 있는 때에 해당된다.

• 취득세 면제대상의 조건에 관한 조례저촉 여부

【판시사항】

[1] 재개발사업 시행에 따른 취득 대지 또는 건축시설에 대한 취득세 면제 대상자를 최초 시행인가 당시의 소유자에 한하도록 한 구 서울특별시도시재개발사업에대한시세과세면제에관한조례 제2조 제1항 제2호가 구 지방세법 제109조 제3항에 저촉되는지 여부(적극)

[2] 신고납세 방식의 조세에 있어 납세액이 민사상 부당이득이 되기 위한 요건 및 그 판단 기준

[3] 무효인 조례규정에 터잡은 행정지도에 따라 취득세를 신고․납부한 경우, 그 신고행위의 하자가 중대하고 명백한 것인지 여부(소극)

[4] 신고납세에 있어 신고납부 행위에 착오 또는 강박 등의 하자가 있는 경우, 민법상의 의사표시에 관한 규정을 적용할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(1996. 6. 13.   96나2608)

[1] 도시재개발사업에서 소유자가 건축시설을 분양받은 경우에도 이를 환지로 보고 취득세를 부과하지 아니하는 이유는, 그 취득의 성질이 법적으로 종전의 대지 또는 건축시설에 대한 권리변환으로 종전의 권리와 동일성이 있는 것으로 취급된다는 점과 그 사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려고 함에 있고, 구 지방세법(1993. 12. 27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 것) 제109조 제3항에서 말하는 소유자는 도시재개발사업에 있어서는 당해 재개발구역 안의 대지 또는 건축시설의 소유자로서 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제40조 소정의 분양신청을 하여 관리처분계획에 따른 사업시행자의 분양처분에 의하여 대지 또는 건축시설을 분양받을 자격이 있는 조합원을 의미하는 것으로서, 그 지방세법 조항이 취득세의 비과세 대상이 되는 목적물의 소유자의 범위에 관하여 제한을 가하고 있지는 아니하며, 조합원은 재개발사업 시행 중에도 그가 소유하는 대지나 건축시설의 소유권을 자유롭게 이전할 수 있고, 그 취득자는 그로 인한 취득세를 부담하게 되는 점 등을 종합하면, 그 지방세법 조항 소정의 소유자는 사업시행인가 당시의 소유자뿐만 아니라 그로부터 분양처분 이전까지 대지나 건축시설의 소유권을 취득하여 당해 조합원의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리를 승계하는 자를 포함하는 개념이라고 해석하여야 하므로, 구 서울특별시도시재개발사업에대한시세과세면제에관한조례(1991. 12. 31. 조례 제2843호) 제2조 제1항 제2호가 재개발사업의 시행에 따라 취득하게 되는 대지 또는 건축시설에 대한 취득세를 면제받는 대상자를 당해 재개발사업의 최초 시행인가 당시의 소유자에 한하도록 하였음은 상위법인 같은 지방세법 조항에 의하여 비과세 대상의 기준이 되는 소유자의 범위를 부당하게 제한한 것으로서 그에 저촉되어 무효이다.

[2] 취득세는 신고납세방식의 조세로서 이러한 유형의 조세에 있어서는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 구체적으로 확정되고, 그 납부행위는 신고에 의하여 확정된 구체적 조세채무의 이행으로 하는 것이며, 국가나 지방자치단체는 그와 같이 확정된 조세채권에 기하여 납부된 세액을 보유하는 것이므로, 납세의무자의 신고행위가 중대하고 명백한 하자로 인하여 당연무효로 되지 아니하는 한 그것이 바로 부당이득에 해당한다고 할 수 없고, 여기에서 신고행위의 하자가 중대하고 명백하여 당연무효에 해당하는지 여부에 대하여는 신고행위의 근거가 되는 법규의 목적, 의미, 기능 및 하자 있는 신고행위에 대한 법적 구제수단 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 신고행위에 이르게 된 구체적 사정을 개별적으로 합리적으로 판단하여야 한다.

[3] 무효인 조례규정에 터잡은 행정지도에 따라 스스로 납세의무자로 믿고 취득세를 자진 신고납부한 경우, 위 [2]항의 법리와 특히 신고행위가 없어 부과처분에 의하여 조세채무가 확정된 경우에 취득세를 납부한 자와의 균형을 고려하면, 그와 같은 사정만으로는 납세자들의 신고행위의 하자가 중대하고 명백한 것이라고 단정할 수 없다.

