진      정      서

존경하옵는 구청장님 !

보문제1구역재개발조합이 시행하는 재개발사업에 대해 본 진정인은 귀청으로부터 보문제1구역 관리처분계획인가를 위한 공람공고 통지를 받고, 2001. 5. 15.에 공람공고 의견서를 조합원 46명과 같이 제출한 보문동2가 125번지 소유권리자인 윤 월 순 입니다.

아뢰올 말씀은 보문제1구역주택재개발조합이 2001. 4. 28.에 보문동2가 파라다이스빌딩에서 개최한 관리처분계획 총회에 대해서 진정 말씀드리고자 합니다.

1. 보문제1구역주택재개발은 도시재개발사업조례 제14조의 총회의 소집은 회의의 안건이 조합원의 부담이 될 계약 또는 계약자 선정 등에 관한 내용일 경우에는 조합원에 구체적인 관계자료를 함께 통지하도록 되어 있습니다.

그런데 보문제1구역재개발조합은 시공사 본 계약의 구체적내용을 1999. 9. 17.에 체결된 가계약서의 변경내역을 통보는 받았으나,  변경내역은 조합원에게 부담만 가중시키는 내역이며 아래와 같이 조합원들에게 통지하였습니다.

주요 변경내역

구 분		변경(가)계약	본 계약	증 감
사업시행 신축아파트 건축연면적(평)		18,170평 (건립세대수446세대)	18,120.87평 (건립세대수431세대)	감소 49.13평 (감소 15세대)
총 도급공사비(천원)/평		@44,879,000 (도급단가247만원/평)	@46,027,000 (도급단가 254만원/평)	증가11억4천8백만원(도급단가7만원/평)
공사 계약조건	총 무이자이주비	107억5천만원	※ 130억원	증가 22억 5천만원
	※ 계약서에 무이자 이주비 표시하고		※ 공사비에 이주비를 유이자로 표시 함
	분양 경비 비용 부담	조합부담	시공사 부담	감소 10억원
	대여금 금융비용	실제조달금리 + 2%	년 10.9% (년 금융비용 감소시 변경)	※ 이주비 대여는 무이자 대여금이므로 금융비용을 삭제하여야 함.
	마감재	99년 6월 분양한 은평구 녹번동 수준	뒷면 마감재 변경사항 참조	마감재 상승

※. 이주 대책비 대출에 대하여

① 보문제1구역재개발 조합원은 조흥은행 보문동지점에서 대출신청을 하고, 그 대출이자는 8.9%로 약정되어 있으나,

② 조흥은행 보문동 지점은 위 재개발조합장과 현대산업개발(주)가 공동으로 약정한 협약서를 근거로 조합원들이 신청한 대출금액을 현대산업개발(주)에 입금시켰고,

③ 현대산업개발(주)와 조합은 근저당설정계약서를 작성하고, 근저당권자는 현대산업개발(주)로 정하여 은행금리 8.9%를 금리 2%를 추가하여 10.9%의 금리로 조합원들에게 부담하게 하였으며, 이 과정에서 근저당 설정비용 및 법무비용을 조합원에게 추가 부담시키는 행위를 하였음.

2. ① 설계자 및 시공자 등 용역업체의 선정에 관한 사항은 서울시 도시재개발사업조례 제10조제5호의 규정에 따라 조합의 정관에 정하도록 하고 있으며, 도시재개발법 제18조제1항의 규정에 의거 경비의 수지예산과 조합원의 부담이 될 계약 등은 조합총회 또는 대의원회의 결의를 거치도록 법으로 규정하고 있습니다.  만약 조합원들이 조합총회에서 조합원의 부담이 될 계약 등을 조합이사회에 위임하였다 해도 위 도시재개발법 및 조합정관에 규정된 결의사항을 결의기구가 아닌 이사회에서 결의되면 도시재개발법 및 조합정관에 위배됩니다.