[4] 신고납세에서 납세의무자의 과세표준 및 세액의 신고행위는 부과과세에 있어서의 부과처분과 마찬가지로 납세의무자의 구체적인 조세채무의 존재와 범위를 확인하고 이를 과세관청에 통지하는 공법상의 준법률행위에 해당하므로, 신고행위에 착오 또는 강박 등의 하자가 있다고 하더라도 오로지 그 유․무효만이 문제될 뿐이고 민법상의 의사표시에 관한 규정이 적용되거나 또는 유추적용된다고 볼 수 없다.(상고)

• 세법관계

【판시사항】

가. 구 지방세법 제109조 제2항 소정의 "소유자"의 의미

나. 구 서울특별시재개발구역내토지및건축물에대한시세과세면제에관한조례 제2조 제2호가 구 지방세법 제109조 제2항에 위반되는지 여부

【결정요지】

(1994. 4. 26. 93누9170 판결)

가. 도시재개발사업에서 소유자가 건축시설을 분양받은 경우에도 이를 대지의 경우와 마찬가지로 환지로 보고 취득세를 부과하지 아니하는 이유는 그 취득의 성질이 법적으로 종전의 대지 또는 건축시설에 대한 권리 변환으로 종전의 권리와 동일성이 있는 것으로 취급된다는 점과 위 사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려고 함에 있고, 구 지방세법(1990. 12. 31. 법률 제4269호로 개정되기 전의 것) 제109조 제2항에서 말하는 소유자는 도시재개발사업에 있어서는 당해 재개발구역 안의 대지 또는 건축시설의 소유자로서 도시재개발법 제40조 소정의 분양신청을 하여 관리처분계획에 따른 사업시행자의 분양처분에 의하여 대지 또는 건축시설을 분양받을 자격이 있는 조합원을 의미하는 것으로서, 위 지방세법 조항이 취득세의 비과세대상이 되는 목적물의 소유자의 범위에 관하여 아무런 제한을 가하지 아니하고 있으며, 조합원은 재개발사업 시행중에도 그가 소유하는 대지나 건축시설(다만 이는 멸실 이전에 한하는 것일 것이다)의 소유권을 자유롭게 이전할 수 있고, 그 취득자는 그로 인한 취득세를 부담하게 되는 점 등을 종합하여 보면, 위 지방세법 조항 소정의 소유자는 사업시행인가 당시의 소유자 뿐만 아니라 그로부터 분양처분 이전까지 대지나 건축시설의 소유권을 취득하여 당해 조합원의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리를 승계하는 자를 포함하는 개념이라고 해석하여야 한다.

나. 구 서울특별시재개발구역내 토지 및 건축물에 대한 시세과세면제에 관한 조례 (1989. 1. 10. 조례 제2394호) 2조 2호가 재개발사업의 시행에 따라 취득하게 되는 대지 또는 건축시설에 대한 취득세를 면제받는 대상자를 당해 재개발사업 시행 인가 당시의 소유자에 한하도록 하였음은 상위법인 구 지방세법(1990.12.31. 법 률 제4269호로 개정되기 전의 것)109조 2항에 의하여 비과세대상의 기준이 되는 소유자의 범위 를 부당하게 제한한 것으로서 그에 저촉되어 무효이다.* 1993.12.27. 개정으로 지방세법 109조3항의 ‘소유자’를 ‘사업시행인가 당시 소유자(상속인를 포함한다)’로 변경하였음.

【참조조문】

구 지방세법(1990.12.31 법률 제4269호로 개정되기 전의 것) 제109조 제2항, 도시계획법 제2조 제1항 제6호, 도시재개발법 제40조, 제49조

구 서울특별시재개발구역내토지및건축물에대한시세과세면제에관한조례(1989. 1. 10 조례 제2394호) 제2조 제2호

• 취득세부과처분취소

【판시사항】

구 지방세법 제109조 제3항 소정 “소유자”의 범위

【판결요지】

(대법원  1995. 8. 25. 선고 95누5172 판결)

구  지방세법(1993.12.27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 것) 제109조 제3항에서 말하는 소유자는 도시재개발사업에 있어서는 당해 재개발구역 안의 대지 또는 건축시설의 소유자로서 도시재개발법 제40조 소정의 분양신청을 하여 관리처분계획에 따른 사업시행자의  분양처분에 의하여 대지 또는 건축시설을 분양받을 자격이 있는 조합원을  의미하나 그 소유자라는 개념 속에는 사업시행인가 당시의 소유자뿐만 아니라 그로부터 분양처분 이전까지 대지나 건축시설의 소유권을 취득하여 당해  조합원의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리를 승계하는 자를 포함한다고 해석할 것이지만, 이는 대지나 건축시설 자체를 멸실 이전에 취득하는 경우에  한하는 것이고 그 멸실 이후에 아파트분양권만을 취득하는 경우까지 포함된다고 할 수는 없다.

【참조조문】

구 지방세법(1993.12.27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 것) 제109조 제3항,  도시계획법 제2조 제1항 제6호,  도시재개발법 제40조, 제49조 제1항, 제2항

【참조판례】

대법원 1994.4.26.선고,93누9170전원합의체판결(공1994상,1535)

• 재산세등 부과처분취소

【판시사항】

가. 1988.4.6. 법률 제4007호로 개정된 지방세법 시행당시 시세로서 일정기간 과세가 면제되던 개발제한구역내의 토지 및 건축물에 대한 재산세가 위 법 개정으로 과세면제규정이 없는 구세로 바뀐 경우 종전의 과세면제기간 내의 부과 가부(소극)

나. 서울특별시재개발구역내토지및건축물에대한시세과세면제에관한조례(1983. 1. 10. 개정) 제2조 후문에 의하여 재산세 및 도시계획세가 면제되는 기간의 기준이 되는 재개발사업시행이 완료한 때의 의미(=준공검사필증을  시행자에게 교부하고 공사완료를 공고한 때)

【판결요지】

(대법원 1990. 10. 10. 선고 90누2949 판결)

가. 1988.4.6. 법률 제4007호로 개정된 지방세법 부칙 제3항의 경과규정은 구 법에서 과세감면대상으로 규정한 것에 대하여는 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 납세의무자에게 유리한 구법의 감면요건에 따라 감면한 범위 내에서 부과할 것을 명한 취지도 포함하고 있다고 해석되므로, 개발제한구역내의 토지 및 건축물에 대한 재산세가 위 개정 지방세법시행 당시 종전의 규정에 의하여 시세로서 시조례에 따라 일정기간 과세가 면제되어 부과할 조세에서 제외되어 왔다면, 위 개정 지방세법의 시행에 따라 위 재산세가 구세로 바뀌고 구조례에서는 특별히 과세면제규정을 두지 않았다고 하여도 종전의 규정에 의한 과세면제 기간동안은 부과할 수 없는 것으로 보아야 할 것이다.

나. 서울특별시 재개발구역내토지및건축물에대한시세과세면제에관한조례(1983.1.10. 개정) 제2조 후문의  규정에 의하여 재산세 및 도시계획세가 면제되는 기간의 기준이 되는 재개발사업시행이 완료한 때라 함은 특단의 사정이 없는 한 도시재개발법 제48조 제1항 내지 제3항에 의하여 준공검사필증을 시행자에게 교부하고  공사완료를 공고한 때라고 보아야 할 것이고, 건축물의 취득일과 재산세의 현황부과에 관한 지방세법시행령 제73조제4항 및 제139조의 규정에 의하여 위 재개발사업시행의 완료시를 가릴 것이 아니다.

【참조조문】

지방세법 부칙 제3항, 지방세법 제109조, 도시재개발법 제48조, 도시재개발법 제48조, 지방세법시행령 제73조, 지방세법시행령 제139조

대법원 1991. 9. 24. 선고 91누1189 판결

• 종합토지세 등 부과처분취소

【판시사항】

시세의 과세 또는 면제에 관한 조례가 개정되면서 그 부칙에서 경과규정을 두지 아니한 경우, 적용하여야 할 조례(=납세의무성립당시 시행되는 조례)

【판결내용】

(1999. 9. 3. 선고, 98두15788 판결)

시세의 과세 또는 면제에 관한 조례가 납세의무자에게 불리하게 개정된 경우에 있어서 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 특별히 경과규정을 두어 납세의무자에게 유리한 종전조례를 적용하도록 하고 있는 경우에는 종전조례를 적용해야 할 것이지만, 개정조례 부칙에서 종전의 규정을 개정조례 시행 후에도 계속 적용한다는 경과규정을 두지 아니한 이상, 다른 특별한 사정이 없는 한 법률불소급의 원칙상 개정 전후의 조례 중에서 납세의무가 성립한 당시에 시행되는 조례를 적용하여야 할 것이다.