② 따라서 조합정관의 조합이사회의 업무규정에 위배되며, 용업업무 등의 계약과정의 투명성에 관한 사항은 어떤 경우라도 조합총회에서 논의되어야 하며,

3. 그 계약을 체결한 당사자는 계약체결에 있어서의 주의의무는 누구에게나 요구되는 신의칙상의 주의의무이므로 이에 위반하여 과실에 의한 계약을 체결하여 상대방에게 위법적 손해를 준 자는 일종의 불법행위책임을 지게 되어 있으나, 그 부담은 조합원으로 귀속되기 때문에 그에 따른 적법한 조치를 하여야 한다고 사료되며 위 재개발조합은 다음과 같은 잘못을 하여 의견서를 제출한 것입니다.

다                            음

가.  조합원의 부담이 될 계약방법 위반

(1). 시공사 현대산업개발(주)와의 시공 본 계약

도시재개발법 제18조 및 조합규약 재개발조합 정관 제14조의 총회의 결의사항 제5항 예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약과 제8조제2항의 규정에 의한 공동시행자의 선정에 따른 조합원의 부담이 될 계약을 재개발조합이 총회결의 사항을 임시총회에서 조합이사회에 위임하고,  조합이사회는 결의기구가 아님에도 결의절차 없이 조합장 단독으로 임의 계약을 하였습니다.

※ 계약서상 계약당사자인 조합이사들의 연명날인 없이 조합장이 단독계약 하였으며, 조합원들에게 시공계약서 공람을 하지 않았습니다.

(2). 이주/철거 및 페기물처리 용역계약서

임시총회에서 사업제안서를 제출한 5개업체의 철거용역회사에 대한 선정을 조합이사회에 위임하였으나, 조합이사회 결의 없이 2000. 9. 4. 조합장 단독 계약하였음.

※ 계약서상 계약당사자인 조합이사들의 연명날인 없이 조합장이 단독계약 하였음.

(참조 계약서 )

(3). 관리처분계획 업무용역 계약

총회결의 없이 2000. 12. 26.에 서울시 동작구 사당1동 1051-23에 위치한 (주) 운창씨티플랜닝 대표이사 유종원과 조합장이 단독으로 계약하였음.

※ 계약서상 계약당사자인 조합이사들의 연명날인 없이 조합장이 단독계약 하였음.

(참조 계약서)

(4). 법무사 용역업무

재개발조합 조합장이 이주비를 지급하면서 재개발조합의 법무사를 선정함에 그 업무를 조합장 혼자임의 선정하고, 그 금액이 과다함에도 불구하고 이를 낮추려는 시도조차 하지 않은 채 이를 그대로 받아드려 그 법무사에게 용역계약을 체결하였다면, 경험칙상 조합장으로 임무에 위배한다는 인식과 법무사의 이익을 위하여 조합원들에게 재산상의 손해를 가한다는 인식을 가지고 그 법무사에게 일괄 법무용역을 위임하여 과다한 액수의 수수료 요구를 그대로 받아들여 용역업무를 수임하고,  조합원들이 과다 법무 비용에 반발하자 수개월이 지난 2001. 4. 28.경 법무비 차액을 반환한 바 있으며, 위 4개업체의 계약문제를 조합장이 사전 계약하였거나 약정한 후 2001. 4. 28. 관리처분계획총회에서 추인받은 계약은 부당합니다.

나. 관리처분계획안에 통보의 부당성

시공사 현대산업주식회사의 평당공사비 인상요구를 받아드려 관리처분계획의 임시총회 안건심의 제 4호 안건으로 시공사 본 계약에 관한 건으로 상정하고 총회안건 결의이전에 사전에 각 조합원에게 통보된 관리처분계획(안)의 “조합원별 관리처분계획(예정)내역 통지서” 에 인상된 공사비로 산출한 권리가액으로 관리처분계획(안)을 사전 통보하고 조합원들이  인지하지 못하도록 위장 관리처분계획(안)을 통보하여 조합원들이 적당한 결의 절차를 밟지 못하도록 하였습니다.