【참조조문】

지방세법 제7조, 제9조

【참조판례】

대법원 1985.4.9. 선고, 83누453 판결(공1985, 738)

대법원 1987.5.12. 선고, 87누88 판결(공1987, 1007)

대법원 1990.4.10. 선고, 89누4468 판결(공1990, 1081)

대법원 1994.5.24. 선고, 93누5666 전원합의체 판결(공1994하, 1860)

대법원 1995.6.30. 선고, 94누5502 판결(공1995하, 2648)

대법원 1995.8.22. 선고, 95누825 판결(공1995, 3294)

• 부당이득금반환

【판시사항】

가. 지방세법 제109조 제3항 소정의 “사업시행인가 당시 소유자(상속인을 포함한다)”에 수증자가 포함되는지 여부(소극)

나. 시세의과세또는면제에관한조례가 개정되면서 그 부칙에서 경과규정을 두지 아니한 경우, 적용하여야 할 조례(=납세의무성립당시 시행되는 조례)

다. 개정법률의 부칙에 규정된 경과규정이 당해 법률의 하위법령의 개정에 따른 시적 적용범위에 영향을 미치는지 여부(소극)

【판결요지】

(대법원 1999. 12. 21. 선고, 99다45734 판결)

가. 지방세법 제109조 제3항 본문은 “토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업, 도시계획법에 의한 도시개발예정구역조성사업과 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행으로 인하여 사업시행인가당시 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가 체비지 또는 보유지를 취득하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다.”고 규정하고, 제127조의 2 제2항은 “제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산 등의 등기․등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다.”고 규정함으로써 재개발사업시행인가 당시의 소유자만이 등록세비과세대상에 해당될 수 있고, 여기에는 상속인도 포함된다고 정하고 있는바, 위 규정의 취지는 재개발사업 등의 원활한 추진을 기하려는 데 있고, 여기에 상속인을 포함시킨 것은 피상속인의 지위를 포괄승계함으로써 형식적으로 소유권을 취득함에 불과한 상속인에 대하여 등록세를 이중으로 부과함은 가혹하다는 정책적 고려에 기초한 것이므로, 조세법의 엄격해석의 원칙상 토지 및 건축물을 증여계약에 의하여 특정승계함에 불과한 수증자는 사업시행인가당시 소유자 또는 상속인에 포함되지 않는다고 봄이 상당하다.

나. 시세의과세또는면제에관한조례가 납세의무자에게 불리하게 개정된 경우에 있어서 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 특별히 경과규정을 두어 납세의무자에게 유리한 종전조례를 적용하도록 하고 있는 경우에는 종전조례를 적용해야 하지만, 개정조례 부칙에서 종전의 규정을 개정조례시행 후에도 계속 적용한다는 경과규정을 두지 아니한 이상, 다른 특별한 사정이 없는 한 법률불소급의 원칙상 개정 전후의 조례 중에서 납세의무가 성립한 당시에 시행되는 조례를 적용하여야 한다.

다. 개정법률에 규정된 부칙 규정은 원래 법률의 개정에 따른 당해 법률의 시행에 관한 사항을 규정함이 원칙이므로, 부칙에 규정된 경과규정은 당해 법률의 개정에 따른 신법과 구법 사이의 시적 적용범위를 정하는 것으로서 당해 법률의 개정이 하위법령에 직접 영향을 미침으로써 그 하위법령을 개정하는 것과 같은 결과를 가져오는 등 특별한 사정이 없는 이상 하위법령의 개정에 따른 적용관계에는 영향이 없고, 따라서 위와 같은 특별한 경우에 해당하지 않는 한 법률의 하위법령이 개정되는 경우에는 당해 하위법령 자체의 부칙규정에 의하여 신, 구법령 사이의 시적 적용범위를 결정하여야 한다.

【참조조문】

[1] 지방세법 제109조 제3항, 제127조의 2 제2항

[2] 지방세법 제7조, 제9조

[3] 지방세법 제7조, 제9조, 지방세법 부칙(1993.12.27.)】 제7조,

지방세법 부칙(1994.12.22.)】 제6조

【참조판례】

[2] 대법원 1985.4.9. 선고, 83누453 판결(공1985, 738)

대법원 1987.5.12. 선고, 87누88 판결(공1987, 1007)

대법원 1990.4.10. 선고, 89누4468 판결(공1990, 1081)

대법원 1995.8.22. 선고, 95누825 판결(공1995하, 3294)

대법원 1999.9.3. 선고, 98두15788 판결(공1995하, 2130)

• 부당이득금

【판시사항】

가. 시세의 과세 또는 면제에 관한 조례가 개정된 경우에 적용될 규정

나. 신고납세방식의 조세에 있어서 납세의무자의 신고행위가 당연무효에 해당하는지 여부의 판단기준

【판결요지】

(1999.7.27. 선고, 99다23284 판결)

가. 시세의 과세 또는 면제에 관한 조례가 개정된 경우에는 개정 전후의 규정 중에서 납세의무가 성립한 당시에 시행되는 지방세법 또는 조례를 적용하여야 함이 원칙이지만, 개정된 지방세법 또는 조례가 납세의무자에게 불리한 규정을 두어 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 특별히 경과규정을 두어 납세의무자에게 유리한 종전의 규정을 적용하도록 하고 있는 때에는 마땅히 종전의 규정을 적용하여야 할 것이고, 이는 납세의무는 각 세법이 정한 과세요건이 완성된 당시의 법령을 적용한다는 일반원칙에도 불구하고, 위와 같은 기득권 내지 신뢰보호라는 특별한 이유에 근거하여 그에 대한 예외적 조치로서 납세의무자에게 유리한 종전규정을 그대로 적용한다는 것이므로, 위 법리의 적용은 세법이 개정된 후에 비로소 과세요건이 완성되는 경우를 당연한 전제로 하는 것이다.

나. 취득세나 등록세와 같은 신고납세방식의 조세에 있어서는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 구체적으로 확정되고, 그 납부행위는 신고에 의하여 확정된 구체적 조세채무의 이행으로 하는 것이며, 국가나 지방자치단체는 그와 같이 확정된 조세채권에 기하여 납부된 세액을 보유하는 것이므로, 납세의무자의 신고행위가 중대하고 명백한 하자로 인하여 당연무효로 되지 아니하는 한 그것이 바로 부당이득에 해당한다고 할 수 없고, 여기에서 신고행위의 하자가 중대하고 명백하여 당연무효에 해당하는지 여부에 대하여는 신고행위의 근거가 되는 법규의 목적, 의미, 기능 및 하자있는 신고행위에 대한 법적 구제수단 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 신고행위에 이르게 된 구체적 사정을 개별적으로 파악하여 합리적으로 판단하여야 한다.

【참조조문】

[1] 민법 제741조, 지방세법 제7조, 제9조

[2] 민법 제741조, 행정소송법 제4조, 제11조

【참조판례】

[1][2] 대법원 1995.2.28. 선고, 94다31419 판결(공1995상, 1455)

대법원 1996.8.23. 선고, 95다44917 판결(공1996하, 2829)

[2] 대법원 1997.12.12. 선고, 97다20373 판결(공1998상, 264)

▣  질의 회신

• 부기등기 적용 여부

【질의요지】

도시재개발법에 의하여 시행하는 주택재개발사업의 경우 부기등기를 적용하는지 여부.

【회신내용(택지 58507-  : 1999. 4. 26)】

도시재개발법에서는 부기등기에 대하여 명문으로 규정하고 있지 아니하며, 참고로 동법 제34조제8항의 규정에 의하면 동조제5항의 규정에 의한 관리처분계획인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 등의 소유자․지상권자․전세권자․임차권자등은 분양처분의 고시가 있는 날까지 종전의 토지 등에 대하여는 이를 사용하거나 수익할 수 없으며, 다만, 시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하도록 규정하고 있음.