다. 총회결의 방법위반

(1).  조합정관 제15조(총회의 결의방법 등)에 명시된 ① 총회의 의사는 조합원 과반수 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 로 총회 의결방법이 규정되어 있으나,

(2). 2001. 4. 28. 관리처분계획의 제3차 정기총회는 참석조합원 135명, 서면결의 1명, 포함 참석조합원 136명의 과반수 이상 68명이 찬성하여야 안건이 의결됨에도 시공사 본 계약의 평당공사단가 인상 결의는 찬성 58명, 반대 19명으로 출석조합원 과반수의 정족수 68명이 찬성하지 않았음에도 안건 이 의결된 것 인양  조합장은 “모두 찬성하는 것으로 믿고 통과하겠습니다. 라고 하면서 의사봉을 임의로 쳐 총회 결의방법을 위반하였습니다. ( 참조 : 속기록 37쪽 )

라. 관리처분계획용역업무회사의 부당행위

시공사의 요구를 받아 드리고 총회전날 2001. 4. 27.에 7만원 인상된 평당단가로 총회 결의없이 도 없이 계약하고, 인상된 평당단가 금액으로  (주)운창씨티플랜닝에서 관리처분계획(안)을 작성하여 각 조합원에게 “조합원별 관리처분계획(예정)내역통지서”를 통보하고 시공사와 공사비 인상의 부당한 행위를 하였습니다.

마. 이주비 이자에 대하여

이주비로 지급되는 이주비는 무이자 대여로 약정하고,  시공회사와의 체결된 시공계약서에는 금융비용으로 이주비의 이자를 공사비에 포함하여 아파트분양가를 정해 조합원들에게 부당하게 이자를 부담하도록 하는 손해를 보게 한 부당한 행위를 하였음.

참조 : 시공계약서  제4조(공사비)

2. 전항 평당단가는 금융비용 3,325,041,000원(@182,996원/평) 포함과 금융비용 조달금리 10%기준이며,

제12조(이주비 등의 대여와 반제)

1. 이주비 등의 대여

① '을'은 '갑'의 조합원이 금융회사로부터 이주비조로 10,750백만원한도에서 무이자로 대여( 단, 기설정된 근저당등 소유권 이외의 권리금액은 공제한다) 받을수 있도록 조치한다.

※ 조합원들이 기 설정된 근저당 금리 7 ～ 8%의 저리금리의 설정금액을 해제토록 하고, 10.9%의 비싼 금리로 대여하는 이주비를 이자를 부담하게 하였음.

바. 조합아파트 분양가와 일반분양분 아파트의 분양가격 차등에 대해

조합원분 아파트 분양가와 일반분 아파트의 분양가격의 차액은 ① 23A평형은 300만원, ② 23B평형은 3층 경우 동일하고, ③ 32A평형은 300만원, ④ 32B평형 A라인 600만원, B라인 700만원 C라인 100만원 ⑤ 44평형은 200만원으로 조합원들은 종전자산을 거래매매가격보다 적은 감정가격으로 선 투자하고서도 일반분 아파트 가격과의 차액은 타지역에 비해 적게 책정되어 조합원 지분에 대한 손해를 보게 하였습니다.

사. 국, 공유지 매수의 방법 위반

① 국, 공유재산 점유자들의 매입절차는 국, 공유재산의 매각대금은 분할납부가 가능하기 때문에 해당 매수자가 직접 매수신청을 하여야 하지만, 사업추진상 이는 거의 불가능하여 이에 사업시행자인 조합이 대신하여 신청 및 계약을 할 수 있고 이를 위해서 매수자 전원의 인감증명서를 첨부한 국․공유지 매수 위임장을 매수자로부터 받아 조합이 일괄 매수신청을 할 수 있다. 라는 법원 판결에 근거하여 조합이 매수자 전원의 인감증명서를 첨부한 공․공유지 매수위임장을 받아 적법하게 처리하여야 함에도 이를 무시한 행위를 하였습니다.

② 국, 공유지 점유자들이 민원제기를 하자 무마 조건으로 성북구 보문동3가 6-1번지 권오현, 박흥식에게 감정평가 약7백만원 물건을 매수조건으로 약3천7백만원에 매수합의하고, 도로점유자 안모씨는 보상금이 전무함에도 약3천7백만원 합의금을 지불하는 배임행위를 하였음.

아. 이주비 과다 지급에 대하여

(1) 조합장은 보문동3가 20번지 토지평수 129㎡에 등기부상 근저당설정 채권최고액 2억6천만원으로 설정하고, 이주비로 2억원을 지급하고, 타 조합원 김성복 45 -24번지 같은 토지평수 조합원 이주비 8천만원보다 1억2천만원을 더 지급하고.

(2) 서수종은 보문동3가 123번지 토지평수 112㎡에 등기부상 근저당설정 채권최고액 1억4천9백5십만원으로 설정하고  이주비 1억1천5백만원을 지급하고, 타 조합원 정옥례 54번지 같은 토지평수 조합원 이주비 8천만원보다 3천5백만원을 더 지급하였음.

(3) 박동열은 보문동3가 45-18 토지평수 53㎡에 등기부상 근저당 설정 채권최고액 8천4백5십5백원으로 설정하고 이주비 6천5백만원을 지급하고, 국유지인 보문동3가 166-3번지 도로 17.00㎡의 소유자 건설교통부 도로를 위 조합원 소유로 인정하였음.

(4) 방한국은 보문동3가 85번지 토지평수 30㎡에 등기부상 채권최고액 6천5백만원을 설정하고, 이주비 5천만원을 지급하고, 보문동3가 83번지 (도로 : 소유자 재무부, 같은 동 97-6번지 2.40㎡ 도로 : 소유자 성북구청, 같은 동 166-3번지 12.00㎡ 도로 : 소유자 국, 건설교통부의 토지 등) 소유권이전이 되지 않은 상태에서 이주비를 과다하게 지급하였음.

자. 변칙 대여금 약정서 작성

① 조합원 방한국에게 담보없이 대여금 약정서를 작성하여 무이자로 4천8백만원을 대여하여  조합의 이주비 공금을 변칙 운영한 배임행위를 하였음.    (참조 : 대여금 약정서.)

② 조합은 위 이주비 과다 지급자에 대한 2001. 4. 2.자 조합공문 “추가안내”에 위 조합원 4인의 이주비에 대해 해명하였으나, 사실과 다르며 대여금 약정서는 부당함.

③ 재개발조합 공문 "추가안내"의 이주비 지급 비교표에 명시한 조합 감사 박동열, 방한국의 국, 공유지 점유는 현재 매입하지 않은 상태이며, 지목 도로를 종전자산평가에 포함하여 이주비로 지급하였고,  현재도 점유한 국 공유지를 매입하지 않은 상태임.

차. 총회시 조합원의 의사진행  방해

① 위 재개발조합은 2001. 4. 28. 에 개최한 관리처분계획 정기총회에서 정당하게 의사발언을 한 조합원에 대해 발언을 하지 못하게 철거업체 직원 및 신원불상의 괴청년을 동원하여 위화감을 조성하고, 조합원들에게 불안감을 조성하여  정당한 의사발언을 할 수 없도록 방해한 관리처분계획총회는 무효입니다.

② 총회장에서 의사진행 발언을 하기 위해 단상으로 가는 조합원을 괴청년들이 폭행을 가한 사고까지 발생하여 112 경찰관이 출동하는 사태가 발생되고 정당하게 발언권을 얻은 조합원에게 총회를 방해한다며, 총회장에서 퇴장시키겠다고 발언한 조합장을 조합원들이 거부하는 소동까지 벌어진 임시총회는 불법총회로 무효입니다.

4.  결론

① 진정요지는 조합은 구청으로부터 조합의 설립과 재개발사업 시행에 관하여 인가를 받고 설립된 사단법인체로서 재개발구역안의 토지 등의 소유자와 지상권자는 당연히 조합원이 되며, 다른 재개발사업 시행자와 마찬가지로 재개발사업의 시행에 관하여 구청이 감독상 필요하다고 인정될 경우 조합은 보고 또는 자료제출 등의 의무가 있어 구청장의 지도 및 지시를 받는 재개발조합은 관리처분계획인가를 받아야 하며,

② 그러나 위 재개발조합장은 조합의 대표자로 계약상의 지위를 남용하여 불공정한 내용의 계약서를 작성․통용하는 배임행위를 하였습니다. 이러한 사실을 들어 관리처분계획 공람공고의견서를 조합원 46명이 공람공고기간중 의견서를 제출하였는데, 조합은 공람공고 의견서를 제출한 각 조합원 46명에게 의견서 취하를 종용, 회유, 협박행위를 하는 등 적법한 절차에 따른 조합원의 권리인 공람공고 의견서 제출을 방해한 보문제1구역재개발조합의 부당함을 진정합니다.

2001. 6.

윤   월   순

서울시 성북구 보문동2가 125번지